השחקנים מחכים לשינוי חקיקה

מנכ"ל חברת אלוני חץ, נתן חץ, אחד היזמים הבולטים שהצטיידו לאחרונה בנדל"ן מניב ע"י רכישת חברת אמות, ושסומן כאפשרות סבירה לכניסה לעולם הריטים - נשמע פסימי, שלושה שבועות לפני שעת השין. "אינני צופה ריצה של שחקני נדל"ן ותיקים למגרש הריטים בחודש הבא. עבור גוף עסקי קיים לא יהיה כלכלי להפוך לריט אם העברת הנכסים אל הריט מחויבת במס. דחייה תשלום המס בארבע שנים (המצב הנוכחי - ר.פ), עם הצמדה וריבית של 4% שאף לא מוכרת למס - איננה פתרון. אנחנו לווים כיום כספים בהצמדה פלוס 3.5%, וגם הריבית מוכרת כהוצאה. על מנת שייכנסו לריטים יזמי נדל"ן מקומיים מובילים, עם ניסיון מוכח בשוק, יש הכרח בדחיית אירוע המס למועד הפגישה עם הכסף. יתכן אולי שיוקמו גופים חדשים, חסרי ניסיון, שיוכלו לגייס את סכום המינימום, 200 מיליון שקל, לצורך הקמת הקרן. האם זה מה שאנחנו רוצים לראות?"

מנהל אגף בכיר בחטיבה המקצועית ברשות המיסים, עו"ד משה אשר, אמר בשבוע שעבר בוועידת ישראל לעסקים, כי הרשות יוזמת מהלך מיסוי משלים לכניסת הריטים, המותנה בחקיקה ראשית, ולפיו העברת נכס אל הריט לא תיחשב כאירוע מס, ולכן לא תמוסה. אירוע המס יידחה לשלב המימוש, בו הריט ימכור את הנכס. עם זאת, לדברי אשר, אפילו במצב הקיים כבר התקבלו מספר בקשות להקמת ריטים.

יצוין, כי נכסים שנרכשו בעת האחרונה, עליהם חל שבח אפסי מאז רכישתם ועד למועד העברתם לריט - ממילא לא יחויבו במס, או יחויבו בסכום שולי, גם אם לא תושלם החקיקה ויישאר על כנו המצב הקיים. יש להניח שמקימי הריטים הראשונים יהיו בעלי נכסים מסוג זה.

אבי קרנות הנדל"ן בארה"ב, סם זל, אמר בוועידה, כי שם המשחק בשוק הנדל"ן הוא "נזילות". השווי מקורו בנזילות, וזו מטרתם של הריטים - לאפשר השקעה בנדל"ן מניב, עם יכולת מימוש יום-יומית. לדבריו, 26 מדינות אימצו כבר את השיטה.

בנוגע לסוגיית המיסוי, הציע זל לישראלים ללמוד מניסיונם של האמריקנים. לדבריו, עד 1992 נחשבה בארה"ב העברת נכס אל הריט כאירוע מס, והריטים דשדשו עם גיוסים של 6 מיליון דולר בשנה בלבד. עם דחיית אירוע המס למועד "הפגישה עם הכסף" - מועד המימוש, רשמו הריטים הצלחה פנומנאלית, והשנה גלגלו לא פחות מ-370 מיליארד דולר.

סוגיה מעניינת אחרת, אותה העלה עו"ד אביב חילו, היא האיסור על הקמת ריטים פרטיים בישראל, בניגוד לארה"ב. "מדוע לא לאפשר למשקיעים פרטיים להיענות להצעת יזמים ולרכוש מחוץ לבורסה נתח בריט פרטי? כך ייחסכו עלויות שמקורן בחובת דיווח". לדברי חילו, ממילא מדובר בעיקר במשקיעים מוסדיים ובמשקיעים פרטיים מתוחכמים, שאינם זקוקים להגנת רשות ניירות ערך, אותה מדגיש יו"ר רשות ני"ע, משה טרי.

משתתפים בפאנל העריכו כי התשואות בריטים יהיו כ-7%-8%, טובות בהרבה מהתשואה על השכרת דירה (3%-4%) או על פיקדון בבנק.

הבעיה הגדולה היא היכולת של שלטונות המס להעביר בכנסת את החקיקה המתקנת תוך זמן סביר. עד אז ניתן לפנות ולבקש פרה-רולינג בעניין דחיית אירוע המס.