"אי אפשר לעשות DELETE ולהתחיל מאפס"

קובי הבר יוצא להגנת הוועדה שבראשה עמד, להסדרת נושא ההיוון בקרקעות חקלאיות. הוא מסכים שאינו יכול להחזיר את המצב לקדמותו ולהרוס עסקים ומחסנים, אך לפחות ניתן לגרום להם לשלם > דליה טל שמעה את התשובות לטענות הירוקים, הערים, החקלאים ואחרים

הממשלה אישרה בראשית השבוע (א') את המלצות ועדת הבר להיוון חלקת המגורים בקיבוץ ובמושב. כנראה שבכך ניתן האות לסיבוב נוסף בקרב הבלתי נגמר על הקרקע החקלאית.

על-פי הריטואל הכמעט קבוע, המדינה ממנה ועדה וזו מקבלת החלטות. אם ההחלטה נוגדת את האינטרסים של המגזר החקלאי, הוא מרים קול צעקה ודואג לבטלה. אם היא תומכת באינטרסים החקלאיים, קמים עליה הארגונים החברתיים, ארגוני הסביבה ופורום הערים הגדולות. בניגוד לפעמים הקודמות, הפעם כולם כועסים.

ומדוע הנושא הזה גורר אחריו כל כך הרבה רגשות מעורבים? כי גם אם הציבור לא בדיוק ער לכך, מדובר באחת הסוגיות החשובות ביותר בתולדות המדינה, אם לא החשובה שבהן. שכן לאופן חלוקת משאבי הקרקע יש השפעה על נופה של הארץ, על דמותה ובעיקר על חלוקת ההון. עתה נשאלת השאלה האם גם הפעם כולם יפגשו שוב בבג"ץ הקרקעות הבא.

ועדת הבר הוקמה בעקבות החלטת היועץ המשפטי לממשלה, מני מזוז, לבטל את החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל להיוון חלקת המגורים במושב ובקיבוץ. אסור לשכוח, גם 979 באה לעולם בעקבות החלטת בג"ץ "הקשת המזרחית", לבטל שורה של החלטות הנוגעות בקרקע החקלאית בשל אי-סבירותן.

מאז אישור ההמלצות בממשלה, עסוק הממונה על התקציבים באוצר, קובי הבר, שעמד בראש הוועדה, להסביר לכל המתנגדים, שבפני הוועדה לא עמדה שום דרך אחרת. הוועדה, שבה היו חברים מנהל המינהל לשעבר, עו"ד שלמה בן-אליהו; מנכ"ל משרד המשפטים, אהרון אברמוביץ; מנהל מינהל מקרקעי ישראל, יעקב אפרתי; ונציג משרד הפנים, עופר גריידינגר, לא פעלה בחלל ריק. היא יכלה לתקן רק במעט את מה שקלקלו דורות של פוליטיקאים. בראשם ראש הממשלה, אריאל שרון, ששימש במשך שנים ארוכות כיו"ר מועצת מקרקעי ישראל וטביעות אצבעותיו ניכרות ברוב ההחלטות. אך גם פוליטיקאים נוספים, עורכי דין ושאר אינטרסנטים. המתנגדים להמלצות סבורים אחרת.

"המטלה שעמדה בפנינו", אומר הבר, "הייתה לאזן בין האינטרסים השונים - מצד אחד לסייע להתחדשות היישובים החקלאיים, שרובם נתונים במשבר. מצד שני, לצופף אותם למנוע פרבור ולראשונה לגבות את התמורה המתאימה בעבור הקרקע. מה שעמד על הפרק היה למצוא מערכת איזונים בכל העסק הסבוך הזה, המורכב מעשרות סוגי חוזים והחלטות מועצה שונות, סותרות ומורכבות".

"מעשה נוסף שעשינו הוא להכפיף לראשונה את החלטות המינהל לתכנון הסטטוטורי. אין זה סוד, שעד היום שתי המערכות - מינהל מקרקעי ישראל והתכנון, עבדו במקביל. המינהל קיבל החלטה והתכנון הכפיף את עצמו, ולהיפך. אנחנו קיבלנו כאן החלטה, לפיה לראשונה המינהל מכפיף את עצמו באופן מוחלט למערכת התכנון, ומקבל אחריות רק על גובה התמורה המתקבלת בעבור הקרקע.

ואיפה הם היו?

"כך למשל, החלטנו שאנחנו לא מתעסקים בשאלה כמה יחידות אפשר להקים בנחלה חקלאית, שכן מדובר בשאלה תכנונית. הקביעה שלנו הייתה, שאנחנו גובים 3.75% מערך הקרקע בעבור 375 מ"ר, כאשר למושבניק מותר להחליט איך הוא מחלק את יחידות הדיור, הכול כפוף, כמובן להחלטת מוסדות התכנון. עוד קבענו, שעל כל מ"ר נוסף מעבר ל-375 מ"ר, ישלם 91% משווי הקרקע. השאלה אם בכלל מותר להקים יחידות נוספות, מוטלת שוב על מוסדות התכנון".

"נושא נוסף איתו התמודדנו הוא התחדשות היישובים. הכי קל להקים יישובים חדשים, אך הכי נכון לנצל את התשתית הקיימת. אני לא מבין על מה מלינים הירוקים. ציפוף היישובים הקיימים מונע הקמת ישובים חדשים. שישאלו אותי, אני יודע כמה עולה להקים יישוב חדש. מדובר ב-50-100 מיליון שקל. אני רק רוצה להזכיר, שלא נתנו ולו יחידה אחת שלא מופיעה בתוכנית המתאר הארצית".

" פורום 15 הערים הגדולות, שהודיע שיפנה לבג"ץ לביטול ההמלצות, טוען שהן גורמות להעמקת הפרבור ולבריחת העסקים מהערים אל המרחב הכפרי. מה יש לך לומר על כך?

"הפורום מנהל כיום קרב, שהיה צריך להתנהל לפני 15 שנה, כאשר הממשלה, מועצת מקרקעי ישראל וכל שרשרת התכנון אישרו את נושא התעסוקה הלא חקלאית במושבים ובקיבוצים. איפה היו ראשי הערים כאשר ועדות התכנון אישרו את התמ"מים (תוכניות מתאר מחוזיות)? איפה הם היו כשאישרו את תמ"א 35, שגם בה מופיע נושא התעסוקה? מדוע הם לא התלוננו אז? הוועדה קיבלה מצב קיים, כשבידיה כלים כלכליים בלבד כדי לצמצם את הנזק.

"עם זאת, אני מאמין שברגע שנתחיל לגבות מחיר מלא עבור הקרקע המשמשת לתעסוקה לא חקלאית, בעל הנחלה לא יוכל להרשות לעצמו להשכיר מחסן בשני דולר למ"ר. כל זה יביא לצמצום התופעה".

" ראשי הערים טוענים, שבעוד ש-90% מהאוכלוסייה מתגוררת בעיר, מי שנהנה מהארנונה מהתעסוקה הן המועצות האזוריות דלילות האוכלוסייה. חלקם מציעים להקים לחקלאים אזורי תעסוקה בתחום העירוני, ולאפשר לעיר ליהנות מתקבולי הארנונה.

"אני מוכן לתמוך בכל מהלך שישנה את ההליך התכנוני, ויוביל להקמת צבר תעשייה על חשבון שימושים לא חקלאיים במושבים. הבעיה היא, שהדברים האלה אינם קשורים למנדט של הוועדה, אלא לתהליך התכנון. עובדה היא, שלא נתנו הנחות גיאוגרפיות לתעסוקה, וזאת כדי שלא להגביר את כדאיותה ביישובי הפריפריה".

" האם לא עשיתם לעצמכם חיים קלים בכך שקבעתם שזה המצב, שהסוסים ברחו מהאורווה ואין מה לעשות?

"להפך. אני חושב שעבדנו קשה מאוד. אין כאן עניין של קסמים. אנחנו עוסקים בקרקע שאנשים בעלי זכויות יושבים עליה עשרות רבות של שנים, ויש עליה תכנון קיים. אין כאן מצב שניתן לעשות 'DELETE' ולהתחיל מאפס. פעלנו כדי ליצור איזונים נכונים בין כל הקבוצות - ראשי הערים, חקלאים, חברתיים, ירוקים וכל השאר. במצבים כאלה יש רק את פתרון 'השכל הישר' והאיזונים בין הווקטורים השונים. אני חושב, שלראשונה קבענו שלקרקע יש מחיר ושניתן באמצעותו לצמצם את הפגיעה בשטחים החקלאיים הפתוחים".

" האם לא הגיע הזמן שהמינהל יפסיק לקבוע בענייני תכנון ויקבע רק את מחיר השיווק?

"אני חושב לראשונה הוועדה עושה הפרדה ברורה בין קניין לתכנון. היא משאירה את התכנון למוסדות התכנון וקובעת אך ורק את תגי המחיר".

" אתה לא חושב שזה היה התפקיד שלכם לומר שכל הסיפור הזה של ה-500 מ"ר הרסני, מיותר ומוטעה. במקום זאת אפשרתם את השכרת השימושים - דבר שנאסר קודם לכן?

"אם הוועדה הייתה דנה בכל הסוגיה הזו לפני 1995, אז התקבלו כל ההחלטות בנושא זה, החל מדו"ח קדמון והחלטות המינהל שבאו אחר-כך, אין לי ספק שסוגיית התעסוקה הלא-חקלאית לא הייתה עולה על הפרק. לצערי, היום לא ניתן להחזיר את הגלגל התכונני אחורה, לכן השתמשנו בכלים כלכליים, כדי לצמצם את התופעה. עניין ההשכרה גם הוא בלתי נמנע לאור המצב הקיים ממילא בשטח".

" מה שקרה כאן הוא שהמינהל ומוסדות התכנון נכשלו באכיפת החוק על מקימי התעסוקה הלא חקלאית, ולכן הוחלט לאשר את התופעה. אולי נגיע למסקנה דומה באשר לגביית מס הכנסה?

"אני לא מאמין שקיימת כיום אפשרות חוקית לבטל את ההחלטות בנושא הפעילות הלא-חקלאית. הכלים היחידים שעמדו לרשותנו הם קביעת מחיר מלא ואכיפה. זה אמנם לא יביא לפתרון של 100%, אבל יצמצם את התופעה באופן משמעותי. לצערי, המינהל, מועצת מקרקעי ישראל ומוסדות התכנון עשו טעות שאין לה פתרון. אני מאמין שבעקבות התשלום המלא התופעה תתבטל בחלק מהמקומות ותצטמצם באחרים".

" זה יחייב הרבה יותר אכיפה?

"אנחנו מתכוונים לממן הרבה יותר פקחים, פרקליטים ושופטים. הסנקציה הנוספת היא בתכנון".

" תופעת המחסנים והתעסוקה הלא חקלאית מושרשת היטב במגזר החקלאי, והיא מלווה בעצימת עין מצד המינהל, הוועדים המקומיים והמועצות האזוריות. איזה סנקציות יהיו לכם עתה?

"כדי לחתום על חוזה חכירה, להסדיר זכויות, לפצל או ליהנות מהביטול הבין-דורי, שיאפשר לפצל חלקה למי שאינו בן משפחה, החקלאי יהיה חייב להסדיר או להרוס שימושים לא חוקיים ולשלם מחיר מלא. כשמישהו משלם מחיר מלא הוא לא ממהר לעבור על החוק. אני חושב שזה היופי של המודל המשולב, שהוא נותן גזר ומקל".

סתם סיסמאות

" מה יש לך לומר לירוקים, שטוענים שאתם גורמים לפרבור והרס השטחים הפתוחים?

"אני לא מבין על מה הם מתלוננים. הגבלנו את מספר היחידות המותרות לבנייה לפי תמ"א 35. מאחר שבאזור המרכז התמ"א מאפשרת 300-350 יחידות, בפועל לא הוספנו יחידות דיור. לא רק זאת, נתנו תמריץ שלא להקים הרחבות יישובים על חשבון השטחים החקלאיים, באמצעות גביית תשלום מלא של 91% בעבור הקרקע בהרחבה, ותשלום של 33% בחלקת המגורים.

"לא רק זאת, מאחר שכל התכנון כפוף לתוכנית המתאר, אי-אפשר לדבר על אין ספור יחידות דיור. כל מושב במרכז הארץ יכול לגדול מקסימום עד 350 יחידות דיור, כולל הרחבה. לכן כל הדיבורים על בניית שבע ושמונה יחידות אין בהם אמת".

" החברתיים טוענים שאישרתם לכל מושבניק להקים שכונת מגורים קטנה שבה גם נדל"ן לתעסוקה.

"זוהי סתם סיסמה. כל מה שאישרנו הוא במגבלת התכנון הסטטוטורי. הגבלנו את מספר יחידות הדיור במושב ואפשרנו לחקלאי להסדיר את זכויותיו הקיימות באמצעות תשלום למדינה, דבר שלא נעשה עד היום. לכן אין שום אמת בטענה של שכונה או כל דבר מסוג זה".

" גם הקיבוצים לא ממש מרוצים?

"הוועדה הגיעה למסקנה, שלמרות הדמיון בין הקיבוץ למושב, יש נקודות שוני ולכן הציעה המלצות שונות. כך למשל, קיבוץ במצב הנוכחי יכול לבנות כמעט ללא הגבלה. לראשונה באה החלטה המגבילה את הבנייה ל-375 מ"ר לחבר, על שני דונם, בהיוון של 3.75%. מצטרפים חדשים ישלמו היוון של 33%. כל בינוי מעבר לכך יחייב בתשלום מלא של 91%. לא רק זאת. היקף היחידות כפוף לתמ"א וניתנת עדיפות להרחבה בתוך חלקת המגורים ולא בהרחבה. בכך נתנו מענה לירוקים".

" הרבה קיבוצים טוענים כיום שחסמתם אותם?

"זה לא נכון. בסך הכול הגבלנו כדי שלא יהיה תמרוץ נדלנ"י גדול מדי. הוועדה נעה כל הזמן בין האיזונים השונים כדי להגיע לתוצאה שתאפשר לקיים את כל המטרות".

" מה קורה עם קיבוצים ומושבים הטוענים שהשתתפו ברכישת הקרקע?

"מי שיש לו טענות או חושב שיש לו זכויות נוספות, רשאי לפנות לבית המשפט".

" יש מי שטוענים, שהמגזר העירוני שילם פחות ושבעצם מפלים את המגזר הכפרי לעומת העירוני.

"אסור לשכוח, שהמגזר העירוני שילם דמי חכירה ראשוניים, בעוד שהחקלאים שילמו דמי חכירה שנתיים בלבד. יש בכך הבדל גדול מאוד".

מי אמר בג"ץ?

" מדוע קבעתם, שבעת הפיצול יש להשלים ל-33% גם במקרה של בן ממשיך?

"החלטנו שבכל פיצול יהיה צורך להשלים לשליש משווי הקרקע אם מדובר על פיצול לבן או פיצול לצורך מכירה. תוספת יחידות תותנה בתשלום של 91%, וגם זאת בהתאם לתמ"א. מי שלא יפצל לא ישלם".

" ברור לך שהנושא יגיע בסוף לבג"ץ?

"אני בכלל לא בטוח שיהיה בג"ץ. מי שיקרא את הדו"ח לעומק יבין, שאין כאן שום המלצה שיש בה חוסר סבירות קיצונית. בנוסף לכך, להבדיל מפעמים קודמות, הוועדה עבדה בתאום מלא עם משרד היועץ המשפטי לממשלה, שאני סמוך ובטוח שידע להגן על סבירות ההחלטה. להבדיל מהחלטת מועצה 979, בוועדה שלנו ישב מנכ"ל משרד המשפטים. אני מקווה מאוד שעשינו עבודה יסודית".

" איך אתה מרגיש לנוכח הביקורת הרבה?

"עם יישום ההמלצות, הושלם התהליך של הסדרת סוגיית הקרקע החקלאית. אחרי קבלת החלטות על שינוי הייעוד, ההחלטות על ההרחבות, ההחלטות על התעסוקה וההחלטות על היוון חלקת המגורים, אנחנו סוגרים את הנושא. אני חושב שלראשונה נוכל לומר שיש ודאות לגבי התחום הזה, שסבל במשך שנים מחוסר ודאות רבה". "