"זו תהיה שנת ההשבה"

"זו תהיה שנת ההשבה" - כך מקווה מנהל אגף שיווק של מינהל מקרקעי ישראל, רונן כהן, לכנות את 2006 העומדת בפתח. אם כוונותיו אכן יצאו לפעול, ישיבו חקלאי המרכז למינהל קרקע חקלאית לבניית כ-9,000 יחידות דיור בנתניה, בגדרה, בנס ציונה, ביבנה ובמקומות נוספים ברחבי מחוז המרכז, הסובל מהעדר כמעט מוחלט של קרקע לבנייה.

בכך מקווה כהן לשפר ולו במעט את הביצועים הבינוניים של 2005, שמסתיימת לה כמו עוד שנה ממוצעת ואפילו חלשה, בה שיווק המינהל קרקע לבניית כ-19 אלף יחידות בלבד, בחלקן ללא מכרז. רק ל-13 אלף מהן היה ביקוש. כל השאר נדחו מחוסר עניין ומחוסר קונים.

את הקרקעות מתכנן רונן להשיב למינהל באמצעות החלטת מועצת מקרקעי ישראל 969 (מחליפתה של 727 המפורסמת שבוטלה בבג"ץ הקרקעות - ד.ט.), המאפשרת למינהל לדרוש מהחקלאים להשיב קרקע לצורך בנייה רוויה למגורים תמורת פיצוי. סכום הפיצוי כולל את השקעותיהם של החקלאים בקרקע, ואחוזי פיצוי נוספים בעבור סיוע למינהל בקידום תוכנית, הסכמה לציפוף, תמיכה במקרה של צורך בשינוי גבולות, סיוע בקידום תוכניות, פיצוי מיוחד בעבור ותק ועוד. כהן אינו צופה סירוב מצד חקלאים או מצד האגודות להסדר. "בדרך כלל גם לחוכרים יש אינטרסים והם לא מתנגדים", הוא אומר. כהן לא סיים לומר את הדברים, והנה, בעקבות עתירה של חקלאים מעמותת "אדמתי", בג"ץ חייב בשבוע שעבר את מועצת מקרקעי ישראל לדון שוב בהחלטה 969 ובשיעורי הפיצוי שנקבעו בה.

בעוד שלמחוז מרכז יש למינהל פתרון חלקי, בדמותה של הקרקע החקלאית, לגבי ירושלים הפתרון אינו נראה באופק. המסקנה המצערת היא, שקניית דירה בירושלים תמשיך להיות חלום רחוק לגבי רבים גם בשנים הקרובות. זוהי בשורה רעה לחוששים לדמוגרפיה של העיר.

"אני יכול לומר במפורש שאין לנו יחידות לשיווק בירושלים, ולכן אני צופה עליית מחירים נוספת", אומר כהן. "כבר היום אנחנו משיגים מחירים גבוהים במכרזים בהר חומה, בעומריה וברמות, שהם תוצאה ישירה של המחסור בקרקע.

"בתחילת 2006 נשווק את פרויקט משרד החוץ. בשלב הראשון נספק קרקע לבניית 500 יחידות ובשלב השני נספק קרקע לבניית 300 יחידות נוספות. בשל מיקום המתחם, קרוב למשרדי הממשלה, למרכז הקונגרסים ולרכבת, אני צופה מחירים גבוהים, עובדה שתגרום לעליית מחירי הדירות ותרחיק אותן מהישג ידו של הקונה הממוצע.

"במהלך 2006 נשווק קרקע לבניית 630 יחידות לציבור הדתי במתחם שנלר, שעלות פינויו בלבד כ-80 מיליון שקל. מאחר ומדובר במתחם גדול, תקופת הגשת ההצעות תמשך חודשיים, כפול מהרגיל, וזאת כדי לתת ליזמים זמן להיערך ולארגן קבוצות רכישה.

בהר חומה נשווק ב-2006 קרקע לבניית כמה מאות יחידות. בתלפיות נשווק קרקע לבניית כ-400 יחידות. אני מתכוון לשווק עוד 220 יחידות על כביש בגין, בפרויקט המנצל זכויות אוויר באמצעות קירוי הכביש, וזה כמעט הכל".

גלובס: תחזית עגומה למדי.

כהן: "במרכז ירושלים, למשל, אין לנו שום עתודות קרקע. יש לנו עתודה של כמה מאות יחידות דיור בפסגת זאב, בתלפיות מזרח ובהר חומה, אך זה הכל. בעומריה, ליד תיאטרון ירושלים, נציע כ-40 יחידות דיור לפלח שוק שמסוגל לשלם מחירים גבוהים. לצערי, למעמד הבינוני אין לנו כמעט מה להציע בירושלים".

- מה קורה בבית שמש ובמודיעין?

"בית שמש נהנית מביקושים גבוהים. ב-2006 נשווק בין 500 ל-700 יחידות דיור בבנייה רוויה וסמי-רוויה. לאחרונה פרסמנו גם כמה מכרזים במודיעין, שהעלו מחירים גבוהים מאוד. מודיעין מסתמנת כיישוב חזק, שבו האוכלוסיה במעמד סוציו-אקונומי גבוה מהממוצע. בנוסף לכך, גם התשתיות שהקימה המדינה הן ברמה גבוהה, והן מעלות את הביקושים. בשבוע הבא אנחנו מתכננים לפרסם מכרז לשיווק קרקע לבניית 760 יחידות דיור במתחם בוכמן. ב-2006 נפרסם מכרזים לשיווק קרקע לבניית כ-600 יחידות דיור במודיעין".

- אם הביקוש כל-כך גבוה, מדוע לא יותר?

"כי אין לנו מלאי נוסף של קרקעות. הבעיה הזו אופיינת לכל מחוז המרכז, שבו כמעט ואין לנו עתודות קרקע. אנחנו מפרסמים את כל מה שיש, אבל זה בפרוש לא מספיק. להערכתי, גם אם היינו מכפילים את ההיצע - הכל היה נחטף".

- היכן הבעיה?

"הכל תקוע במוסדות התכנון".

- איך זה יתכן, שאת ניצנים אישרו בתוך שישה חודשים ואילו תוכניות אחרות תקועות במשך שנים?

"כשמוסדות התכנון רוצים לקדם תוכניות, כמו בניצנים, הם מצליחים לעשות זאת בזמן קצר. זה אמנם לא סביר שיקדמו תוכניות בארבעה חודשים, אך אין ספק שניתן לצמצם את משך התכנון. הבעיה היא שעברנו מקיצוניות אחת לשנייה. ממצב שבו נהגנו לאשר תוכניות ללא כל מגבלות, למצב שני שבו כל תוכנית נתקלת בחסמים בלתי אפשריים של ביוב, תחבורה, איכות סביבה וכמובן - מתנגדים רבים לכל תוכנית. לדעתי, בגלל החסמים וההתנגדויות, ענף הנדל"ן תקוע ולא צומח יחד עם כל המשק. אם היינו משווקים יותר, כל הענף היה מתחיל לזוז".

- אולי יש כאן כוונה לשמור על מחירי קרקע גבוהים?

"ממש לא. לדעתי, אין מנוס מלהטיל על מוסדות התכנון מכסה ולחייב אותם לעמוד בה. בעבר חייבו את המינהל לשווק מינימום של 22 אלף יחידות בשנה. יכול להיות שצריך להנחות את מוסדות התכנון לעמוד ביעדים דומים. לא להנחות - לחייב".

- אם כך, מחירי הנדל"ן הגבוהים, לפחות במרכז, אינם גזרת גורל וניתנים לשינוי?

"בהחלט. ניתן היה להוזיל את מחירי הקרקע בעשרות אחוזים. הוזלת מחיר הקרקע היתה משפיעה על מחיר הדירות. במיוחד בהתחשב בעובדה, שבמקומות רבים באזור המרכז מחיר הקרקע מהווה מחצית ממחיר הדירה".

- בפריפריה לעומת זאת שממה.

"בנתיבות ובירוחם יש ביקוש ער, כאשר תוצאות המכרז היו במחירים שהם מעל לשומה. בעומר, במיתר ובלהבים יש ביקוש. במקומות אחרים כמעט שום דבר".

- איך אתה מסביר זאת?

"יישובים שמנוהלים נכון, שיש בהם מערכת חינוך טובה, זוכים לביקושים ערים, וזאת לעומת יישובים אחרים, לעיתים סמוכים, הסובלים מתדמית גרועה".

- איך אתה מסביר למשל את סינדרום באר-שבע, שם המכרזים מסתיימים בלא כלום?

"במהלך השנים שיווקנו הרבה קרקעות בעיר. 2005 התאפיינה בחוסר ביקושים, אולי כי נוצר עודף. אני מאמין שלקראת סוף 2006 הביקושים יתחדשו. אילת, לעומת זאת, נהנית מביקושים ערים למדי. במהלך 2006 אנחנו מתכננים לשווק בעיר כ-700 יחידות. במתחם שחמון 6, הצופה למפרץ, נשווק כ-300 מגרשים צמודי קרקע, הצופים לים. להערכתי, כל מגרש בשטח חצי דונם יימכר בכ-100 אלף דולר ואפילו ב-120 אלף דולר. פרסמנו סרטון פרסומת לתוכנית באינטרנט בצרפתית ובאנגלית, שכן אנחנו צופים שהמתחם הזה יעורר ביקושים גם בקרב תושבי חוץ".

- מזה זמן רב הפסקתם לשווק בחיפה.

"כי אין לנו מה לשווק. יש ביקושים, אבל לנו אין תוכניות מאושרות. הרבה תוכניות תקועות בוועדות, וקרקעות אין. ב-2006 אני מקווה שנצליח לשווק את מקב"ת (מכרז קרקע בלתי מתוכננת) טירת הכרמל, שבו 600 יחידות דיור. המתחם ישווק לאחר תיאום עם הוועדה המקומית, עובדה שאולי תזרז את ההליך התכנוני. אחרי פינוי המחנה הצבאי נצליח גם לשווק את מתחם כורדני, אך גם כאן לא מדובר על תוכנית לטווח הקרוב".

- שיטת המקב"ת זכתה לביקורת נוקבת בדו"ח מבקר המדינה. האם הצלחתם להוציא לשוק לפחות חלק מהתוכניות?

"במקב"ת תלמי מנשה אנחנו משווקים כ-800 יחידות. ב-2006 נשווק את מקב"ת דרך חברון בירושלים, ובו כ-800 יחידות. אחרי החלטת בית המשפט אני מקווה שניתן יהיה להתחיל לשווק את מקב"ת CPM בראש העין, שבו למעלה מ-13 אלף יחידות.

"כלקח מהמקב"תים הגדולים אנחנו מתכננים להתחיל לשווק כ-10 מקב"תונים קטנים, שבהם כמה עשרות יח"ד בלבד, בתיאום עם הוועדות המחוזיות ורק אחרי פרה-רולינג. אפילו את השם שינינו, ממכרז קרקע בלתי מתוכננת, למכרז קרקע בהליכי תכנון. אולי הגישה החיובית תעזור".

- איך היית מגדיר את הביקושים לתעסוקה?

"מעטים מאוד. ביקושים למגרש אחד או שניים בעיר. לא יותר מכך".

- דיברתם רבות על פינוי מחנות צבא. היכן עומדת התוכנית?

"המינהל מקדם יחד עם משרד הביטחון תוכניות פינוי-בינוי של עשרות בסיסים. בסיס צריפין, בסיס דרום הקריה בו נשווק כ-600 יחידות דיור ו-500 אלף מ"ר למסחר ומשרדים. תוכניות דומות יש לנו לגבי בסיס המודיעין בפי גלילות, מחנה סירקין בפתח תקווה ומחנה שנלר בירושלים".

- יש חדש באשר לפינוי שדה התעופה דב?

"אמנם כל הזמן מתקיימים דיונים בין היזמים, הפרקליטות, משרד הביטחון ומשרד התחבורה - אך שום דבר לא מתקדם. אני מעריך שהשדה יישאר במקומו עוד כמה שנים טובות".

- מתי תתחילו לשווק את פי גלילות?

"אנחנו יושבים עם בעלי הקרקע הפרטיים על טבלאות איזון, מגבשים שלבי פיתוח ומקדמים תוכנית מפורטת לחלק מהשטח. להערכתי, השיווקים הראשונים יגיעו לשוק בתוך שלוש עד חמש שנים".

- מה אתם מציעים למגזר הערבי?

"עד סוף 2005 נסיים לשווק כ-2,000 יחידות דיור, כמות השווה לזו ששיווקנו במהלך ארבע השנים האחרונות. אין זה סוד שהצרכים במגזר גדולים מאוד, ולכן גם ב-2006 נשווק כמות דומה".

- הצפון גם הוא לא נהנה ב-2005 משיווקים גבוהים.

"ב-2005 כמעט ולא שיווקנו קרקע בצפון. במקום יעד של 5,200 יחידות, שיווקנו בסופו של דבר, עד לסוף נובמבר, קרקע לבניית 2,150 יחידות בלבד, שרק לחלק מהן היה ביקוש. הסיבות לשיווקים הנמוכים הן רבות, ביניהן בג"ץ עדאללה (הוגש בשל סירוב הקק"ל למכור מגרשים לערבים בשכונת מכוש בכרמיאל - ד.ט.). לאחר פשרה שהשגנו עם הקק"ל הוסכם על חילופי שטחים. סיבה נוספת לעצירת השיווקים היתה הפסקת מענקי המדינה. הסיבה המרכזית, ללא ספק, היא הביקושים הנמוכים כמעט בכל המחוז, ובעיקר בצפת ובקרית שמונה".

- מה הפתרון?

"חינוך, תעסוקה, פיתוח תשתית רכבתית, סבסוד עלויות פיתוח והגדלת היקפו. מחיר הקרקע בפריפריה הוא אמנם 16%-26% מערכה, אך עלויות הפיתוח גבוהות מאוד. אם נצליח לאחד את כל המרכיבים יחד, לספק דיור זול באמצעות סבסוד הפיתוח, לספק תעסוקה ולפתח תחבורה - נצליח גם להניע את השוק. ולא, המצב הנוכחי ימשך. אנחנו מצדנו עושים את כל מה שאנחנו יכולים - נותנים הנחות בקרקע למגורים, למבני ציבור ולתעסוקה. מרכיב הקרקע מבוצע. השאלה היא מה עם כל השאר".

- ארגוני חקלאים טוענים שהמלצות הבר נותנות למגזר החקלאי פחות ממה שקיבל המגזר העירוני. האם זה נכון?

"לדעתי, ועדת הבר עשתה איזונים נכונים בין התכנון לבין הזכויות הקנייניות והחוזיות. אני מעריך שהשילוב בין השניים יוביל לביצוע ההחלטה בצורה נכונה. יחד עם זאת, לטענת החקלאים אין על מה להסתמך. כל חוכרי הקרקע החקלאית יקבלו זכויות עתידיות, אותן מקבלים רק חוכרים עירוניים שחכרו קרקע אחרי 1999. עובדה נוספת שאסור לשכוח היא, שהמגזר החקלאי שילם דמי חכירה שנתיים בלבד בגובה של 600 שקל לשנה, בעוד שחוכרים עירוניים שילמו גם דמי חכירה ראשוניים".

- מהי תוכניות המינהל לגבי נכסי רשות הפיתוח?

"מקור הנכסים הוא בנכסי הנפקדים שהועברו לרשות הפיתוח במהלך 1953 על-ידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים. מדובר בכ-10,000 נכסים בחיפה, יפו, רמלה, לוד ואשקלון, המנוהלים על-ידי עמידר, אפרידר והחברה לפיתוח עכו. את הנכסים באשקלון, שבניהול אפרידר, סך הכל כ-1,000 יחידות דיור, אנחנו מתכוונים למכור ליזם פרטי, וזאת לאחר שנציע לדיירים המוגנים לרכוש את הדירות בהנחות משמעותיות. במקביל אנחנו בודקים אפשרות למכור לעמידר כ-9,000 יחידות דיור. מכירה זו תהפוך את עמידר ממנהלת נכסים לבעלת נכסים, ובכך נחסוך עלויות גבוהות".

- בכמה כסף מדובר?

"אני מעריך ששווי הנכסים מאות מיליוני שקלים, כאשר התשלום יהיה בפריסה של מספר שנים. עמידר תמשיך לטפל בדירות ובדיירים, אך במקביל יהיה לה תמריץ למכור אותן. אין ספק, שכיום התחום כולו סובל מבירוקרטיה מיותרת, שכן כל עיסקה שהיא מעל לסכום מסוים מחייבת אישור המינהל. מכירת הנכסים תפחית את הבירוקרטיה וגם תחסוך מאתנו את עול תקצוב החברות המנהלות, בסכום כולל שנע בין 20-30 מיליון שקל בשנה".

- איך אתם נערכים ליישום דו"ח גדיש?

כהן: "העברת הבעלות והענקת הזכויות העתידיות היא צעד חשוב מאוד בכיוון הנכון. יחד עם זאת אני מניח שיהיה צורך בגדיש ב', גדיש ג' וגדיש ד', כדי לסיים אחת ולתמיד את החיכוך של הציבור עם המינהל".