בנקאות ובנייה: אופטימיות מסויגת

"בדרך כלל הביקושים בנדל"ן מתרחשים כשנתיים לאחר תחילת מחזור הצמיחה. המחזור הנוכחי החל בשנת 2004 ולכן צפויה התעוררות ב-2006", אומר ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי, עוזי לוי.

ואכן, הנתונים העולים מהדו"חות הכספיים לרבעון השלישי משקפים התאוששות מינורית, המתבטאת בעיקר בירידה בהפרשות לחובות מסופקים. עם זאת, לאור היציבות בהכנסות המימון וברמת ההוצאות התפעוליות, הירידה בהפרשות ירדה רובה ככולה לשורה התחתונה, כך שרווחי הבנקים ממגזר הבנייה והנדל"ן קפצו בעשרות אחוזים.

הכנסות מצרף הבנקים במגזר הנדל"ן הסתכמו מתחילת 2005 ב-1.33 מיליארד שקל, עליה של 3.8%. הצמיחה בהכנסות נרשמה בכל הבנקים למעט בבנק הפועלים ובבינלאומי.

ההפרשה לחובות מסופקים ירדה ב-21% בהשוואה לתקופה המקבילה ועמדה על 711 מיליון שקל. מהירידה נהנו כל הבנקים למעט לאומי. חלק מהירידה בהפרשה לחובות מסופקים נובעת מהקטנת הפרשות שבוצעו בעבר (רקוברי), כתוצאה משיפור במצב הביטחונות ובמצב הלווים.

הרווח הנקי מהענף שרשמו הבנקים מתחילת השנה עמד על 212 מיליון שקל, בהשוואה ל-75 מיליון שקל בתקופה המקבילה. בנטרול תוצאות בנק הפועלים, הבנק היחיד שמפסיד מעסקי הנדל"ן, עלה הרווח המצרפי ב-43%.

ברבעון השלישי גדלו הכנסות הבנקים ב-19% ועמדו על 475 מיליון שקל, כאשר הצמיחה בהכנסות נרשמה בכל הבנקים. החובות המסופקים ירדו ב-26% ועמדו על 245 מיליון שקל. לאור זאת רשמה המערכת הבנקאית רווח של 77 מיליון שקל, בהשוואה להפסד של 6 מיליון שקל ברבעון המקביל.

"אנחנו מזהים מספר סימנים להתעוררות בשוק, כך שמתחילה להיווצר מסה קריטית שתבוא לידי ביטוי בשנה הבאה", אומרת מנכ"ל דיסקונט למשכנתאות, ענת קינן. "שוק דירות היוקרה פורח באזורים ספציפיים, כשחלק מכך נובע מהעלייה בהשקעות תושבי חוץ: צרפתים, בלגים, שוויצרים ולאחרונה גם קנדים ובריטים. בפריפריה, שהיתה במוות קליני עד לא מכבר, מזהים איים של ביקוש כמו אשדוד ואשקלון, נשר, הקריות וחדרה".

סימן משמעותי מאוד המשקף עלייה בביטחון של הקונים, אומרת קינן, הוא התעוררות בביקוש לנדל"ן מסחרי קטן: "מדובר במשרדים, בעיקר לשימוש עצמי, באזור המרכז הנרכשים על-ידי עצמאים קטנים. מגמה נוספת המעוררת אופטימיות היא עלייה ברכישת דירות קטנות להשקעה על-ידי מעמד הביניים".

עוד מעריכים בבנקים, כי יש עלייה בביקושים לנכסים מניבים, על רקע הכניסה הצפויה של קרנות ריט והרצון של גופים להצטייד בנכסים מסחריים. עם זאת בשוק המשרדים ההיצע גדול מדי, ונדרשות עוד לפחות שתי שנות צמיחה שיוכלו "לנקות" את השוק. גורם נוסף שישפיע על השוק הוא הבשלה של פרויקטים בתשתיות, כמו כביש 431 והרכבת הקלה בירושלים, זאת בייחוד על רקע הגדלת תקציבי מע"צ החדשה והרכבת.

לאומי - בנק לאומי, שהפך בשנה האחרונה לגדול ביותר בתחום הנדל"ן, נוקט בשנה האחרונה גישה שמרנית בדרישות ההון העצמי והביטחונות, למרות שהשיפור במצב הענף מקרין על איכות תיק האשראי.

הבנק רושם את ההכנסות הגבוהות ביותר במגזר הנדל"ן, 434 מיליון שקל, עלייה של 5.3%. זאת לצד ירידה של 5.5% בהיקף האשראי הכולל בנדל"ן. אשראי זה עמד בתום הרבעון השלישי על 24.6 מיליארד שקל. לאומי הוא הבנק היחיד שמדווח על עלייה בהפרשות לחובות המסופקים. אלו עמדו על 139 מיליון שקל, קפיצה של 39%. הרווח הנקי, שהושפע משני הוקטורים המנוגדים, ירד ב-5.5% ועמד על 137 מיליון שקל.

ברבעון השלישי מציג לאומי שיפור בכל הפרמטרים. ההכנסות עלו ב-6% והגיעו ל-144 מיליון שקל, ההפרשה לחובות מסופקים עמדה על 27 מיליון שקל, ירידה של 37% בהשוואה לרבעון המקביל, והרווח הנקי בתחום עלה ב-26% ועמד על 53 מיליון שקל.

פועלים - מגזר הנדל"ן והבנייה מעיק על בנק הפועלים, שממשיך להפסיד עשרות מיליוני שקלים מפעילותו בתחום. למרות שבתשעת החודשים הראשונים של השנה לא חל שינוי משמעותי בהיקף החובות המוגדרים כבעייתיים, רשם הפועלים הפסד של 59 מיליון שקל מהפעילות בנדל"ן.

ככל שמדובר בנתון רע, זהו שיפור בהשוואה להפסד של 115 מיליון שקל בתקופה המקבילה. השיפור נובע מהירידה ברמת ההפרשה לחובות מסופקים. הפועלים כבר אינו מפריש עבור חובות של לקוחות חדשים, אלא רק על אשראי שניתן לפני 2001 ובגינו מבוצעת התאמה תקופתית. הכנסות בנק הפועלים ירדו מתחילת השנה ב-8.3% והסתכמו ב-253 מיליון שקל. ההפרשה לחובות המסופקים ירדה ב-28% והגיעה ל-326 מיליון שקל.

ברבעון השלישי רשם הפועלים שיפור מה. ההכנסות עלו ב-22% ועמדו על 106 מיליון שקל, אך היקף ההפרשה לחובות המסופקים, שעמד על 122 מיליון שקל (ירידה של 30%), גרם לבנק הפסד בפעילות הנדל"ן גם ברבעון. ההפסד עמד על 15 מיליון שקל בהשוואה להפסד של 55 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

דיסקונט - בנק דיסקונט נוקט מזה תקופה במדיניות זהירה מאוד בתחום הנדל"ן, שעיקרה חיזוק בטחונות של לווים. לאור זאת מציג הבנק קיטון במשקל ענף הנדל"ן בהפרשה לחובות מסופקים ל-0.9% מהיקף האשראי, בהשוואה ל-1.5% בתקופה המקבילה. ממוצע הבנק בהפרשה לחובות מסופקים בכל המגזרים נמוך מהנדל"ן ועומד בחישוב שנתי על 0.7% ו-0.95% בתקופה המקבילה.

להערכת הבנק, היקף ההשקעה בבנייה למגורים ירד בשנת 2005 ב-3.1% ובבנייה שלא למגורים תירשם ירידה של 4.5%. עם זאת הבנק מדווח בנימה אופטימית, כי הוא מזהה עלייה של 5% במחירים באזור השרון, אשדוד ונתניה. בנוסף טוענים בבנק, כי הגברת תחרות מצד יזמים לרכישת עתודות קרקע לבנייה באזורי ביקוש במרכז לוותה בעליות מחירים.

לאור זאת, דיסקונט חש בנוח עם הרחבת הפעילות העסקית במגזר והעמדת מסגרות אשראי חדשות. בבנק מסבירים, כי חלק מהפרויקטים לגביהם אושרו מסגרות לליווי פיננסי כבר נכנסו להליך ביצוע, ומדווחים על קצב מכירות סביר.

התוצאות העסקיות של דיסקונט בתחום הנדל"ן משופרות מאוד. ההכנסות עמדו מתחילת השנה על 317 מיליון שקל, זינוק של 24%, ובמקביל נרשמה ירידה חדה של 30% בהפרשה לחובות מסופקים. הפרשה זו עמדה מתחילת השנה על 134 מיליון שקל, בהשוואה ל-191 מיליון שקל אשתקד. הירידה בהפרשות לחובות מסופקים והקטנת סיכון האשראי ירדה ישירות לשורה התחתונה. כנגזרת עמד הרווח הנקי של דיסקונט בתחום הנדל"ן על 78 מיליון שקל, בהשוואה ל-10 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

ברבעון עצמו קפצו הכנסות דיסקונט ב-58% ועמדו על 115 מיליון שקל, כך שלמרות עליה של 12% בחובות המסופקים עמד הרווח של דיסקונט ברבעון על 18 מיליון שקל, בהשוואה למיליון אחד בתקופה המקבילה.

המזרחי - במזרחי-טפחות מעריכים, כי אין ציפיות להתאוששות משמעותית של הביקושים בנדל"ן בעתיד הקרוב, למרות שפל בהתחלות בנייה וירידה בהיצע הדירות הגמורות. למרות הקיפאון בענף, הרי ירידה חדה בהפרשה לחובות מסופקים שיפרה את רווחיות הבנק.

בעוד ההכנסות בתחום הנדל"ן עלו מתחילת השנה ב-3% ועמדו על 164 מיליון שקל, הרי ההפרשה לחובות מסופקים ירדה ב-44% והגיעה ל-44 מיליון שקל. התוצאה, הרווח הנקי מהפעילות בנדל"ן בשלושת הרבעונים הראשונים של 2005 הוכפל והסתכם ב-46 מיליון שקל.

ברבעון השלישי נמשכה המגמה. ההכנסות עמדו על 53 מיליון שקל, עלייה מינורית של 6%. אך ירידה חדה של 40.6% בהפרשה לחובות מסופקים הביאה למזרחי רווח של 12 מיליון שקל, בהשוואה ל-5 מיליון שקל ברבעון המקביל.

הבינלאומי - הכנסות הבנק הבינלאומי מפעילותו בתחום הנדל"ן קטנו מתחילת השנה ב-9% ועמדו על 152 מיליון שקל. עם זאת, ירידה של 16% בהפרשה לחובות המסופקים אפשרה לבנק להציג רווח של 9 מיליון שקל, בהשוואה ל-8 מיליון בתקופה המקבילה. ברבעון השלישי הצליח הבינלאומי לרשום עלייה בהכנסות מהנדל"ן, ובמקביל הציג ירידה של 62% בהפרשה לחובות מסופקים ורווח של 9 מיליון שקל ברבעון בהשוואה לאיזון ברבעון המקביל.