2005 היתה שנת מניות הנדל"ן

שנת 2005 אולי לא היתה שנה חיובית במיוחד של ענף הנדל"ן, אבל בהחלט אפשר לקטלג אותה כשנה מצוינת עבור מניות הנדל"ן בבורסה. החברות הציבוריות המקומיות המשתייכות לסקטור, החל מאלו העוסקות בנדל"ן מניב בחו"ל וכלה באלו העוסקות בבנייה למגורים בארץ, רשמו ב-2005 תשואות פנומנליות, שלעיתים היתה מנותקת מהביצועים בשטח.

את התוצאה הכוללת ניתן לראות היטב במדד נדל"ן-15, אשר הושק רק בתחילת 2005 ומרכז את 15 חברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות במונחי שווי שוק. המדד רשם מתחילת 2005 תשואה של 41%, כשהוא מכה את כל המדדים המובילים, ומצטייר כאחד הסקטורים הטובים להשקעה בשנה החולפת, במקביל לסקטורי הבנקים והכימיה.

מה הניע את העלייה החדה במניות הנדל"ן ב-2005? צריך לחלק את התופעה לשניים. לגבי חברות הנדל"ן המניב, אשר עיקר פעילותן מתבצעת בשוקי חו"ל, 2005 היתה שנה מצויינת לעסקים. אותן חברות המשיכו ליהנות גם בשנה החולפת מהגאות בשווקי הנדל"ן של ארה"ב ובריטניה, אשר אפשרה להן לבצע אקזיטים מרשימים, תוך שהן גורפות רווחי עתק. בנוסף, החברות נהנו גם מסביבת הריביות הנמוכות השוררת במרבית השווקים, וניצלו זאת על מנת להרחיב את היקפי פעילותם, תוך שהן ניזונות ממימון בנקאי וחוץ בנקאי במחירי סוף עונה.

גם לחברות הפועלות בשוק המקומי יש להתייחס בנפרד לאלו הפועלות בשוק הנדל"ן המניב, ולאלו הפועלות בתחום היזמות והבנייה למגורים. חברות הנדל"ן המניב המקומיות נהנו השנה בעיקר משצף העסקאות שליווה את הסקטור, על רקע ההיערכות לכניסת קרנות הריט לישראל. אותה היערכות הביאה את היזמים המעוניינים ליטול חלק בתעשייה המתהווה ולהגדיל באופן משמעותי את סלי הנכסים שלהם, מהלך אשר הגביר באופן משמעותי הביקושים לנכסים מניבים איכותיים.

חברות היזמות והבנייה למגורים המקומיות נהנו בעיקר מהציפיות להתאוששות בסקטור בשנים הקרובות. אין ספק ששנת 2005 לא היתה שנה טובה במיוחד עבור שוק הבנייה למגורים, אבל זו שנה, שניתן אולי להגדיר אותה כשנה של בלימת ההאטה בענף. בשוק ההון הציפיות, כידוע, מקדימות את התוצאות בשטח, ואותן ציפיות לצמיחה בשוק הנדל"ן למגורים בשנים הקרובות הן אלו שהניעו את המניות.

בשטח עצמו דיווחו החברות על התעוררות מסויימת בביקושים ועל העלאות מינוריות של רמות המחירים באזורי ביקוש מסויימים. במקביל, ניצלו חלק מהן את הריביות הנמוכות ששררו בו על מנת למלא את המחסניות, ואחרות בחרו להגדיל את מלאי הקרקעות, בציפייה לימים טובים יותר. עם זאת, הנתונים הרשמיים שמפרסמים משרד האוצר והלמ"ס עדיין מצביעים על קיפאון בענף, אשר בולט במיוחד על רקע ההתאוששות והביצועים היפים של שאר הסקטורים במשק.

צמיחה חדה בחו"ל

על רקע תנאי השוק הטובים, ריכזו השנה חברות הנדל"ן המניב הפועלות בחו"ל חלק ניכר מתשומת הלב שהופנתה לסקטור. מבין אלו, המשיכה החברה הגדולה בסקטור, גזית-גלוב שבשליטת חיים כצמן ודורי סגל, להרחיב את היקפי הפעילות ולהגדיל באופן מתמיד את הרווחים ותזרימי המזומנים שנבעו לה מהנכסים. החברה, אשר עיקר פעילותה מתבצעת באמצעות קרן הריט האמריקנית אקוויטי 1, גם העמיקה השנה לראשונה את פעילותה בשוק הנדל"ן המניב המקומי, ככל הנראה על רקע היערכותה להשתלב בתעשיית הריט.

ברקע, המשיכה לרחף מעל גזית-גלוב השאלה לגבי בועת הנדל"ן בשוק האמריקני, אך סוגיה זו אינה מתייחסת אליה באופן ישיר, מכיוון שעיקר פעילותה של גזית מתרכזת במרכזים מסחריים ולא בשוק המגורים הרותח בחלק מהערים המרכזיות. כך או כך, בעלי השליטה בחברה לא הותירו למשקיעים הרבה מקום לספק, ורכשו לכל אורך 2005 במרץ רב מניות החברה באמצעות הבורסה, תוך שהם מגדילים את אחזקתם בה באופן מתמיד.

מלבד גזית-גלוב, גם דלק נדל"ן, זרוע הנדל"ן של קבוצת דלק, בלטה השנה לחיוב, על רקע ההנפקה המוצלחת שביצעה בחודש מאי. דלק נדל"ן, בניהולו של איליק רוז'נסקי, המשיכה גם היא להרחיב את תיק הנכסים שלה ב-2005, אבל גם לא שכחה לממש נכסים אחרים, תוך שהיא גורפת רווחים נאים. מלבד הביזנס הרגיל, החברה הובילה השנה גם את אחת העסקאות המרשימות ביותר שביצעו יזמי הנדל"ן המקומיים בחו"ל, כשחברה ליזם הנדל"ן יגאל אהובי לרכישת מלונות רשת הילטון בבריטניה, בהיקף של 3.4 מיליארד שקל.

מנפיקה אחרת באותו התחום היא אלקטרה נדל"ן מקבוצת אלקו. החברה, בניהולו של שלמה שרף, אשר קמה על הרגליים רק בשנים האחרונות, רכשה השנה נכסים במרץ והפכה לשחקנית של ממש בשווקים הבינ"ל וליצרנית הערך המרכזית בקבוצת אלקו כולה (ראה סקירה מורחבת במדור רווח והפסד).

חברה נוספת שרכשה השנה נכסים ללא הפסקה היא החברה הכלכלית לירושלים, שבשליטת אליעזר פישמן (בעל השליטה ב"גלובס"). החברה, אשר קיבלה בשנים האחרונות החלטה אסטרטגית להגדיל באופן משמעותי את תיק הנכסים שלה בשווקי חו"ל, התמקדה השנה בעיקר בשוק האירופאי, והפכה לאחת השחקניות הגדולות בו מבין החברות המקומיות.

אלביט הדמיה של מוטי זיסר היא ללא ספק סיפור הצפרדע שהפכה לנסיך ב-2005. החברה, שיזמה בשנים האחרונות פרויקטים גרנדיוזיים למדי במזרח אירופה, אשר סיבכו אותה בחובות עתק, קצרה השנה לראשונה את פירות ההשקעה, ובסידרה מרשימה של מימושים מכרה חלק ניכר מהנכסים, תוך שהיא גורפת רווחים של מאות מיליוני שקלים. באלביט הדמיה, לא אחד מסיפורי ההצלחה הגדולים של יזמות הנדל"ן הישראלית במזרח אירופה, לא נחו השנה על זרי הדפנה בעקבות המימושים, והחברה כבר הצטיידה במלאי נוסף של קרקעות לייזום פרויקטים נוספים.

אפריקה ישראל, בשליטת לב לבייב, אמנם לא עוסקת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב, אך בתחום יזמות הנדל"ן בחו"ל היא ללא ספק אחת הבולטות בשוק המקומי. החברה, אשר פועלת גם במספר תחומים נוספים מלבד הנדל"ן, מובילה כיום את אחד הפרויקטים השאפתניים ביותר בבירת ההימורים לאס וגאס, במסגרתו תבנה קומפלקס ענק של מגורים, מסחר ומלונות, על רצועת הסטריפ היוקרתית בעיר. מהלך זה צפוי לייצר לאפריקה רווחי עתק לכשיבשיל, ובמקביל אליו, החברה, בהובלתו של פיני כהן, פעילה כיום במספר מוקדים נוספים כמו מזרח ארה"ב ורוסיה, ואף שוקלת בימים אלו פעילות בסין.

מלבד השמות המוכרים, אשר היו איתנו לכל אורך השנים האחרונות, הגאות בשווקי הנדל"ן המניב במספר מוקדים הביאה השנה לתודעה הציבוריות גם מספר חברות נוספות, אשר הרחיבו באופן משמעותי את היקפי הפעילות, או אחרות שהיו שם כל הזמן ופשוט זכו השנה לחשיפה מיוחדת.

בין אלה ניתן למנות את יזמית הנדל"ן GTC מקבוצת קרדן, אשר נחשבת כיום לאחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות במזרח אירופה, ואת סאמיט שבשליטת זוהר לוי, שביצעה השנה קפיצת מדרגה משמעותית בשוק הנדל"ן בגרמניה. קבוצת ב.ס.ר, שבליטת קלמן סופרין ונחשון קיויתי, ממשיכה לבצע אקזיטים המנוצלים להרחבת היקפי הפעילות. ארזים, שבשליטת מאיר גורביץ, המשיכה לעשות חיל בשוק הנדל"ן הבריטי. ואנגל אירופה, שבשליטת יעקב אנגל, הנפיקה רק לאחרונה את זרוע הנדל"ן שלה בלונדון.

מתכוננים לקרנות הריט

בשוק הנדל"ן המקומי, אחת התופעות הבולטות היתה אלוני-חץ, שבשליטת נתן חץ ומשפחת ורטהיים. החברה, אשר התמקדה בשנים האחרונות בעיקר בשוק הנדל"ן הבריטי, ביצעה בשנה החולפת אקזיט מרשים וריכזה חלק ניכר מהמזומנים שנבעו לה ממנו בשוק הנדל"ן המקומי, כשהיא רוכשת בין היתר את אחת החברות הבולטות בו - אמות. נתן חץ, אחד מאנשי הנדל"ן הוותיקים בשוק, הצהיר לא פעם השנה, כי החברה בהחלט רואה פוטנציאל בשוק הנדל"ן המקומי, ולעת עתה אלוני-חץ אכן מצטיירת כאחת השחקניות המובילות שעשויות להצטרף לתעשיית הריט המקומית. אם כי, לדברי חץ, הסדרת הפטור ממס שבח בעת העברת נכס אל הריט היא תנאי כניסה מבחינתו לעולם הריטים.

חברה אחרת אשר המחישה גם כן את ההתעוררות בביקושים בענף היא נצבא, בשליטת חברי וגמלאי אגד. החברה, המרכזת את כל נכסי הנדל"ן של אגד ונחשבת לאחת מחברות הנדל"ן הגדולות בארץ, ריכזה השנה עניין רב על רקע המכרז שנערך למכירתה, וזכה לביקושים ערים שהגיעו ממספר רב של משקיעים.

אם מסתכלים על יתר המתמודדים הפוטנציאליים בתעשיית הריט, אי אפשר שלא להזכיר את מבני תעשייה שבשליטת אליעזר פישמן, המחזיקה באחד מסלי הנכסים הגדולים ביותר בשוק; אפריקה נכסים, זרוע הנדל"ן המניב החדשה של אפריקה ישראל, אשר מחזיקה בביצת הזהב - קניון רמת אביב; ומליסרון שבשליטת יולי עופר, אשר מחזיקה בקריון ובקניון רננים.

בונים על ענף התשתיות

בשוק הבנייה למגורים, החברות המקומיות לא סיפקו בשורה מיוחדת מבחינת הביצועים העסקיים, וחלקן, כמו דניה סיבוס, אף החליטו להתמקד בתחום התשתיות שקם לתחייה, על מנת לגוון את מקורות ההכנסה. מלבד דניה סיבוס, גם חברות אחרות בענף ומחוצה לו פוזלות לתחום התשתיות, כשהמוטיבציה המרכזית שמניעה אותן מתמצת בתקציבי הענק אשר מופנים לסקטור מצד הממשלה.

אם להסתכל על החברות הגדולות בענף הבנייה למגורים בשוק המקומי, כמו אזורים, הרי שלפחות ניתן למצוא את האופטימיות מהעובדה, שהן הגדילו בשנה החולפת את מלאי הקרקעות, על מנת להיות שם כשהשוק אכן התאושש.

שיכון ובינוי, אחת הגדולות והוותיקות שבחברות המקומיות, היא ללא ספק אחד הסיפורים הבולטים בענף. החברה, אשר לא הצליחה להתאושש מההפסדים הכבדים שצברה בשנים האחרונות בגין הפעילות של סולל בונה בארץ, דיווחה לאחרונה על מהלך רה-ארגון מקיף, כשבמקביל עדיין לא ברור האם אכן ומתי החברה תימכר לבסוף לצביקה בארינבוים ולשותפו האמריקני.

נכסים ובניין מקבוצת אי.די.בי פעלה באופן מסורתי בעיקר בשוק המקומי בעצמה ובאמצעות החברה-הבת גב-ים, אך השנה לראשונה החליטה לפזול גם לחו"ל. במסגרת זו, החברה כבר הצטרפה למספר פרויקטים מרשימים בארה"ב ובוחנת פרויקטים נוספים באירופה.

חברת אלרוב, בשליטת איש הנדל"ן הוותיק אלפרד אקירוב, הפועלת בעיקר בשוק מגורי היוקרה, נהנתה השנה מגידול ניכר בהכנסות על רקע הצלחת השיווק של מגדל צמרת השלישי בצפון ת"א. גם אקירוב הרחיב השנה באופן משמעותי את היקפי פעילותו בשווקי הנדל"ן המניב בחו"ל. בשוק מגורי היוקרה המקומי ניתן להזכיר גם על קבוצת חבס, אשר שיווק במארס את פרויקט YOO היוקרתי בשכונת פארק צמרת בת"א, וצפויה להתחיל ולהכיר בהכנסות ממנו כבר ברבעונים הקרובים, וגם את קבוצת רסקו-ישרס של שלמה אייזנברג, עם פרויקט ימק"א בירושלים.

חברה אחרת שהמשיכה לצמוח השנה בתחום הבנייה למגורים היא קבוצת דמרי, שבשליטת הקבלן יגאל דמרי, אשר ממשיכה להרחיב את מעגל עסקיה לאזור גוש דן והשפלה. בתחום התשתיות ניתן לציין את חברת מלרג, אשר הנפיקה רק לאחרונה וזוכה מאז להתעניינות גבוהה למדי מצד המשקיעים, על רקע הציפיות לגידול משמעותי בהיקפי הפרויקטים בתחום בשנים הקרובות.