אלקטרה נדל"ן מייצרת ערך לאלקו

החברה, אשר הוקמה רק ב-1997, הצליחה לצבור מאז מצבת נכסים מרשימה של למעלה מ-50 בניינים, והפכה השנה ליצרנית הערך הבולטת של קבוצת אלקו, שבשליטת גרשון זלקינד. פעילות החברה, המנוהלת ע"י שלמה שרף, מתבצעת כיום במספר מוקדים ברחבי הגלובוס. המרכזיים שבהם: ארה"ב, קנדה, בריטניה, ישראל, גרמניה ומזרח אירופה. תחום ההתמחות המרכזי של אלקטרה נדל"ן הוא בנייני המשרדים, אותם היא רוכשת במדינות היעד בגיבוי חוזי שכירות ארוכי טווח.

דו"חות הרבעון השלישי של אלקטרה נדל"ן מצביעים על צמיחה חדה במרבית הפרמטרים העסקיים, פועל יוצא של התנהלותה הדינמית. במסגרתה החברה ממשיכה לאסוף נכסים מחד, אך גם מממשת נכסים אחרים, תוך שהיא גורפת רווחי הון נאים מאידך. הנתונים מראים, כי מתחילת השנה הרוויחה אלקטרה נדל"ן 52.6 מיליון שקל, בהשוואה ל-31.1 מיליון שקל אשתקד, נתון המשקף גידול של 69% בחישוב שנתי. לשם המחשה, ב-2004 כולה הסתכמו רווחיה של החברה ב-37 מיליון שקל. ברבעון השלישי לבדו רשמה החברה זינוק של 85% ברווח הנקי לרמה של כ-14 מיליון שקל.

הנתונים מראים עוד, כי הכנסות החברה ברבעון השלישי הסתכמו ב-58 מיליון שקל, בהשוואה ל-44.5 מיליון שקל ברבעון השלישי של שנת 2004, נתון המשקף גידול של 13%. בתשעת החודשים הראשונים של 2005 צמחו ההכנסות ב-28%, והסתכמו ב-179 מיליון שקל.

מדד אחר המקובל בחברות נדל"ן מניב הוא ה-FFO, המראה למעשה מהו התזרים השוטף שייצרה החברה בנטרול אירועים חד פעמיים, וכן בנטרול פחת והפחתות שאינן במזומן. גם בשורה זו אלקטרה נדל"ן אינה מאכזבת, וה-FFO הסתכם בתשעת החודשים הראשונים של השנה ב-55 מיליון שקל, לעומת 36 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של 53%, ולעומת 49 מיליון שקל שייצרה החברה בכל שנת 2004.

ב-9 החודשים הראשונים של 2005 ביצעה החברה מספר רכישות של נכסים בהיקפים משמעותיים אשר באים לידי ביטוי בדו"חות, ובמיוחד בשורה המצביעה על תרומתן של החברות הכלולות לשורה התחתונה של אלקטרה. בין היתר, השתתפה אלקטרה נדל"ן (40%) בעיסקת הענק לרכישת 7 מנכסי דויטשה טלקום בגרמניה תמורת 273 מיליון יורו. כמו כן, ביוני האחרון רכשה אלקטרה נדל"ן (45%) בניין משרדים בקליבלנד אוהיו, בעיסקה שהיקפה הכולל הסתכם ב-650 מיליון שקל.

חלקה של אלקטרה נדל"ן ברווחי חברות כלולות, באמצעותן היא רוכשת את מרבית הנכסים, טיפס ברבעון השלישי של שנת 2005 ל-7 מיליון שקל, לעומת 1.5 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכם חלקה של אלקטרה ברווחי חברות כלולות ב-22 מיליון שקל, זינוק חד לעומת 3 מיליון שקל אשתקד.

מבט על מאזן החברה נכון לתום המחצית הראשונה מעלה, כי הונה העצמי עומד על 520 מיליון שקל לעומת 355 מיליון שקל בתקופה המקבילה, גידול אשר נבע בעיקר מהרווחים שצברה בתקופה, וכן מתקבולי ההנפקה בסך 130 מיליון שקל.

החברה, הנסחרת כיום לפי שווי של כמיליארד שקל, לאחר שרשמה תשואה של 38% מאז הנפקתה, וצפויה להיכנס בתחילת 2006 למדד ת"א 100 ולמדד הנדל"ן 15, המרכז את 15 החברות הגדולות בענף הנדל"ן במונחי שווי שוק. בהנפקה עצמה גייסה אלקטרה נדל"ן כ-370 מיליון שקל, בהנפקה השנייה בגודלה מתחילת 2005 בבורסה המקומית. נכון להיום, החברה האם אלקטרה מחזיקה באלקטרה נדל"ן בשיעור של 80%, המנכ"ל שרף מחזיק ב-5% ובידי הציבור מצויים 15% מן ההון.

עם תום הרבעון השלישי דיווחה החברה, כי היא מחזיקה בכ-50 בניינים מניבים וב-9 פרויקטים יזמיים, בעיקר בישראל, בריטניה, גרמניה וצפון אמריקה. כמו כן, ברשות החברה מספר פרויקטים יזמיים בישראל ובחו"ל. השטח הכולל של הנכסים המניבים שבשליטת החברה מגיע ל-437 אלף מ"ר.

אחת העסקאות הבולטות אליהן הצטרפה אלקטרה מאז מועד הדו"חות הכספיים, היא "עיסקת ההילטונים" שרקם יזם הנדל"ן יגאל אהובי. במסגרת העיסקה, לה שותפים מספר רב של יזמיות נדל"ן מניב מקומיות, תרכוש אלקרטה נדל"ן 9.9% מהזכויות ב-16 מלונות הילטון באנגליה ובסקוטלנד.

עפ"י ההסכם, בתי המלון ינוהלו על-ידי חברת ניהול מרשת הילטון, בהתאם להסכם ניהול לתקופה של 30 שנה עם שתי אופציות להארכה על-ידי חברת הניהול, לתקופות של 10 שנים כל אחת. בתי המלון כוללים 3,124 חדרים, שנרכשו על תכולתם המלאה.

התמורה הכוללת שישלמו החברות בגין העיסקה עומדת על 3.4 מיליארד שקל (418 מיליון ליש"ט), כך שחלקה של אלקטרה נדל"ן בה עומד על כ-340 מיליון שקל. למימון הרכישה קיבלה קבוצת הרוכשים הלוואה לזמן ארוך, מסוגNon Recourse, מתאגיד בנקאי זר בסכום של 2.7 מיליארד שקל, כשלמלווה יש זכויות לקבלת חלק מרווחי הקרן בעת מימוש בתי המלון בהתאם להסדר שגובש עמו.

עוד נקבע, כי ההכנסות של השותפות בעיסקה ייגזרו מהביצועים העסקיים של בתי המלון. בהתאם לנתונים שבידי החברות ביחס לשנת 2004, ההכנסות שהיו נובעות לקרן מבתי המלון בשנת 2004 היו בסכום של 224 מיליון שקל.

מלבד עיסקת ההילטונים, רכשה החברה בימים האחרונים גם 50% מהזכויות ב-9 בניינים בגרמניה, לפי שווי של 230 מיליון שקל. לדברי החברה, שמונה מהנכסים הנרכשים נמצאים בעיר ברלין, ונכס אחד נמצא בעיר פרנקפורט-אודר. שטחם הכולל של הנכסים הוא 73 אלף מ"ר. 45% משטחי הבניינים מושכרים בעיקר לחברת הדואר דויטשה פוסט ולחברת התקשורת דויטשה טלקום. בחוזים ל-10 ו-15 שנים בהתאמה וכ-55% מהשטחים אינם מושכרים.

החברה ציינה, כי דמי השכירות השנתיים בגין השטחים המושכרים יסתכמו ב-16.5 מיליון שקל, המהווים תשואה נטו של 7.2%. בנוסף, קיים פוטנציאל השבחה רב לנכסים, על רקע השטחים הרבים הפנויים בהם.

גם עיסקה זו מומנה ברובה בהון זר, כשמוסד פיננסי בגרמניה העמיד הלוואת נון-ריקורס למימון בסכום של 204 מיליון שקל, המהווה 89% ממחיר רכישת הנכסים כולל ההוצאות, בריבית קבועה של 4.85% ל-5 שנים.

מלבד רכישות, החברה יודעת גם להיפגש עם מזומנים בעיתוי הנכון, ולפני כחודש וחצי דיווחה על אקזיט מרשים בלונדון. במסגרת העיסקה מכרה החברה בניין משרדים במרכז הבירה הבריטית, בתמורה ל-152 מיליון שקל. בגין מכירת הנכס, תרשום החברה רווח ברוטו, לאחר כל העלויות הכרוכות בביצוע עיסקת המכירה, של 35 מיליון שקל. סה"כ תזרים המזומנים נטו, שנבע לחברה בגין מכירת הנכס, עמד על 34 מיליון שקל.

עסקאות בולטות אחרות שביצעה החברה לאחר פרסום הדו"ח היו בארה"ב. במסגרתם רכשה החברה 45% מהזכויות בנכס מניב בקונטיקט, לפי שווי של 72 מיליון דולר, וכן 49% מהזכויות בנכס מניב אחר בסנט לואיס מיזורי, לפי שווי של 26 מיליון דולר.