אלרוב: העוצמה נובעת מהיוקרה, וכך גם הרגישות למצב המדיני

מגמה זו לא נעלמה מעיני המשקיעים, שהזניקו את ערכה בשיעור של 162% בשנת 2005. מעבר לכך, גם הפתיחה הסוערת של מניות הנדל"ן בשנת 2006 לא פסחה על אלרוב, והמנייה זינקה עוד 7% - עד לירידות החדות בבורסה בעקבות מצבו של ראש הממשלה אריאל שרון - כשהיא הופכת בהדרגה לאחת האהודות על משקיעי הנדל"ן המקומיים.

מה המשקיעים מוצאים באלרוב? באופן כללי לכולם כבר ברור, שסקטור הנדל"ן רשם פתיחה מוצלחת במיוחד לשנת 2006. המשקיעים, שהצביעו על ענף הנדל"ן כאחד המומלצים להשקעה בשנה הקרובה, הצביעו גם ברגליים ומיהרו להצטייד במניות הנדל"ן, בטרם חברות הענף המקומיות יציגו שיפור ממשי.

מבין חברות הסקטור, הסיפור של אלרוב קצת מורכב, על רקע העובדה שתחומי הפעילות שלה מגוונים: מלונאות לצד יזמות בתחום מגורי היוקרה, ובנוסף פעילות מקומית לצד פעילות בחו"ל. עם זאת, ככל הנראה הגיוון בעסקיה, והעובדה שכולם נהנו בתקופה האחרונה ממומנטום חיובי, הוא הפרמטר שייצר את הערך המוסף של החברה על פני שאר מניות הסקטור.

מבט קצר על הנתונים הפיננסיים שהציגה החברה ברבעון החולף ממחיש את הדברים. בשורה התחתונה הציגה החברה רווחיות נקייה של 97 מיליון שקל בשלושת הרבעונים הראשונים של 2005, מתוכם 46 מיליון שקל ברבעון השלישי, וההערכות הן שידה עוד נטויה לקראת הרבעון הרביעי.

הצפת ערך בת"א

הנתונים מראים, כי מלון מצודת דוד בירושלים הציג בשלושת הרבעונים הראשונים של 2005 עודף תפעולי של 34 מיליון שקל, לעומת עודף תפעולי של 11 מיליון שקל בלבד בתקופה המקבילה. החברה הסבירה, שמקור השיפור בביצועי המלון הוא השיפור במצב התיירות הנכנסת לישראל, שהביא לגידול בשיעורי התפוסה של המלון ולעלייה בתעריפי הלינה.

מלבד המלון, אחד המהלכים שייצר ערך רב לחברה בשנים האחרונות הוא בניית שלושת מגדלי צמרת ברחוב פנקס בת"א. הנתונים מראים, כי מתחילת הפרויקט ועד תום הרבעון השלישי של 2005 מכרה החברה 85% מסך כל הדירות בשלושת המגדלים, בהיקף כולל 1.2 מיליארד שקל. מתוך הסכום הנ"ל, דירות בהיקף של 213 מיליון שקל נמכרו מתחילת 2005, רובן במגדל C שבנייתו מסתיימת בימים אלו. דירות בהיקף כספי של 16 מיליון שקל נמכרו לאחר תום הרבעון השלישי, וייזקפו בדו"חות הרבעון הרביעי.

נכון לתום הרבעון השלישי נמכרו 66% מהדירות בבניין C ששווקו לאורך השנה החולפת, מהלך שהניב לאלרוב רווח מצטבר של 58 מיליון שקל מתחילת השנה. שיעור המכירות בבניינים A ו-B עומד על 93% מסך הדירות.

פעילות מרכזית נוספת של החברה בארץ מתבצעת במסגרת פרויקט ממילא בירושלים, שעבודות ההקמה שלו חודשו לאחרונה. במסגרת הפרויקט תבנה החברה מתחם דיור ונדל"ן מסחרי הכולל בית מלון, בפרויקט שאמור להפוך לאחד היוקרתיים בירושלים, במידה והיציבות המדינית תישמר ותימשך מגמת רכישות דירות היוקרה בירושלים על ידי יהודי התפוצות.

הערכה היא, שמחירי המכירה של הדירות בפרויקט עשויים להגיע עד לרמה של כ-6,000 דולר למ"ר, נתון שבמידה ויתממש יציף לחברה ערך רב. השווי של שטח הפרויקט בספרי אלרוב עומד על 184 מיליון שקל, והערכות בשוק הן שמהלך מוצלח למכירת הדירות בו, בשטח כולל של 13 אלף מ"ר, עשוי להסב לאלרוב רווח של 200 מיליון שקל.

מלבד הפעילות בארץ, החברה החלה להרחיב את השנה באופן משמעותי את היקפי פעילותה בחו"ל. עד לתום הרבעון השלישי הספיק אלרוב לרכוש 4 נכסים מניבים בשוויץ ולמממש נכס בבריטניה, כשעלותם המופחתת של הנכסים בספריה של החברה הסתכמה בתום הרבעון ב-934 מיליון שקל.

עפ"י הנתונים שמסרה החברה בדו"חות, הנכסים המניבים שברשותה הניבו בשלושת הרבעונים הראשונים של 2005 דמי שכירות של כ-43 מיליון שקל, בהשוואה לדמי שכירות בסך 30 מיליון שקל בתקופה המקבילה. דמי השכירות של הנכסים במונחים שנתיים, (פרו-פורמה) עומדים לדברי החברה על 69 מיליון שקל.

מן העבר השני, ההתרחבות בחו"ל גם הגדילה באופן משמעותי את מצבת ההתחייבויות של החברה. הנתונים מראים, כי יתרת האשראי, נון-ריקורס, בגין הנכסים המניבים בסוף הרבעון השלישי, עמד על 819 מיליון שקל. סך מצבת החוב ארוך הטווח של החברה עמדה בתום הרבעון השלישי על רמה של 1.47 מיליארד שקל, בהשוואה ל-390 מיליון שקל בתקופה המקבילה, גידול שמיוחס בעיקרו להרחבת היקפי הפעילות בחו"ל.

נכסים מניבים ב-2.5 מיליארד ש'

לאחר פרסום הדו"חות הכספיים המשיכה אלרוב להרחיב את מצבת נכסיה בחו"ל, כפי שהעידה בדו"חות עצמם. לאחרונה רכשה החברה בניין משרדים בשטח של 5,000 מ"ר בפריז, תמורת 70 מיליון שקל. דמי השכירות השנתיים הצפויים מהנכס יסתכמו ב-5.5 מיליון שקל, בהתבסס על דמי השכירות הקיימים ושיעור תפוסה מלא. מרבית הרכישה תמומן מבנק זר בתנאי נון ריקורס, וסך של 14 מיליון שקל ימומן ממקורות עצמיים של החברה.

בנוסף, החברה רכשה גם מרכז מסחרי נוסף בשוויץ תמורת 275 מיליון שקל. הנכס משתרע על שטח של 11,800 מ"ר וכולל 200 מקומות חניה, ממוקם במרכז Montreux לחופו של אגם ג'ינב. הנכס מושכר במלואו וצפוי להניב דמי שכירות שנתיים של 16 מיליון שקל, בהתבסס על דמי השכירות הקיימים ושיעור תפוסה מלא. השוכר העיקרי בנכס הוא MIGROS, בית כלבו מוביל בשוויץ. עיסקה זו תמומן גם היא מרביתה בהון זר בתנאי Non Recourse, והיתרה, פחות 43 מיליון שקל, תמומן ממקורות עצמיים של החברה.

עם ביצוע העיסקה האחרונה היקף נכסי הקבוצה במערב אירופה הגיע ל-1.2 מיליארד שקל. אלפרד אקירוב אמר, כי רכישת המרכז המסחרי החמישי בשווייץ וקיום מו"מ לרכישת נכסים נוספים, הם המשך יישום האסטרטגיה של הקבוצה, להשקעה בנכסים מניבים עם דגש על מערב אירופה, כשהמטרה היא להגיע להיקף נכסים של 2.5 מיליארד במהלך 2006.

עם סיום הרבעון השלישי העריך גדי ברקו, אנליסט חברת אייפקס, את חברת אלרוב בשווי של 825 מיליון של או 66 שקל למניה (ללא דילול), פרמיה של 35% על מחיר השוק אז, ועד לזעזוע של יום חמישי האחרון, פרמיה קלה של 15% בלבד, לאחר שהמנייה עשתה כברת דרך ארוכה מאז ובניכוי הדיבידנד שחולק. ברקו ציין, כי עקב העובדה שמרבית פעילות החברה בארץ מתמקדת בפלח השוק היוקרתי (ביזמות בתחום הדיור היוקרתי ובמלון מצודת דוד), לביצועי החברה תהיה רגישות רבה למצב הביטחוני ולאווירה במשק.

חברת אלרוב נסחרת כיום לפי שווי 715 מיליון שקל, בנטרול דיבידנד בהיקף של כ-50 מיליון שקל שתחלק למשקיעים בימים הקרובים.

החברה נשלטת ע"י אלפרד אקירוב, שמחזיק כמעט 78% מההון בהיקף כספי של 540 מיליון שקל. על רקע העליות החדות שרשמה אלרוב בשנה החולפת, נכנסה החברה בתחילת 2006 למדד ת"א 100, הכולל את 100 החברות הגדולות בבורסה במונחי שווי שוק.