ריטים: לא לדחות את דחיית אירוע המס

בתחילת 2006 נכנס לתוקפו התיקון לפקודת מס הכנסה, ולכאורה מתאפשרת נסיקתן המיוחלת של קרנות הנדל"ן. אולם, את השמיים הכחולים שקרנות הנדל"ן מתיימרות להמריא אליהם מכסים עננים שנוצרו והתעבו על-ידי רשות המיסים. מדובר בבעיית מיסוי שחלה על הבעלים המבקש להעביר את נכס המקרקעין שלו לתוך קרן הנדל"ן. בעיית מיסוי זו, שלא כמו עננים רגילים, לא תתפזר מאליה, ומאחר והיא אינהרנטית למבנה קרן הנדל"ן הקבוע בחוק, היא מחייבת התגייסות של אנשי רשות המיסים לפתור אותה בדרכים יצירתיות.

חוק הריטים מחייב כתנאי להכרה בקרן ריט את הקמתה של חברה חדשה ו"נקייה", דהיינו, שהחל מיום הקמתה ועד למועד תחולת החוק לגביה לא היו לה נכסים, פעילות, הכנסות, הוצאות, הפסדים או התחייבויות.

מצד אחד, ניתן בהחלט להבין את הדרישה של החוק, שמבקש בכך להבטיח שחברת הריט החדשה לא תישא על גבה את החטוטרת שיכולים להיות בצידם של נכסים המועברים (עיקולים, חובות מיסים, וכו'). מן הצד השני, המבנה של החוק, המחייב ביצוע העברה של נכסים מחברת נדל"ן לחברת הריט החדשה, גורר איתו בעיית מיסוי אינהרנטית. החוק קובע, ששווי נכסי הריט יחד עם מזומנים מגיוס לא יפחת מ-200 מיליון שקל, ובכך מאלץ חברה המחזיקה בנדל"ן מניב לבצע העברה מסיבית של נכסים לקרן ריט. העברת הנכסים מהווה עיסקה לעניין מס שבח, ומיד לאחר ביצוע ההעברה יאלץ בעלי הנכס לשלם מס שבח ומס מכירה בגין ההעברה, וקרן הנדל"ן תשלם מס רכישה (שהופחת על פי החוק ל-0.5%).

החבות במס בגין העברת הנכסים מיד עם הקמת קרן הנדל"ן מהווה תמריץ שלילי מבחינתן של חברות נדל"ן המחזיקות היום בנכסים, ואשר יהיו מעוניינות לעבור לעבוד תחת כנפי חוק הריטים החדש. מה שצפוי לקרות ברוב המקרים הוא, שחברות נדל"ן יעבירו את נכסיהן לחברת הריט החדשה ויקבלו בתמורה מניות בחברת הריט החדשה. מכאן, שבמירב העסקאות לא תהיינה העברה של כספים כנגד הנכסים, ובעלי הנדל"ן המועבר לא יקבלו מזומנים עבור נכסיהם. עובדה זו מצביעה על הקושי הגדול של מירב חברות הנדל"ן בישראל לעבור לעבוד כקרן נדל"ן, מאחר והן ידרשו לגייס כספים ממקורותיהם על מנת לשלם את המיסים בגין ההעברות.

רשות המיסים ערה לבעיית המיסוי הקשה, והיא הציעה לפני כשלושה שבועות לנסות לפתור את הבעיה על-ידי מתן דחיית תשלום המס לתקופה של עד 4 שנים בגין העברות נכסים לקרן הנדל"ן. שוק הנדל"ן וחברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל התייחסו להודעה זו של רשות המיסים בשוויון נפש, מאחר ואין בדחיית תשלום המס כל כדאיות כלכלית, שכן היא גוררת עימה תשלום של 4% ריבית שנתית (שאף אינה מוכרת כהוצאה לצרכי מס) והפרשי הצמדה בגין סכום המס החייב. לפני שבועות אחדים, בוועידת ישראל לעסקים של "גלובס", מסרו ראשי רשויות המס, כי הם בוחנים אפשרות לדחות את מועד אירוע המס, ולא את דחיית תשלום המס.

באותו כנס הציג סם זל, המנהל ברחבי העולם ריטים בשווי של 40 מיליארד דולר, את פתרון הקסמים של הדין האמריקני בנקודה זו. לפי זל, שוק קרנות הנדל"ן בארה"ב התעורר והפך להיות משמעותי כפי שהוא היום בזכות תיקון לחוק, שאפשר בשנת 1992 לבצע העברות של נכסים לקרן הנדל"ן מבלי שתחול חובת מס בעת ההעברה. בזכות התיקון החלו רבים להעביר נכסים טובים ומשמעותיים לקרנות הנדל"ן, והשוק הלך והתפתח.

הפתרון האמריקני עליו דיבר זל במושב קרנות הנדל"ן בוועידת ישראל לעסקים נוגע להעברת נכסים בשלב שבו קרן הנדל"ן כבר קיימת ופועלת. הדין האמריקני פתר למעשה את הבעיה בפניה ניצב השוק הישראלי עוד בשלב מוקדם יותר, על-ידי חקיקה שלא חייבה העברה של נכסים מחברת נדל"ן לחברת קרן נדל"ן חדשה, ומכאן שלא ראתה במעבר של החברה לקרן נדל"ן כאירוע מיסויי. על-פי חוק מס ההכנסה האמריקני, די בכך שחברה בעלת נדל"ן מניב תגיש טופס מיוחד לרשויות המס ובו תבחר להיחשב כריט. החל ממועד ביצוע "בחירת המס", נחשבת החברה לריט והיא נדרשת לקיים תנאים מיוחדים. כאמור, הפתרון האמריקני הנ"ל אינו ישים במקרה שלנו, ולא ניתן להחילו על קרנות הנדל"ן הישראליות, מאחר והחוק מחייב את הקמתה של חברה חדשה.

הפתרון עליו מדבר זל הוא מבנה משפטי העושה שימוש בשני כללים של דחיית מס. לפי הכלל האחד, העברה של נכס בתמורה לזכויות בשותפות מוגבלת (שבבעלות קרן נדל"ן) אינה מהווה "מכירה" (UPREIT). הכלל השני מאפשר המרה של הזכויות בשותפות המוגבלת במניות קרן הנדל"ן ללא תשלום מס בעת ההמרה. על-פי מבנה זה, קרן הנדל"ן מחזיקה בשותפות מוגבלת והיא עושה שימוש בה על מנת לאפשר צירופם של בעלי נכסים רצויים לקרן הנדל"ן, מבלי שבעלי הנכסים יאלצו לשלם מס בגין המרת נכסיהם בזכויות בשותפות המוגבלת.

מבנה זה הוא אפשרי ליישום בישראל, אלא שהוא מחייב חקיקה נרחבת, שתאפשר את פעילותן של שותפויות מוגבלות או דומיהן (UPREIT) בכפיפה לפעילותן של קרנות הנדל"ן. מן הראוי שהרשויות יתחילו כבר עתה לשקוד על חקיקה כאמור, שתאפשר בעתיד צירופם של בעלי נכסים לקרנות נדל"ן פועלות, מבלי שמהלך כזה יחייבם בתשלום מס בעת ההעברה, אלא ידחה את התשלום למועד בו ימכור בעל הנכס את מניות קרן הנדל"ן שיקבל במסגרת מבנה זה.

הפתרון לבעיית המס יכול להיות פשוט עוד יותר, ולפיו בעל נכס ישלם מס בכל נקודת זמן בה הוא "נפגש עם הכסף". על-פי העיקרון, לא יחול מס על העברת נכס מחברה א' לחברת הריט החדשה כנגד מניות שיוקצו לאותם בעלים המשקפות את אותן ההחזקות באותו נכס. לדוגמא, אם א' מוחזקת על-ידי ראובן (50%) ושמעון (50%), ול-א' נכס מניב המועבר לחברת הריט החדשה ובתמורה מקבלת א' 100% ממניות הריט (או שמעון מקבל 50% ומשה 50%), לא יחול מס מכירה ומס שבח על ההעברה. במידה וחברת הריט החדשה תקבל בהעברה נכס נוסף הפעם מחברה ג' ותקצה מניות לחברה ג' או לבעלי מניותיה, שישקפו את שקלול שוויו של הנכס יחד עם נכס הראשון שהועבר (יחד עם דילול של החזקות חברה א'), הרי שגם על ההעברה על-ידי חברה ג' לא יחול מס שבח ומס מכירה.

במידה וחברת הריט החדשה מבקשת לגייס גם משקיעים, שלא יעבירו נכסים לקרן אלא ישקיעו בהון החברה, הרי שחברה א' ו-ג' או בעלי מניותיהן עדיין לא יחויבו בתשלום מס, גם עם ביצוע הגיוס האמור, וזאת כל זמן שהם לא ימשכו את ההשקעה שגויסה כדיבידנד או בכל דרך אחרת. כל כסף שיועבר לבעלי הנכסים מחברת הריט החדשה יחשב כמימוש חלק יחסי של מניותיו בחברת הריט החדשה, ולמעשה למימוש הזכויות שהיו לאותו אדם בנכס, ויחול עליו מס שבח ומס מכירה כפי שהוא באותו מועד. לגבי אותו חלק מניות ש"מומש", יחול בסיס מס חדש לפי שווי הנכס במועד ה"מימוש".

לשם הפשטות נאמר, שחברה א' העבירה לחברת הריט החדשה נכס ששווי השוק שלו בעת ההעברה הוא 10 מיליון שקל. במועד צירוף המשקיעים החדשים חברה א' מושכת דיבידנד בשיעור של 1 מיליון שקל. במועד חלוקת הדיבידנד שווי הנכס שהועבר לחברת הריט החדשה עמד כבר על 12 מיליון ש"ח. באותו מועד יחול מס שבח ומס מכירה על חברה א' כאילו מימשה 1/12 מזכויותיה בנכס.

במידה וגיוס הכספים הנ"ל יעשה בדרך של מכירת המניות (או חלקן) של חברה א' לחברה ג' בחברת הריט החדשה, או במידה ובעלי המניות הקיימים ימכרו את מניותיהם לקרן עצמה (redemption), מכירות כאלו ייחשבו למימוש זכויותיהם בנכס שהועבר לקרן הנדל"ן וימוסו במס שבח ומס מכירה בהתאם לאמור לעיל. כמו כן תמוסה הפרמיה שנצמחה, אם נצמחה, מאז שבוצעה ההעברה, והיא תחויב במס הכנסה.

בדומה, כאשר קרן הנדל"ן תנפיק את מניותיה לציבור, וזאת על-פי חובתה הקבועה בחוק להנפיק מניותיה בתוך תקופה של 12 חודשים מתחילת פעילותה, גיוס הכספים מהציבור לא יהווה אירוע מס מבחינתם של בעלי המניות א' ו-ג'. רק בשעה שאותם בעלי מניות א' ו-ג' ימכרו את מניותיהם בבורסה, או ימכרו אותן לחברה (redemption), או יממשו אותם בכל דרך אחרת על-ידי הנפקה פרטית או אחרת, מימוש כאמור של מניותיהן יחשב למימוש זכויותיהם בנדל"ן שהועבר, והמס הנדחה (מס שבח ומס מכירה) יחול עליהם באותה שעה.

נוסח הצעת חוק ברוח הדברים דלעיל הוכנה כבר על-ידי ח"כ אהוד רצאבי, ומן הראוי שהמחוקק, בסיוע רשות המיסים, יעשו בדחיפות לתיקונו של החוק בהתאם. ההצעה במאמר זה, כמו הצעת החוק של ח"כ רצאבי, היא טובה ונכונה עבור כל הגורמים המעורבים. ההצעה תאפשר לקרנות הנדל"ן לאסוף נכסים מניבים טובים יותר בכך שהיא מאפשרת לבעלי הנכסים את העברתם, מבלי שיהיה עליהם ליטול על עצמם נטל מיותר ובלתי אפשרי אשר מחייבם לשלם מס בגין העברה עוד לפני (ולעיתים, עוד הרבה לפני) שהם עצמם מקבלים כל תמורה כספית ממשית בגין הנכסים המועברים.

ההצעה אינה פוגעת יתר על המידה גם באינטרסים של רשות המיסים. להיפך, היא תאפשר בסופו של דבר הגדלה משמעותית של מספר ההעברות של הנכסים לקרנות הנדל"ן על-ידי בעליהן, עובדה שבסופו של דבר תגדיל את היקף הגבייה של רשות המיסים. הסבלנות בעניין זה של רשות המיסים תשתלם לכל הצדדים.

דחיית המס באופן המוצע לעיל תאפשר את שיגורן המוצלח של קרנות הנדל"ן לתוך חלל העסקים הישראלי, והיא תרפא את בעיית המס האינהרנטית שהחוק יוצר, באופן שהמעבר של חברות נדל"ן ישראליות למעמד קרן נדל"ן יהיה קרוב ככל האפשר למעבר של חברות דומות לריט בארה"ב.

הכותב הוא ממשרד ירושלמי-חילו.