אפרופו אפרופים

במקרים רבים מבוצע פרויקט הבנייה על-ידי חברה קבלנית, זאת במסגרת "הסכם קומבינציה", שהיא כורתת עם הבעלים של נכס המקרקעין. במסגרת "הסכם קומבינציה" שכזה, נקבע בדרך כלל, כי לאחר הבנייה יישאר בידי הבעלים חלק מן הדירות שייבנו (כשמדובר בבניית דירות), ואילו החברה הקבלנית תהיה זכאית לשאר הדירות, אותן היא תמכור לצדדים שלישיים.

לצורך ביצועו של פרויקט הבנייה נזקקות חברות קבלניות רבות ל"ליווי" על-ידי בנק, אשר יממן את עלויותיו, עד למכירת הדירות לצדדים שלישיים. "הסכם הליווי" אמור להיות עניין שבין החברה הקבלנית לבין הבנק, ולבעלים של נכס המקרקעין לא אמור להיות בו עניין כלשהו.

אלא שלאור זאת, שהבנקים נוהגים להבטיח את עצמם באמצעות רישום משכנתא על הזכויות בנכס המקרקעין, ולאור זאת שהזכויות בנכס המקרקעין רשומות על-שם הבעלים, הם הופכים, על כורחם, בעלי עניין ביחסים שבין החברה הקבלנית לבין הבנק.

הסכם קומבינציה והסכם ליווי

"פרי עץ חיים בע"מ" הנה חברה פרטית, המנוהלת על-ידי הרב שאול דולינגר. חברה זו הייתה הבעלים של זכויות במגרש בשטח כ-3.5 דונם באשדוד. בשנת 1992 נכרת בין פרי עץ חיים לבין חברה קבלנית (מיראז') הסכם קומבינציה להקמת פרויקט בניה של 48 דירות, חנויות ומחסנים. בהסכם הקומבינציה נקבע, כי לאחר הבנייה תקבל פרי עץ חיים 12 דירות, חנות ומחסן.

לאחר חתימת הסכם הקומבינציה נחתם בין החברה הקבלנית לבין בנק הפועלים הסכם ליווי פיננסי. בקשר עם הסכם הליווי נרשמה משכנתא לטובת הבנק. המשכנתא נרשמה על מלוא הזכויות במקרקעין.

עוד קודם להשלמת הפרויקט הוסכם בין פרי עץ חיים לבין החברה הקבלנית, כי במקום לקבל, בפועל, 12 דירות, היא תקבל רק 6 דירות, ואילו 6 הדירות הנותרות יימכרו על-ידי החברה הקבלנית, וזו תעביר לפרי עץ חיים את התמורה שתתקבל ממכירתן. פרי עץ חיים אכן קיבלה חלק מתמורת הדירות, ועם השלמת הפרויקט היא קיבלה לחזקתה את הדירות המגיעות לה על-פי הסכם הקומבינציה.

משהפרויקט הסתיים, לא עמדה החברה הקבלנית בהחזר חובה לבנק, והוא הגיש בקשה למימוש המשכנתא על הזכויות בנכס המקרקעין.

או אז מיהרה פרי עץ חיים וביקשה שבית המשפט המחוזי בתל-אביב יצהיר שהמשכנתא אינה חלה על חלקה במקרקעין. לטענתה, הבנק ידע והסכים לכך, שחלקה יוצא מתחום המשכנתא ולא יישמר כביטחון. הבנק, מצדו, טען, כי לשון שטר המשכנתא ברורה ונחרצת, ולפיה המשכנתא חלה על כל המקרקעין, ולא רק על חלק מהם.

שופטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, ציפורה ברון, לא העניקה משקל מכריע לעובדה, שלפיה בשטר המשכנתא, אשר נחתם על-ידי פרי עץ חיים, אכן נכתב, במפורש, כטענת הבנק, כי היא חלה על כל המקרקעין. היא דחתה את טענת הבנק, שלפיה בהיות נוסחו של שטר המשכנתא מפורש וברור, הוא אינו דורש כל פירוש. ברון אזכרה את פסק הדין החשוב בעניין אפרופים (דנ"א 2485/95), בו סטה בית המשפט העליון מתורת "שני השלבים" - היינו, זו שלפיה תחילה בודקים את לשון החוזה, ורק אם היא ניתנת לפרשנויות שונות, עוברים לבחון את נסיבות החתימה ואת כוונת הצדדים - וקבע, שאין מוקדם ומאוחר בתורת פרשנות חוזה, ושתכלית החוזה היא שצריכה לעמוד במרכז תשומת-לבה של הפרשנות. אין דרך סלולה להגיע לתכלית זו, אלא בגיבושה משמשים "בערבוביה נתונים הבאים מהחוזה ומחוצה לו". ברון אזכרה עוד את זאת שנקבע, כי המדובר ב"מבחן חד-שלבי ובו תנועה בלתי פוסקת מלשון החוזה לנסיבותיו החיצוניות".

"הנה כי כן, לשון שטר המשכנתא והתנאים הנלווים לו אמנם חשובה, אך היא אינה מכרעת, כאשר בעימות בין לשון השטר לבין כוונת עושיו - יד האחרונה על העליונה", קבעה ברון. היא דחתה את טענת הבנק, שלפיה מאחר שההסכמה לשעבוד מלוא הזכויות במקרקעין "מופיעה שחור על גבי לבן" בשטר המשכנתא, אין לחלוק עליה, שכן המדובר בטענה בעל-פה נגד מסמך בכתב. "אין המדובר במקרה בו כנגד מסמך כתוב מעלה צד החתום עליו טענות סותרות בעל-פה. במקרה שבפני, טענות התובעת נוגעות לפרשנות שיש לתת לשטר המשכנתא".

בבואה לבחון את כוונת הצדדים ברישום המשכנתא, התייחסה השופטת ברון לכך שבהסכם הקומבינציה נקבע מפורשות, כי הסכם הליווי, שייחתם עם הבנק, לא יפגע בזכויות הקנייניות והחוזיות של פרי עץ חיים. "לשון הסכם הקומבינציה הינה ברורה וחד משמעית והיא משקפת את הגיונה הכללי של העסקה... התובעת מודעת לכוונת החברה הקבלנית להתקשר בהסכם ליווי והיא עומדת על כך שזכויותיה הקנייניות במקרקעין, דהיינו אותם חלקים המשקפים את הדירות המגיעות לה, לא תיפגענה".

ברון נתנה אמון רב בעדותו של מנהלה של פרי עץ חיים, הרב דולינגר, שלפיה הוא חתם על שטר המשכנתא, לאחר שהחברה הקבלנית הבהירה לו, כי בחתימתו על השטר לא יהיה כדי לגרוע מזכויותיה של פרי עץ חיים על-פי הסכם הקומבינציה. היא האמינה לעדותו, שלפיה הוא חתם על שטר המשכנתא, משום ש"כל מה שצריכים כדי ליישם את הפרוייקט, צריך לעשות", שכן הובהר לו על-ידי החברה הקבלנית, כי ללא ליווי לא יהיה ניתן להמשיך את הפרויקט.

"אין חולק כי שטר המשכנתא נחתם על ידי הרב דולינגר... שטר המשכנתא לא נחתם בבנק... במצב דברים זה, אך טבעי הוא, כי התובעת הסתמכה על מצגי החברה הקבלנית ועל האמור בהסכם הקומבינציה, לפיו הסכם הליווי עם הבנק לא יפגע בזכויותיה הקנייניות... כך, גם התובעת יכולה הייתה להניח, כי הבנק מודע לתוכנו של הסכם הקומבינציה ופועל לפיו".

ברון התייחסה גם לכך שעוד טרם סיום הפרויקט, ועוד טרם בשלו התנאים, מכוח הסכם הליווי, שבינה לבין החברה הקבלנית, לשחרור כספים, ששולמו על-ידי רוכשים של דירות בפרויקט, הבנק כבר העביר לפרי עץ חיים סכום כסף נכבד (למעלה מחצי מיליון שקלים). גם בכך ראתה ברון אות לכך, שהבנק לא ראה בדירות, להן הייתה פרי עץ חיים זכאית, חלק מהביטחונות להסכם הליווי ולכספים, שהבנק העניק מכוחו לחברה הקבלנית. "מאחר וקשה - עד בלתי אפשרי - לייחס למוסד בנקאי כלשהו נדיבות לב במסגרתה מוותר הוא על כספים המגיעים לו כדין, אני סבורה, כי שחרור הכספים לתובעת בשלב בו לא היה מקובל לשחרר בטחונות מהווה ראיה ניצחת לכך שהבנק ידע והבין, כי לא היה בשטר המשכנתא כדי לפגוע בזכויותיה הקנייניות של התובעת במקרקעין וכי הבנק לא התייחס אל 'הדירות ששייכות לבעלי הקרקע' כחלק מהבטוחות שבידיו".

לאחר שקבעה ממצאים אלה, פנתה ברון והתייחסה אל חובות האמון והזהירות של תאגידים בנקאיים. גם בדרך זו היא הגיעה לאותה התוצאה ממש. היא הזכירה את ההלכה, שלפיה הורחבו חובות האמון והזהירות, בהן חייבים תאגידים בנקאיים, ואת דברי הנשיא (בדימוס) מאיר שמגר, שלפיהם "מערכת היחסים שבין לקוח (ולדידי, אף מי שאינו לקוח) לבין בנק היא מערכת יחסים מיוחדת, הנובעת מהאמון שרוחש הציבור הרחב כלפי מוסד זה..."

הבנק הוא 'סוכנות חברתית'

ברון המשיכה והזכירה את זאת, ש"בנק חב חובת זהירות מוגברת לא רק ללקוחותיו, אלא גם כלפי צד שלישי, לגביו יכול הבנק לצפות, כי יינזק אם לא ינקוט אמצעי זהירות סבירים למניעת סיכון כלפיו", ואת זאת שהשופט בעז אוקון הגדיר, לאחרונה, את התאגיד הבנקאי כ"סוכנות חברתית", אשר מוטלות עליה חובות אמון מוגברות כלפי הציבור בכללותו. "מכוח הגדרה זו של הבנק חלה עליו החובה למנוע תוצאה בלתי רצויה, מקום שיש לו הכלים לעשות כן".

היא קבעה, כי לא יכולה להיות מחלוקת בנוגע לכך, שמתן הלוואה ורישום שעבוד על נכס נכללים בהגדרות אלה, ולכן בגדר חובת הזהירות של הבנק כלפי הממשכן. לפיכך, כך ברון, "על הבנק להסביר לממשכן, באופן ראוי ובהיר, את משמעות המסמך שעליו הוא עומד לחתום, את היקף תחולתו ואת השלכותיו האפשריות ואין הבנק יוצא ידי חובתו בהסתמכו על ניסוחים כלליים וגורפים בשטר המשכנתא או על ההסבר הכללי הניתן במעמד חתימת השטר".

ביישמה את ההלכות המשפטיות על העובדות, שהוכחו בפניה, קבעה ברון, כי לאור זאת שהסכם הקומבינציה נחתם לפני חתימתו של הסכם הליווי, רשאית הייתה פרי עץ חיים להסתמך על כך שהבנק יהיה ער לאמור בהסכם הקומבינציה "ובפרט למהותה הכלכלית של העסקה ולהתחייבותה של החברה הקבלנית שלא לפגוע בזכויות הקנייניות של התובעת בהסכם הליווי העתידי.".

היא הוסיפה וקבעה, כי לו הבנק אכן היה מתכוון לכך, שהמשכנתא תחול גם על החלק, לו הייתה פרי עץ חיים זכאית, היה עליו להבהיר לה, "באופן שאינו משתמע לשתי פנים", כי רישום המשכנתא על מלוא זכויותיה במקרקעין אינו נובע רק מטעמים טכניים, כי אם מטעמים מהותיים. "במילים אחרות, אם הבנק התכוון כי המשכנתא תחול גם על הדירות המגיעות לתובעת על פי הסכם הקומבינציה, היה עליו לזמן נציג מטעם החברה אל הבנק, להבהיר לו את האמור, הן בעל פה והן בכתב, ובכך לצאת ידי חובתו. חובה זו מוטלת על כתפי הבנק גם שעה ששטר המשכנתא נחתם בפני עו"ד חיצוני ועליו לוודא, כי היקף הסיכון הוסבר כדבעי".

ברון סיימה בקובעה, כי בכך שהבנק לא נהג כנדרש, הוא חיזק את הסתמכות פרי עץ חיים על מצגי החברה הקבלנית. "בענייננו, לא רק שהבנק לא עשה כן קודם ובעת חתימת שטר המשכנתא, הוא אף הציג בפני התובעת מצג התואם את מצב הדברים עליו הסתמכה, עת העביר לידיה את תמורת הדירות המגיעות לה על פי הסכם הקומבינציה".

"התכחשות מאוחרת לכל אלה, בדמות ניסיונו לממש את המשכנתא גם ביחס לדירות המגיעות לתובעת, הינה בבחינת התנהגות שלא בתום לב של גוף מעין ציבורי, החב בחובות אמון וזהירות מוגברות, אשר הינו אף בגדר 'סוכנות חברתית', החבה בחובות אמון כלפי הציבור הרחב בכלל".

סוף דבר: "כנגד לשונו הברורה של שטר המשכנתא, במסגרתו משכנה התובעת את כל זכויותיה במקרקעין, עומדים יתר נסיבות העניין, בהן התנהגותו המאוחרת של הבנק עצמו. גרסת התובעת מתיישבת עם נסיבות אלה" (ת"א 621/97). *