אפריקה נכסים: שם המשחק הוא פיזור השקעות

החברה עצמה הונפקה בשלהי 2004, ומאז היא מציגה נתונים כספיים חיוביים, במקביל להרחבת הפריסה הגלובלית של הפעילות העסקית. בנוסף, מצבת הנכסים של החברה בשוק המקומי, המייצר עדיין 80% מסך הכנסותיה, הופכת את אפריקה נכסים לשחקנית פוטנציאלית משמעותית בתעשיית הריט, שצפויה להתהוות בשנה הקרובה, עם השלמת החקיקה בנושא.

הנתונים הכספיים של החברה מראים, שבשלושת הרבעונים הראשונים של 2005 רשמה החברה גידול של 26% ברווח הנקי, ל-41 מיליון שקל. ברבעון השלישי לבדו רשמה החברה גידול של 25% ברווח הנקי, אשר הסתכם ב-22 מיליון שקל. למרות הגידול המרשים ברווח הנקי, מתחילת השנה הסתכמו הרווחים ממימוש נכסים ב-22 מיליון שקל, כך שבנטרולם היתה רושמת החברה קיטון חד ברווח מפעילותה השוטפת.

ממה נובע הקיטון ברווח השוטף? בעיקר מהגידול שרשמה החברה בהוצאות המימון מתחילת 2005. ברבעון השלישי לבדו הוצאות המימון כמעט והוכפלו לעומת הרבעון המקביל ב-2004, לכ-20 מיליון שקל. מתחילת השנה גדלו הוצאות המימון ב-26% ל-48 מיליון שקל, והכבידו מאוד על השורה התחתונה.

בדומה לשאר חברות ענף הנדל"ן, המתבססות על אשראי בנקאי בשיעורים גבוהים, גם עליית הוצאות המימון של אפריקה נכסים מוסברת בעליית מדד המחירים לצרכן, בעיקר ברבעון השלישי של 2005, בהשוואה לרבעון המקביל.

בשורה העליונה רשמה החברה יציבות הן במבט רבעוני והן במבט כולל. ההכנסות ברבעון השלישי לבדו הסתכמו ב-59 מיליון שקל. ההכנסות מתחילת השנה הגיעו ל-173 מיליון שקל. מתמהיל ההכנסות עולה, כי השוק המקומי אחראי ל-84% מסך ההכנסות של החברה בתקופת הדו"ח, כשיתרת ההכנסות מרביתה מהפעילות בצ'כיה.

שני נתונים נוספים העולים מדו"חות החברה הם הטבות המס שקיבלה החברה ברבעון החולף, אשר התקזזו עם הפרשה שביצעה לירידת ערך של רכוש קבוע. הוצאות המס מתחילת השנה הסתכמו ב-9 מיליון שקל לעומת 21 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2004, כשסך הטבת המס הסתכמה ב-5.6 מיליון שקל ונרשמה ברבעון השלישי. מנגד, החברה רשמה ברבעון החולף גם הפרשה בסך 5 מיליון שקל לירידת ערך של רכוש קבוע, מהלך לגביו לא סיפקה פירוט רב.

דיבידנדים ב-115 מיליון שקל

עם פרסום הדו"חות האחרונים הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד בהיקף של 40 מיליון שקל, אשר הביא את סך הדיבידנדים שחולקו מאז ההנפקה ל-115 מיליון שקל. "חלוקת הדיבידנד משקפת את מדיניות החברה לשתף את ציבור המשקיעים ברווחיה", הסביר פיני כהן, מנכ"ל אפריקה ישראל, שאמון גם על ניהולה של אפריקה נכסים.

כהן הוסיף, כי תוצאות הרבעון השלישי כוללות רק את מחצית רווחי קניון פלורה בפראג, בסך 6.6 מיליון שקל, לאור מכירת 50% מהקניון בסוף שנת 2004, ובפעם הראשונה את פעילותו של מגדל הקריה בתל-אביב, המושכר ברובו לממשלת ישראל לתקופה של 20 שנה.

לגבי התוכניות העתידיות של החברה כהן ציין, כי אפריקה נכסים מפתחת כיום מתחם ענק בלב בוקרשט, שיכלול את הקניון הגדול ביותר ברומניה, וכן מספר מגדלי משרדים, בהיקף כולל של 150 מיליון אירו. תחילת העבודות צפויה במהלך 2006.

כהן הוסיף, שהחברה מקימה גם קניון בעיר פרדוביצה בצ'כיה, בהיקף כולל של כ-30 מיליון אירו, וכן פארק לוגיסטי בפאתי פראג, על הציר המרכזי לכיוון דרזדן וברלין. עוד ציין, כי פרויקט איירפורט סיטי בבלגרד נמצא לקראת השלמת שלב א' שלו - 2 מגדלי משרדים בהיקף של 18,000 מ"ר, והחלו ההכנות לקראת שלב ב' של הפרויקט.

שוק נוסף אליו נכנסה אפריקה נכסים לאחרונה הוא המזרח הרחוק. "בשלב הראשון נכנסנו לפעילות בתחום הנדל"ן המניב במנילה, בירת הפיליפינים. במסגרת זו אנו מנהלים מו"מ מתקדם לרכישת חלק של 40% בפרויקט של פארק תעשייתי לחברות בתחום טכנולוגיות המידע בעיר, בהיקף של כ-50,000 מ"ר, וכן זכויות לבנייה נוספת של 170 אלף מ"ר נוספים", ציין כהן בהקשר זה.

נכון לתום הרבעון השלישי מסתכם מאזנה של אפריקה נכסים ב-2.76 מיליארד שקל, וממומן בהון עצמי של מיליארד שקל. מצבת ההתחייבויות ארוכות הטווח עומדת על 1.3 מיליארד שקל, ושווי המזומנים שבקופתה מסתכם ב-190 מיליון שקל.

מאז פרסום התוצאות הכספיות ביצעה החברה שתי פעולות מהותיות בחו"ל, האחת למימוש נכס בקנדה והשנייה להשלמת רכישת הקרקע ברומניה, עליה יוקם הקומפלקס המסחרי. במסגרת האקזיט בקנדה מכרה החברה 55% מהזכויות שלה בחברה קנדית, אשר החזיקה בניין דירות בטורונטו בן 10 קומות ו-232 יחידות דיור. תמורת חלקם בבניין יקבלו השותפות 44 מיליון דולר קנדי, כשהמהלך עשוי להניב לה רווח הון נקי של 9 מיליון דולר קנדי (36 מיליון שקל), כשחלקה של אפריקה מסתכם בכ-20 מיליון שקל. החברה ציינה, כי השלמת העיסקה כפופה לבדיקת נאותות, והערכה היא שהיא תושלם ברבעון הנוכחי.

לאומי מימש את האופציה

גושפנקא לצמיחה החיובית שרשמה החברה בשנה האחרונה נתקבלה לפני מספר שבועות, עם החלטתו של בנק לאומי לממש אופציה שניתנה לו בעבר לרכישת 5% מאפריקה נכסים. בהקשר זה ראוי להזכיר, שלפני מספר שבועות נקט בנה"פ במהלך דומה והצטרף להשקעה בדלק נדל"ן. שני המהלכים מסמנים את העניין ההולך וגובר של המשקיעים, קטנים כגדולים, בחברות הנדל"ן המניב המקומיות הפועלות בשווקי חו"ל.

עפ"י ההסכם, שנחתם עוד ביולי 2004, טרם הנפקת החברה, רכש לאומי כ-5% בתמורה ל-79 מיליון שקל, המשקף מחיר של 124.4 שקל למניה.

מחיר המניה, שנקבע על-פי הסכם האופציה כממוצע שער הסגירה של מניית החברה בכל יום מסחר במשך 90 יום לפני הודעת המימוש של הבנק, היה נמוך ב-10% ממחיר הבורסה במועד המימוש.

למה לאומי נכנס להשקעה בחברה? לדברי הבנק, שביצע את ההשקעה באמצעות זרוע ההשקעות לאומי ושות', צפוי לחברה פוטנציאל השבחה מהותי נוכח המגמות הצפויות בשוק הנדל"ן בישראל, וכניסתן הצפויה של קרנות הריט. לדבריו, פוטנציאל זה, בצירוף מחיר הרכישה האטרקטיבי, יוצרים הזדמנות השקעה מצוינת.

מלבד הגושפנקא מלאומי, גם כלכלני לידר ושות' סבורים, כי במחיר הנוכחי אפריקה נכסים היא השקעה מעניינת.

לאחרונה כתב האנליסט אלון גלזר, כי אפריקה נכסים נהנית בעצם מכל מה שחברת נדל"ן מניב צריכה: הנהלה מצוינת, אשר יודעת ומצליחה לזהות הזדמנויות ולהשביח נכסים; גב כלכלי, אשר תורם הן ליכולות הצמיחה והן ליכולות הגיוס בארץ ובחו"ל; קשרים על פני הגלובוס - אחת הנקודות המרכזיות שמושכות אותנו בחברה הינה היכולות של החברה לזהות את המקומות החמים ולהגיע לעסקאות הטובות באמצעות קשרים הדוקים של לב לבייב וההנהלה בחו"ל; פיזור השקעות בארץ ובחו"ל ותחומי פעילויות מגוונים (ייזום, משרדים, קניונים, פארקים מסחריים).

"תוסיפו את הפוטנציאל שצפוי לבוא לדעתנו הן מההתעוררות של ענף הנדל"ן המניב בישראל ובעיקר מהכניסה של קרנות הריט (רמות תשואה של 7.5% לפחות לנכסים טובים זה רק עניין של זמן), והן מהצפות השווי הצפויות בחו"ל שכמעט לא מתומחרות במודל", כותב גלזר, ומתמחר את מניית החברה במחיר של 160 שקל, אשר שיקף פרמיה של כ-25% עם פרסום ההמלצה, ודיסקאונט של 16%בהתאם למחירה הנוכחי.

אפריקה נכסים נסחרת כיום לפי שווי של 1.7 מיליארד שקל, לאחר ששווייה ירד ב-3% מתחילת 2006.

בשנת 2005 מניית החברה הניבה תשואה של כ-20%. החברה מרכזת את פעילות קבוצת אפריקה ישראל בייזום, הקמה, תפעול והשכרה של מבנים לתעשייה, משרדים ומסחר בישראל ובחו"ל. בין נכסי החברה בישראל: מגדל הקריה בתל-אביב, מגדל אפריקה ישראל בתל-אביב, פארק המדע בנס ציונה, קניון רמת אביב וקניון סביונים ביהוד. בחו"ל, פעילות החברה מרוכזת במזרח-אירופה, אך גם באזורים נוספים, כמו הפיליפינים והולנד.