גם בעל הקרקע מביס את הבנק המממן

ין בעל קרקע לבין קבלן נחתמת עיסקת קומבינציה. בעל הקרקע ממשכן את הקרקע לטובת בנק, שנותן אשראי לקבלן במסגרת ליווי פיננסי של פרויקט הבנייה. הקבלן אינו עומד בהתחייבויותיו כלפי הבנק, והבנק פונה למימוש המשכנתה. בעל הקרקע טוען, שהמשכנתה כלל לא חלה על זכויותיו לקבל דירות, וכי הבנק לא הבהיר לו אחרת.

משמעות הטענה: בעל הקרקע טוען, שחתימתו על המשכנתה הינה עניין פורמאלי גרידא, הוא לא קשור לעניין, לא העלה על דעתו כלל שזכויותיו הקנייניות ייפגעו, וסבר שהמשכנתה עליה חתם מחייבת רק ככל שמדובר בחלקי הבית שנועדו על-פי הסכם הקומבינציה לעמוד לקבלן עם השלמת הבנייה.

למרבה הפלא, פעמיים לפחות קיבל בית המשפט המחוזי טענה מסוג זה. בפעם הראשונה סברתי שתקלות קורות. בפעם השנייה כבר יש מקום לחשש, עם כל הכבוד, שמדובר במגמה שיפוטית. מה גם, שהדברים נעטפו ברטוריקה מקובלת לאחרונה: חובת אמון של הבנק, היותו של הבנק "סוכנות חברתית" וכדומה. רטוריקה זו אכן משרתת לעתים החלטה צודקת, אולם יש גם להגביל את גבולותיה.

במקרה האחרון, בפרשת פרי עץ חיים בע"מ, קבעה השופטת ציפורה ברון, כי היה על הבנק להבהיר לבעל הקרקע שרישום השעבוד על מלוא זכויותיה במקרקעין אינו נובע אך ורק מטעמים טכניים אלא מטעמים מהותיים, אם לכך התכוון. כשלעצמי הייתי סבור, כי טבעי שהבנק יסמוך על כל הקרקע לביטחון, כל עוד לא הושלם ביצוע הבנייה. בשלב הראשוני, כל שמסתמך עליו הבנק הוא הקרקע בלבד לעתים רבות. דומה כי חברה הממשכנת את הקרקע שלה, היא שצריכה לדאוג להבהרות מתי תשוחרר מהתחייבויותיה בשטר המשכנתה: עם גמר הבנייה? משלב מסוים בבנייה?

על פי הגיונו הטבעי של הסכם ליווי בנייה בעיסקת קומבינציה, הבנק הוא מעין שותף לקבלן. הוא רשאי להגן על עצמו כלפי הקבלן על ידי דרישת שיתופו בבטוחות. הוא יכול להתנות בדבר תנאי שחרורו (הגם שהדברים אינם פשוטים, בשל המחסור בבטוחות עצמאיות של הקבלן לעתים, העירפול אינו פתרון). מכל מקום, עליו לדאוג לזכויותיו.

במקרה הזה, רק רבע מהחלקים בבניין הגמור נועדו על פי עיסקת הקומבינציה לבעל הקרקע. מלכתחילה היה שווי הקרקע דל יחסית, והבנק הוסיף לקרקע ערך רב על ידי האשראי לבנייה. ככל שהבנייה "נתקעת" בשלב מוקדם יותר, ברור שהבנק זקוק למימוש המשכנתה גם על חלקו של בעל הקרקע. אם המקרה היה הפוך, שעיקר הזכויות בדירות מגיעות לבעל הקרקע בתום הבנייה, האם סביר שבעל הקרקע יתנער כליל מחתימתו על המשכנתה, כי לא הסבירו לו שבאמת מסתמכים על הקרקע הממושכנת?

כבר לפני שנים דחה בית המשפט העליון את תביעת רוכשי דירה, שטענו שזכויותיהם בדירה אינן כפופות למשכנה הרשומה על הבית כולו לטובת הבנק, כאשר הם עצמם פרעו הלוואה שקיבלו מהבנק בקשר לדירתם. בית המשפט פסק, שאכן עומדת להם זכות שביושר לקבל את דירתם, אך אין בכך כדי לחייב את הבנק להסיר את המשכנתה מעל הנכס כל עוד לא סולקו ההלוואות הכלליות, שהרי המישכון נעשה לצורך המימון המשולב של בניית הבית (ע"א 23/69 בנק לפתוח ולמשכנתאות לישראל בע"מ נ' בן-חיים, פ"ד כג(2) 749).

במקרה הקודם, בפרשת בלנגה, שעבדו בעלי הקרקע, במסגרת עיסקת קומבינציה, את זכויותיהם במקרקעין לטובת בנק מרכנתיל. בכינוס נכסים של החברה הקבלנית, קבעה השופטת ורדה אלשיך, כי השעבוד נעשה על הקרקע עצמה, וכי יש להבחין בין הקרקע לבין זכויות בעלי הדירות לקבל תמורה בדירות במסגרת הסכם הקומבינציה. מאחר שהעניין לא הוסדר במפורש, הטילה השופטת את הסיכון על הבנק, שהיה צריך להבהיר אם התכוון לשעבוד הדירות. לכן שיחררה לבעלי הקרקע את הדירות שיועדו להם.

דומה, שיש לשקול הנחה הפוכה. בעלי הקרקע נטלו חלק במיזם. אם ברצונם שדירותיהם ישוחררו להם, היה עליהם לדאוג לציין זאת במפורש. עסקאות כאלה מלוות בייעוץ משפטי, מטבע הדברים, ואין מקום לטענות של חתימה ללא הבנה. מה גם, שלפי סעיף 13 לחוק המקרקעין, כל עיסקה בקרקע - כולל עיסקת שעבוד - כוללת את כל מה שנבנה בקרקע (ובניתוח דומה, יש להחיל זאת לגבי שעבוד זכויות במקרקעין, להבדיל ממשכנתה בקרקע רשומה).

החלטות אלו מצטרפות למגמה לאחרונה אצל חלק משופטי בית המשפט המחוזי (ובראשם אותה השופטת צפורה ברון, בפסק הדין חייק נ' בנק הפועלים, דינים-מח' לג(6) 973), המרחיבים את אחריות הבנק העוסק בליווי בנייה כלפי רוכשי דירות וכלפי קבלני משנה. לעתים החלטות אלו צודקות ביותר, לאור מצגים מטעים של הבנק המלווה המתלווים להיעדר פיקוח מצידו, בניגוד להצהרותיו וכדומה. ההנמקות לאחריות רחבות מדי לעתים, והופכות את הבנק לשותף מלא לחברה הקבלנית (כולל אולי לליקויי בנייה).

הגל הזה, יחד עם תבוסת הבנק המלווה לאחרונה אפילו כלפי בעל הקרקע (שדווקא אותו ניתן לראות כשותף), מעורר חששות לעתיד ליווי הבנייה הפיננסי. השיטה של הליווי בפרויקט סגור מצליחה לתגבר את מערך הבטוחות החסר בשוק הבנייה. הגזמה בהפסדי הבנקים בפסיקה עלולה לערער את נכונותם לליווי - או לגרום לפיזור הסיכון על כתפיהם של כלל הלקוחות (מאחר שגלגולו בענף הבנייה ייקר מידי את מחיר הדירות ויגביר עוד יותר את הסיכון).

ההחלטות ניתנו בע"א (ת"א) 621/97 פרי עץ חיים בע"מ נ' בנק הפועלים; בש"א (ת"א) 7585/01 בלנגה נ' בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ.

ד"ר בהט הוא מרצה בכיר לדיני קניין במכללת שערי משפט.