מדוע מכרה נאנט חלק מקרקע בפולין בדיסקאונט משמעותי על הערכת השווי שלה?

בתוך מבול הודעות הנדל"ן של החודשים האחרונים הסתתרה לה ידיעה קטנה, עם היקף כספי יחסית לא משמעותי, אבל שמעוררת תהיות גדולות. מדובר בדיווח של חברת הנדל"ן נאנט, על מכירת 10% מאחזקותיה בפרויקט וילנוב שבפולין לבית ההשקעות ליהמן ברדרס תמורת 3.05 מיליון אירו וברווח הון של 1.15 מיליון אירו. מה הבעיה שלנו עם הדיווח הזה? ובכן, בתשקיף של נאנט, שפורסם לפני כחצי שנה, ובו גייסה 55 מיליון שקל באמצעות הנפקת אג"ח למוסדיים, פורסמה הערכת השווי לנכס בפולין וממנה עולה כי החלק שמכרה נאנט שווה 5 מיליון אירו, כ-64% מעל לשווי בעסקה עם ליהמן ברדרס. הפער הזה גרם לרשות ני"ע הישראלית לדרוש מנאנט הסברים.

וילנוב הוא רובע בוורשה בו מתעתדת נאנט, הנמצאת בבעלותם של אולימפיה (33%) ומשולם לווינשטיין (27%), להקים 1,320 יחידות דיור. המיזם יבוצע על-ידי חברה בת בשם רוביג, שבעקבות הסכם הדילול עם ליהמן ברדרס, יעמוד חלקם של ננט ושל בית ההשקעות על 40% לכל אחד, וה-20% הנוספים יוחזקו על-ידי שותף פולני. הפרויקט נמצא כעת עדיין בשלב ראשוני, ועד כה נמכרו כ-160 יחידות דיור. על-פי הערכות יושלם הפרויקט כולו בתוך ארבע שנים.

אגב, זאת פעם שנייה בתוך שבוע שאחת מבעלות השליטה בנאנט נדרשת לספק הסברים לרשות לני"ע בגין עסקה שביצעה. ביום ראשון שעבר פרסמה אולימפיה, בניהולו של אוסקר כצנלסון, הודעה לבורסה בה נמסר, כי היא מבטלת הסכם לרכישת 21.25% נוספים מבית אולימפיה שבפתח תקווה, עד למסירת הבהרות בנושא לרשות ני"ע. מניסוח ההודעה עולה כי ההסכם שבוטל נעשה עם החברה הפרטית אולימפיה בנייה והשקעות שהיא בעלת השליטה באולימפיה הציבורית, כלומר היה מדובר בעסקת בעלי עניין, וכי ההודעה כפי שנמסרה לא היתה מספקת מבחינת הרשות.

הפולנים וליהמן לחצו

גם אם נניח שמדובר בצירוף מקרים מצער, קשה שלא לתהות על רמת הדיווח של אולימפיה ועל מידת הרצינות שהיא מקדישה להודעות שעליה למסור למשקיעים. ההסברים שסיפקה נאנט לפערי המחירים בפולין מוסיפים עוד כמה וכמה סימני שאלה. החברה למעשה הודתה כי כלל לא רצתה להיכלל בעסקה הזאת, וכי בעצם נכנעה ללחץ של שותפתה הפולנית לפרויקט אשר רצתה לממש חלק מרווחיה. בנוסף נכנעה נאנט לדרישת ליהמן ברדרס להגיע לאחוז אחזקות מסוים, כתנאי בסיסי להשקעה בפרויקט. הרציונל של החברה היה שהיא רואה בשתיים פרטנריות עתידיות במיזם זה ובעסקאות נוספות, ולכן הסכימה למכור במחיר המבטא דיסקאונט של כ-40% על המחיר בהערכת השווי.

סיבה נוספת שסיפקה נאנט היא הבטחה מטעם ליהמן לקבל קדימות בחלוקת רווחים עתידית מפרויקט וילנוב. ככלל, טענה נאנט כי צירוף בית ההשקעות יקל עליה בגיוס כספים עתידי לפרויקטים בהם היא רוצה לקחת חלק, שכן מדובר בגוף מימוני מהגדולים בעולם.

הטיעונים של נאנט לגיטימיים בהחלט - שותף פיננסי כמו ליהמן ברדרס הוא שותף מכובד שראוי לתת לו הנחה מתוך ראייה לעתיד. כל זה יפה - אבל למה לא להסביר את זה עם ההודעה הראשונה על העסקה ולחכות לפניות של רשות ני"ע? כנראה בגלל שההסבר הזה לא ממש מחמיא לחברה.

רן יעקובס, סמנכ"ל הכספים של אולימפיה, מסר בתגובה: "כשאתה מקבל את הכסף בשלב בתולי של הפרויקט אתה לא מצפה להרוויח את המחיר המלא - הצד השני גם רוצה. וחוץ מזה, עדיין הרווחנו" . לגבי סוגיית אי הדיווח אמר יעקובס כי "ברגע שהרשות שמייצגת את המשקיע רוצה לדעת עוד פרטים, אני חושב שצריך לפרסם. החברה סובייקטיבית והרשות אובייקטיבית אז כנראה שאכן חשוב היה לפרסם את הפרטים האלה. בכל מקרה לא היה לנו מה להסתיר".