פרויקט לאומי צריך להיות שקוף

יכולתו של הציבור הרחב להיות מעורב בהליכי תכנון ובנייה במדינה מהווה לב ליבה של שקיפות מעשה שלטוני בענייני תכנון ובנייה. יכולתו של המוסד התכנוני לספק את הצרכים התכנונים לצרכי פיתוח המדינה מבחינת התשתיות הלאומיות, תוך מינימום פגיעה בקניין הפרטי, הינו אתגר נצחי, שלמעשה כל מוסדות התכנון וכל הפסיקה של בתי המשפט מתמודדים עמו.

חוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965, הינו הבסיס החוקי לפיו מוסדות התכנון מנהלים את הליכי התכנון העיקריים של המדינה מחד, ומאידך גיסא חוק זה מהווה את הבסיס של פעילות בעלי הזכויות במקרקעין, להיות מעורב ו/או לפקח על הליכי התכנון והבנייה באמצעות הגשת התנגדויות לתוכניות כאלו ואחרות.

עם זאת, יכולת זו של בעל זכות המקרקעין להגיש התנגדות כלשהי לתוכנית בניין עיר, או לנסות להיות מעורב בהליך התכנוני, מותנית בכך, שהוא ידע בזמן אמת על ההליך התכנוני. לא פעם, מי שהתכנון פוגע בזכויותיו מגלה את הפגיעה באקראי ומאוחר מדי, ועל כן הכלל הראשון של שקיפות מעשה שלטוני הינו ליידע בזמן אמת את כל מי שעלול להיפגע ממעשה זה, ובדרך נאותה.

חוק התכנון והבנייה קובע את הדרך של פרסום בעיתונות ו/או הדבקת מודעה במשרדי תכנון למיניהם ו/או באתר התכנון, כדרך להודיע בזמן אמת על התכנון המיוחל.

ככל שהפרויקט נשוא התכנון בעל היקפים גדולים וחשובים, הצורך במעורבות הציבור הולך וגדל. מעורבות זו הינה באמצעות בעלי הזכויות במקרקעין הגובלים בפרויקט. בשנים האחרונות סוגים שונים של עמותות ומוסדות, אשר על-פי מצעם וכן גם בפועל מיצגים אינטרס של כלל הציבור בשמירה על ערכי הטבע והנוף, קיבלו כרטיס כניסה להיות בין העותרים והמתנגדים, גם אם אין להם זיקה ישירה לפרויקט נשוא התכנון.

לאחרונה התמודד בית המשפט המחוזי בירושלים עם סוגיה דומה של פרויקט ענק, שהינו מערך הגשר בכניסה לירושלים, עליו תנוע הרכבת הקלה, והצורך בשמיעת התנגדויות של בעלי המקרקעין הגובלים. העניין היה בעת"מ 1318/03, אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנה על הסביבה ו-71 אח', נגד המועצה הארצית לתכנון ובנייה, ועדת משנה לעררים ואח'.

העותרת הינה אגודה ששמה למטרתה את השמירה על ערכי נוף וטבע בארץ, ובשנים האחרונות יצאו הלכות חשובות מאוד בענייני תכנון ובנייה בעקבות פעילותה, בשל מעורבותה בהליכי תכנון. העותרים האחרים הינם דיירים ובעלי דירות במספר בניינים בשדרות הרצל שבכניסה לירושלים. העתירה היא נגד המשיבה, אשר ברוב דעות החליטה, כי אין צורך להפקיד תוכנית מפורטת לצורך קבלת היתר בנייה לבניית גשר מעל רחוב הרצל.

בשנת 2002 דנה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בהתנגדויות שהגישו הדיירים. הועדה המחוזית קבעה, כי "לאור חשיבות מראה הכניסה לעיר, שהגשר יהיה חלק ממנו, היתרי הבנייה יוצאו רק לאחר שהוועדה המחוזית תאשר את התוכנית לבינוי גשר".

יו"ר הוועדה המחוזית התיר למתנגדים לערור על החלטתה של הוועדה בפני ועדת העררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, וכן התיר לעותרת, שלא היתה חלק מהמתנגדים בוועדה המחוזית, להגיש ערר ולהופיע בפני המועצה הארצית לתכנון ובנייה.

המשיבה, לאחר שמיעת טענות הצדדים, החליטה ברוב דעות, כי אין צורך בהפקדת תוכנית מפורטת לצורך קבלת היתר בנייה, ודי בתוכנית בינוי.

ההבדל בין שתי התוכניות הינו גדול, באשר רק תוכנית מפורטת מחייבת פרוצדורה של הפקדה ושמיעת התנגדויות, כלומר, שלעותרים ו/או אחרים מותר לעיין בתוכנית המפורטת שמכוחה קיבלו היתר, ולהשמיע בפעם האחרונה ולפני הבנייה של הגשר את טענותיהם בנוגע לבנייה.

השופט דוד חשין, אשר דן בעתירה, קובע, כי בעקרון "הגישה שהתגבשה בפסיקה היא שתוכנית בדרגת פירוט סבירה צריכה להימדד בבסיס להוצאת היתר, ומידת הפירוט היא פועל יוצא למהות המבנה ולשימוש שיעשה בו" (ראו ה.פ. (חיפה) 453/96 אבנון נ' עיריית חיפה, תק'-מח, של הוועדה אשר ממנו הובא הציטוט לעיל.)

השופט חשין, באמצו את דעת המיעוט של הוועדה, מקבל את העתירה ומחייב את עיריית ירושלים להימנע מלהוציא היתר בנייה לגשר נשוא הדיון, ללא שתאושר תוכנית מפורטת. השופט חשין קובע, כי "מסקנה זו מתחייבת גם מחוות דעתה של דעת המיעוט, לפיה הפרטים שאושרו במסגרת תוכנית 8000 מאפשרים עדיין מרחב גדול של אפשרויות. בהקשר זה אזכיר את קביעתה של הוועדה המחוזית, כי בתוכנית שתופקד פתרון הגשר יסומן באופן סכמטי, מבלי לקבוע היכן תהיינה הרמפות. אף אני סבור, כי תוכנית 8000 מותירה מרחב תכנון רחב מדי כאשר מדובר במקום כה חשוב כמו הכניסה לירושלים, ולכן מתחייבת הפקדתה של תוכנית מפורטת. אפילו יתפרש דבר כהצגת תוכנית בינוי ועיצוב לשיפוטו של הציבור, לא ראיתי להימנע מכך במקרה ספציפי זה, וגם אם הדבר יגרום לעיכוב הכרוך בהליך ההתנגדויות".

בנוסף, השופט חשין קובע, כי הגשר אמור להיבנות באזור מגורים ובסמוך לבתיהם של הדיירים, המתגוררים בשלושה בניינים גבוהים הניצבים קרוב מאוד לתוואי שבו מתוכננת מסילת הרכבת הקלה לעבור על פני הגשר, ואשר על כן מן הדין, כי השפעתו מבחינה תכנונית תיבחן היטב בוועדה המחוזית, וזאת באמצעות הפקדת תוכנית מפורטת.

אין ספק שעניין לנו בפסק דין אשר יכול להיות מעין מורה דרך לפרויקטים דומים, אשר רק הפקדת תוכנית מפורטת יכולה להכשיר את הקרקע לביצוען. מבחינה תכנונית אין מניעה בפרויקט מסוג זה, כי התוכניות בכל הרמות יוגשו ויידונו בבת אחת, ואז יהיה בזה משום חסכון בזמן ובכסף בטיפול נאות בהליכי תכנון מעין אלו.

הכותב מתמחה במקרקעין ממשרד בלטר, גוט, אלוני.