"מכירות של כמיליארד דולר"

בראיון ל"גלובס", בן ש"ך מספר על פעילות קרן פועלים נדל"ן, אותה הקים עם משפחת מורן, אדי ארדיטי, סבי ברנוי, הפועלים למעלה מ-30 שנה באפריקה בפרויקטים בתחום האלקטרו-מכניקה והטלקומוניקציה.

פועלים שוקי הון, בראשות היו"ר דני דנקנר, המנכ"ל ניר ברונשטיין והסמנכ"ל אמיר אביב, מחזיקה 20% בקרן. ראש חטיבת האשראי לנדל"ן בבנק הפועלים לשעבר ויו"ר משכן בעבר, ארנון רבינוביץ', מחזיק כ-18% בקרן, והיתרה בידי כמה משקיעים.

בן ש"ך ומשפחת מורן, אשר זיהו שהרוח ביבשת אירופה נושבת מזרחה, ידעו שעליהם לגייס כמה שיותר כסף, אותו ישקיעו ברכישת נכסים מניבים וקרקעות זולות למגורים. לצורך כך הם הקימו את חברת ניאו-סיטי המשותפת לשתי המשפחות, עם הון עצמי של 15 מיליון דולר, המחזיקה כ-50% בקרן. בן ש"ך ומורן בחנו מספר פרויקטים בארץ ובמזרח אירופה, אך הם הבינו שעליהם להצטייד בכמות כסף רבה יותר מזו שהיתה מונחת בקופתם.

לא חלף זמן רב, ובתחילת שנת 2004 הם קיבלו הצעה מדני דנקנר, העומד בראש פועלים שוקי הון, חברה-בת של בנק הפועלים, אשר הוקמה במטרה לפתח קרנות השקעה בתחומים שונים, ובין היתר בנדל"ן. כך קמה קרן פועלים נדל"ן, אשר בתחילת 2005 השלימה גיוס של 92 מיליון דולר ממשקיעים בארץ ובחו"ל, מרביתם לקוחות של בנק הפועלים היושבים בדרום אמריקה ובלונדון. קבוצת ניאו-סיטי השקיעה בעצמה כרבע מהסכום שגויס לקרן, מתוך ביטחון בפוטנציאל הטמון בה וכחיזוק למחויבותה לפעילות הקרן.

בן ש"ך ושותפיו התחייבו לפעול במסגרת הקרן באופן בלעדי בטריטוריות בהן משקיעה הקרן במהלך תקופת ההשקעה. הסכום שגייסה הקרן מייצג פורטפוליו השקעות פוטנציאלי של 350 מיליון דולר, עם היקף כספי של מכירות ל-6 השנים הבאות הנאמד במיליארד דולר.

אסטרטגיית ההשקעה של פועלים נדל"ן היא להתמקד בהשקעות יזמיות במזרח אירופה ובישראל, כולל בנייה למגורים, מסחר ולמשרדים. משך חיי הקרן הוא 6 שנים, עם אופציה להארכה עד 10 שנים.

במהלך השנה האחרונה, הקרן השקיעה את הכסף שגייסה ברכישת קרקעות ברומניה, צ'כיה, הונגריה וישראל, המיועדות לכ-7,000 יח"ד. בנוסף, לקרן חטיבת קרקע למסחר ברומניה ומרכז מסחרי בפראג.

אחת ההשקעות המבטיחות של הקרן היא רכישת קרקע של 60 דונם בעיירת הנמל והנופש קונסטנצה על שפת הים השחור, ברומניה. זו העיר השנייה בגודלה ברומניה והיא מושכת אליה כ-2 מיליון רומנים, בעיקר בחודשי הקיץ.

הקרן רכשה את הקרקע, ביחד עם שותפים מקומיים (אחד השותפים הוא ראש העירייה), לפי שווי של כ-10 מיליון אירו. בחודש דצמבר האחרון הקרן קיבלה את היתרי הבנייה להקמת קניון ראשון בעיר, בשטח בנוי של 35 אלף מ"ר. הקניון צפוי להיפתח לקראת קיץ 2007.

בן ש"ך: "טרם התחלנו את הבנייה, וכבר פונות אלינו קרנות רבות המעוניינות להיכנס לשותפות ואף לרכוש מאיתנו את הקרקע, בתשואות של בין 8%-9%. אם בעבר היית אומר לי שאתה רוצה לרכוש נכסים בתשואות כאלו, הייתי אומר שאתה שיכור. מכל מקום, החלטנו בקרן לסיים את הבנייה ואת ההשכרות, ולהערכתי נממש את הקניון בעוד כשנתיים-שלוש מהיום".

השותפות בקרן היא כזו, שכל עיסקה מחויבות הן באישור קבוצת ניאו-סיטי והן באישור הבנק. עם זאת, ניאו-סיטי היא האמונה על הניהול השוטף של הפרויקטים, ובזה מומחיותה. השאיפה של הקרן היא לתשואה על ההון בגובה של 20%-40% לפני מס, כפועל יוצא וישיר של גובה הסיכון בפרויקט.

גלובס: מהו הערך המוסף של הקרן דווקא במדינות מזרח אירופה?

בן ש"ך: "כלכלות מזרח אירופה חוות בשנים האחרונות צמיחה גדולה ומצוקה, הנובעת מסיום תקופת השלטון הקומוניסטי ומצרכים של האוכלוסיה לדירות מגורים גדולות יותר ולפיתוח התעסוקה. אין ספק שליזם גם קל יותר לעבוד במזרח אירופה: אין היטלי השבחה, והביורוקרטיה לא חונקת אותו.

"בתחילת הדרך החלטנו, שפורטפוליו הנכסים של הקרן יחולק בשיעור של 50% מסחרי ו-50% מגורים, אולם בשנה האחרונה חל גידול בכניסתן של קרנות נדל"ן רבות לשוק האירופאי, בעיקר ספרדיות ואיריות, אשר הביאו לירידה בתשואות של הנדל"ן המניב. לכן, עשינו חושבים ושינינו את הרכב הנכסים המיועדים לרכישה על-ידנו לכ-75% מגורים ו-25% מסחרי.

"איש לא האמין שיגיע היום שברומניה יימכרו בנייני משרדים בתשואות של 9%, כאשר לפני מספר שנים דיברו על 18% לפחות. לדעתי, קרנות הנדל"ן שמסתובבות באירופה נוהגות בחוסר אחריות כאשר הן רוכשות בניינים בתשואות שכאלו, ואנו החלטנו שאנו פורשים מהמשחק הזה שנקרא נדל"ן מניב.

"תחום המגורים נחשב למבוזר יותר, והתחרות בו מצומצמת במזרח אירופה. בשורה התחתונה, אנו יזמים האוהבים לנהל את הנכסים שלנו בעצמנו. בתחום המגורים אני מזהה ארבע מגמות. ראשית, קיימת עלייה ברמת החיים של האוכלוסייה המקומית. אם לפני מספר שנים משפחה רומנית התגוררה בדירה בת 40 מ"ר, הרי שהיום היא משתדרגת ל-60 מ"ר ולמעלה מכך. בנוסף, תחום המשכנתאות במזרח אירופה השתפר ללא היכר, וכך גם הרצון והמודעות של האוכלוסיה לרכוש דירות. כיום המקומיים רוכשים דירה עם הון עצמי מהבית של 20%-40% משווי הדירה. כמו כן, בצ'כיה ובהונגריה שיעור הבעלות על דירות נאמד ב-25% בממוצע, בעוד שבאנגליה ואף בישראל שיעור הבעלות עומד על 75%. אין לי ספק שהמגמה במזרח אירופה היא לעבור משכירות לבעלות, וזה רק עניין של זמן.

"אל לנו לשכוח, כי מחירי דירות המגורים במזרח אירופה צפויים לעלות גם הם. אם כיום מחירי הדירות במערב אירופה נע בין 4,000 ל-10,000 דולר למ"ר, הרי שמחיר הדירות במדינות דוגמת רומניה נע בין 800-1,000 אירו למ"ר, וסביר להניח כי בעתיד מחירים אלו יעלו".

- מה הרווחיות הצפויה בקרן?

"אנו מתכננים להשיג בפרויקטים שלנו תשואות על ההון של 30%-40% בשנה לפני מס. שיעורי תשואה אלו נחשבים לסבירים ביותר. אנו מאוד סולידיים בהשקעות שלנו, ולא נכנסים לפרויקטים אלא אם התשואה על ההשקעה היא למעלה מ-20%".

- האם אתם בוחנים מדינות נוספות?

"אני מאמין גדול ברומניה, סלובקיה, צ'כיה וסרביה. לאחרונה הציעו לנו פרויקט באוקראינה, אך אני חושש מהמשטר הלא יציב במדינה ומעדיף לשמור מרחק".

- מה היעד הבא של הקרן?

"פורטפוליו הנכסים של הקרן מייצג כיום מכירות של כמיליארד דולר ב-6 השנים הבאות. היעד שלנו הוא לגייס בתקופה הקרובה כ-150 מיליון דולר נוספים, במטרה לרכוש קרקעות נוספות במדינות שציינתי ולהגיע במהלך השנתיים הבאות להיקף מכירות צפוי של כ-2 מיליארד דולר.

- איך וממי תגייסו את הכסף?

"אנו בוחנים מספר אפיקים במקביל. כיום יש כסף רב בעולם שמחפש תשתית ניהולית טובה, אמינה ומקצועית, וזה מה שאנחנו. אחת האפשרויות שעלתה על הפרק ונבחנית בימים אלו היא הנפקה בבורסה השנייה בגדולה בבריטניה (AIM). חברות נדל"ן רבות, דוגמת זו של בני שטיינמץ, הנפיקו בה וגייסו כסף רב ובקלות יחסית. אפשרות נוספות העומדת על הפרק היא יצירת שותפויות נוספות באמצעות חבירה לגופים פרטיים".

- משקיעים ישראלים כבדים רוכשים נדל"ן מניב במערב אירופה, ובעיקר בגרמניה. מדוע אתם לא שם?

"החברות שרוכשות נכסים מניבים במערב אירופה חדשות לבקרים נכנסו לליין מסוים של השקעות, בעלות מרווחים לא גבוהים. אולם הבנקים אוהבים לממן סוג השקעות אלו, ואם אתה רוכש מספר רב של נכסים בסופו של יום אתה יכול להראות רווח נאה למשקיעים שלך.

"חברות אלו מצפות לעליית ערך של הנכסים, במיוחד בגרמניה, אך כיום איש אינו יודע אם ומתי גרמניה תצא מהמיתון. הקליטה של מזרח גרמניה היתה קשה לעיכול, וכיום מערב אירופה סובלת מכיוון שחברות רבות העבירו את גורמי הייצור שלהן למדינות מזרח אירופה, בשל עלות הקרקע וכוח העבודה הזול, דבר שהגדיל ויגדיל את האבטלה במערב היבשת".

- מהן ההשקעות שלכם בישראל?

בן ש"ך: "אנו מאמינים שתחום המגורים בישראל, בעיקר זה שבין חדרה לגדרה, וברמות מחירים של 150-200 אלף דולר לדירה, ילך ויצמח. הקרן רכשה לפני כשנה חטיבת קרקע המיועדת לבניית 1,200 דירות ביבנה, וכיום אנו עובדים מול רשויות התכנון לקבלת האישורים הסופיים. שוק הנדל"ן בישראל התפתח במקומות שיש בהם כסף, אך הנדל"ן הרחב יותר, של מעמד הביניים, עוד לא עשה את התזוזה שלו, ואני צופה שזה יקרה. מי שרוכש כיום דירה במרכז הארץ בהחלט צפוי להרוויח, אם כי אני לא יודע כמה ומתי - אך זה יקרה".

פועלים שוקי הון פועלת ביחד עם שותף אסטרטגי, בנק ההשקעות האמריקני William Blair and Company, וביחד מציעות שתי החברות שרותי בנקאות להשקעות.

בנוסף, פועלים שוקי הון מנהל קבוצת קרנות (Private Equity) בהיקף של כ-400 מיליון דולר. אחת מהקרנות קרויה פועלים ונצ'רס, המנהלת כיום קרן הון סיכון בהיקף של 300 מיליון דולר, כולל ניהול כל האחזקות הטכנולוגיות ואחזקות הון הסיכון של בנק הפועלים. פועלים ונצ'רס עומדת להשלים בתקופה הקרובה, ביחד עם קרן הון הסיכון מדיקה, גיוס בהיקף של 120 מיליון דולר. שתי הקרנות הודיעו לאחרונה, כי פועלים התחייבה להשקיע 20 מיליון דולר בקרן, ובעקבות זאת יהיה שם הקרן "פועלים מדיקה III". מדובר בקרן שכבר סיימה את הסגירה הראשונה שלה וכבר ביצעה שתי השקעות, בחברות בתחום המכשור הרפואי (רימון מדיקל) והאימונותרפיה (GlobeImmune).

בנוסף, פועלים שוקי הון חתם בספטמבר 2005 על הסכם שיתוף פעולה אסטרטגי עם בנק ההשקעות הבריטי Bridgewell Securities. ההסכם נועד לסייע לחברות ישראליות לגייס כספים בשווקים האירופאים באמצעות הנפקות פרטיות וציבוריות, וכן לקבל שירותי בנקאות להשקעות לצורך פיתוח הפעילות העסקית שלהן בארץ ובחו"ל.

הפעילות עם William Blair ו-Bridgewell מובלת על-ידי סמנכ"ל בכיר במחלקת מימון השקעות בינלאומי, אמיר אביב. לדבריו, ההחלטה להצטרף לקבוצת בן ש"ך ומשפחת מורן היא תולדה של אמון שיש לפועלים שוקי הון ביכולתה של הקבוצה בניהול נדל"ן בחו"ל, וכן בהכרה בפוטנציאל הרב הטמון במדינות מזרח אירופה המתפתחות.

אביב: "הקרן בנתה מבנה פיננסי חדשני וייחודי המותאם לצרכי המשקיעים הפרטיים, בכך שיחידות הקרן משלבות מרכיב הון ומרכיב תשואה המשלם תזרים שוטף במהלך חיי הקרן. מבנה זה מאפשר למשקיעים ליהנות מתשואה לאורך חיי הקרן, ובנוסף לכך ממינוף המשפר את התשואה על מרכיב ההון.

"למעשה, יצרנו מכשיר פיננסי המניב תזרים לאורך חיי הקרן, ומצד שני ממנף את ההון העצמי. הקרן גייסה בסוף שנת 2004, כשסביבת הריביות היתה כ-6% דולרי, כך שאנו משלמים 6% על מרכיב האג"ח בזמן שבבנק הם יכלו לקבל רק 2% על כספם לכל היותר".