בוני תיכון: הוצאות המימון מעיקות

חברת בוני תיכון, בשליטת משפחת פרץ, נכנסה לתודעה הציבורית בעיקר על רקע הגימיק שהגתה לפני כשנה - מסע הפרסום הארצי במסגרת תוכנית הטלוויזיה של ערוץ 2 "רצים לדירה", שבה הוענק לזוג הזוכה דירה של החברה בעיר מודיעין. עם זאת, מבט על נתוניה הפיננסים מראה, כי מדובר ביזמית נדל"ן הבונה כיום מעל 1,500 יחידות דיור ב-15 פרויקטים שונים ברחבי הארץ.

אמנם בוני תיכון לא נמנית כיום על אריות שוק הנדל"ן המקומי, אך עליית קרנו של הענף בחודשים האחרונים מבליטה גם אותה, על רקע ההתעניינות מצד המשקיעים, ובראם בית ההשקעות אלטשולר-שחם. החברה עצמה הוקמה בשנת 1985, ונכון להיום מעסיקה כ-450 עובדים. כפי שהחברה מעידה על עצמה, בשנים הראשונות לקיומה היא עסקה בעיקר בפעילות בדרום ובצפון הארץ, ורק בשנים האחרונות העמיקה את אחיזתה באזור המרכז.

הפעילות התרחבה, הרווחיות התכווצה

מבט על הדו"חות הכספיים של החברה מראה, כי הכנסותיה בשלושת הרבעונים הראשונים של 2005 הסתכמו ב-166 מיליון שקל, נתון המהווה גידול של 27% לעומת ההכנסות בתקופה המקבילה. סה"כ בנתה החברה מתחילת 2005 189 יחידות דיור, כמות דומה לזו שנבנתה בתקופה המקבילה. היקף המכירות מתחילת 2005 עומד על 160 יחידות דיור, בסכום כולל של 136 מיליון שקל, לעומת 180 יחידות דיור שמכרה החברה בתקופה המקבילה, תמורת 137 מיליון שקל.

רשימת הפרויקטים בהקמה של החברה, כוללת פרויקטים בראשון לציון בהם הושקעו 14 מיליון שקל מתחילת 2005, פרויקט בת-ים בו הושקעו 6 מיליון שקל, פרויקט כפר גנים בפתח-תקווה בו הושקעו 13 מיליון שקל, פרויקטים באור-יהודה בהם הושקעו 40 מיליון שקל, פרויקטים במודיעין בהם הושקעו 22 מיליון שקל, וכן פרויקט המרינה באשדוד בו הושקעו 14 מיליון שקל.

הרווחיות הגולמית של החברה בשלושת הרבעונים הראשונים של 2005 מסתכמת ב-25.5 מיליון שקל, לעומת רווח גולמית של 24 מיליון שקל בתקופה המקבילה. עם זאת, בשולי הרווח נרשמו שחיקה לרמה של 15.4% מהמכירות, לעומת רווחיות גולמית בשיעור של 18.2% מהמכירות ברבעון המקביל.

הרווחיות התפעולית הסתכמה בשלושת הרבעונים של 2005 ב-19 מיליון שקל, נתון המהווה גידול של 18% לעומת התקופה המקבילה ב-2004. ברבעון השלישי לבדו רשמה החברה רווח תפעולי של 7 מיליון שקל על הכנסות של 49 מיליון שקל, זאת לעומת רווח תפעולי של 4.5 מיליון שקל על הכנסות 40 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

פרט לשיעורי הרווחיות, נתון נוסף בולט שעולה מהדו"חות הוא הקיטון בהוצאות השיווק לעומת 2004. הקיטון נובע בעיקר עקב ההוצאות שנרשמו ב-2004 בגין עלות מסע פרסום ארצי במסגרת תוכנית הטלוויזיה של ערוץ 2 "רצים לדירה", שבה הוענק לזוג הזוכה דירה של החברה - סה"כ הוצאות השיווק ב-2004 עמדו על כ-2 מיליון שקל. הנתונים ההשוואתיים מראים, כי בשלושת הרבעונים הראשונים של 2005 נרשמו הוצאות שיווק של 600 אלף שקל בלבד, זאת לעומת 1.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2004.

בשורת הוצאות המימון אין הפתעות, כשגם בוני תיכון ספגה הוצאות מימון כבדות בהשוואה לתקופה המקבילה, עקב הגידול במצבת החוב מחד ועליית מדד המחירים לצרכן מאידך. סך הוצאות המימון שרשמה החברה בשלושת הרבעונים הראשונים של 2005 עמדו על 12 מיליון שקל, זינוק של 64% לעומת נתוני התקופה המקבילה ב-2004. ברבעון השלישי של 2005, הוצאות המימון כמעט והוכפלו לעומת הרבעון המקביל ב-2004, לרמה של 4.9 מיליון שקל.

על רקע הגידול החד בהוצאות המימון, רשמה החברה קיטון של 22% ברווח הנקי בשלושת הרבעונים הראשונים של 2005 לעומת התקופה המקבילה. הרווח הנקי, שהסתכם לרמה של 4.8 מיליון שקל, היווה 2.9% מסך ההכנסות של החברה, זאת לעומת שיעור רווח נקי של 4.7% בתקופה המקבילה. ברבעון השלישי לבדו נרשם קיטון של 25% ברווח הנקי לרמה של 1.5 מיליון שקל. שיעור הרווח הנקי ברבעון זה עמד על רמה של 3% מההכנסות הרבעוניות, לעומת רמה של 5.1% ברבעון המקביל בשנת 2004.

מבט על מאזן החברה מראה, שהונה העצמי עומד על 39 מיליון שקל, ומממן 13.6% מהמאזן הכולל, העומד על 286 מיליון שקל. קופת המזומנים של החברה כוללת 15 מיליון שקל, זאת לאחר שהשלימה בחודש מאי האחרון הנפקת אג"ח ואופציות בהיקף 28 מיליון שקל. אגב, החברה מדווחת, כי החלק הארי של הסכום שגויס, בסך 24 מיליון שקל, שימש להקטנת מסגרת האשראי למוסד הבנקאי שליווה את הפרויקט שהחברה מקימה בבת-ים.

על רקע הגיוס, מצבת ההתחייבויות ארוכות הטווח של החברה גדלה, מרמה של 85 מיליון שקל בתקופה המקבילה, לרמה של 126 מיליון שקל בתום הרבעון השלישי של 2005. סך האג"ח שבמחזור הסתכמו ב-79 מיליון שקל.

מהמאזן עולה עוד, כי הרכוש השוטף של החברה מסתכם עם תום הרבעון השלישי לרמה של 265 מיליון שקל, מרביתו מורכב מעלות הבניינים העומדים למכירה בניכוי מקדמות הלקוחות - בסך 198 מיליון שקל. סך ההתחייבויות השוטפות של החברה עומדות על 121 מיליון שקל, כמחציתו למוסדות בנקאיים.

דו"ח תזרים המזומנים של החברה מעיד, כי בשלושת הרבעונים הראשונים של 2005 ייצרה בוני תיכון תזרים של 12 מיליון שקל, לעומת תזרים שלילי בהיקף של 28 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2004. לדברי החברה, התזרים השוטף הושפע בעיקר מעליית ערך המקדמות שקיבלה מהלקוחות, שעלו על השקעותיה בפרויקטים השונים.

אלטשולר-שחם מתעניין

חברת בוני תיכון נסחרת כיום לפי שווי של 43 מיליון שקל, לאחר ששווייה טיפס ב-16% מתחילת השנה, וב-60% בשנה האחרונה. הנתונים מראים, כי בעלי השליטה בחברה, אברהם ועמרם פרץ, מחזיקים 85% מההון, בשווי כולל של 34.5 מיליון שקל, נתון שללא ספק מקשה על הנזילות ולפיכך גם על הסחירות במניות.

מלבד בעלי השליטה, מחזיק בית ההשקעות אלטשולר-שחם 9% ממניות החברה, באמצעות קרנות הנאמנות וקופות הגמל שלו, בשווי כולל של 4 מיליון שקל. אלטשולר-שחם, שלאחרונה מחפש יותר ויותר הזדמנויות מענייניות בקרב מניות היתר, הפך רק בתקופה האחרונה לבעל עניין בחברה, לאחר שעבר את רף האחזקה של 5%, ככל הנראה על רקע השילוב המנצח בין היותה של בוני התיכון חברת יתר, שתחום עיסוקה הוא ענף הנדל"ן, הלוהט מתחילת השנה.

שני אירועים בולטים שליוו את הברה מאז דו"חות הרבעון השלישי היו גיוס נוסף שביצעה, וכן דיווח בדבר הכוונות להרחיב את הפעילות לחו"ל. במסגרת זאת, דיווחה החברה על הקמת חברת-בת בוני התיכון אינטרנשיונל אשר תרכז את פעילותה של החברה בחו"ל, אך טרם נרשמו התפתחויות בנושא. במסגרת הגיוס, הנפיקה החברה אג"ח נוספות ואופציות בהיקף כולל של 44 מיליון שקל.