הפרטת קרקעות בעיר מול הלאמת קרקעות בכפר

החלטות מועצת מקרקעי ישראל מאמצע החודש מצביעות על שינוי מגמה בתחום המקרקעין שישפיע על כל אחד מאזרחי המדינה: מחד - הפרטה כמעט מלאה והעברת זכויות הבעלות במקרקעין העירוניים לידי האזרחים, ומאידך - הלאמת הקרקעות החקלאיות, תוך פיצוי המתיישבים בהבטחה שהם לא יסולקו מחלקת המגורים ויזכו לפיצוי מסוים בגין שאר הקרקעות שיידרשו לשימושים אחרים

שלוש החלטות חשובות התקבלו בישיבת מועצת מקרקעי ישראל ביום 11.1.2006: הראשונה - אושרה הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, הנסמכת על דו"ח ועד גדיש (תוך איזכור העובדה, ע"י מ"מ רה"מ, אהוד אולמרט, כי רה"מ אריאל שרון הביע תמיכתו המלאה באימוץ הדו"ח וביקש לקדם את יישומו). השנייה - אושר דו"ח הבר, שעניינו בחינת זכויות החקלאים בחלקת המגורים. מועצת מקרקע ישראל החליטה להקים צוות כדי לתרגם את הדו"ח לכלל הצעת החלטה של המועצה. השלישית - אושרה הקפאת החלטת מועצת מקרקעי ישראל 969, שעניינה תשלום פיצויים בגין החזרת קרקע חקלאית עקב שינוי ייעודה. זאת, כדי לבחון אותה שוב עקב פניית עמותת אדמתי לבג"ץ באשר לסבירותה.

3 החלטות אלה מצביעות, לדעתי, על שינוי מגמה בתחום המקרקעין שישפיע קרוב לוודאי על כל אחד מאזרחי המדינה. מחד - הפרטה כמעט מלאה והעברת זכויות הבעלות במקרקעין העירוניים לידי האזרחים. ומאידך - הלאמת הקרקעות החקלאיות, תוך פיצוי המתיישבים בהבטחה שהם לא יסולקו מחלקת המגורים ויזכו לפיצוי מסוים בגין שאר הקרקעות שיידרשו לשימושים אחרים.

ההחלטה על ההפרטה, אם כי באה באיחור רב, תואמת את המצב השורר זה מספר עשורים בעולם כולו, בו אפילו המדינות הקומוניסטיות הפריטו את מרבית קרקעותיהן. ובאשר למגזר ההתיישבותי, נותרה מדינת ישראל במועדון מצומצם ולא מכובד, הכולל מלבדה רק את צפון קוריאה וקובה, שם עדיין מרבית הקרקעות עדיין מולאמות.

ברור לכל כי שתי גישות כה נוגדות, לא ייתכן שידורו בכפיפה אחת במדינה מתוקנת. יש להניח כי ההפרטה בעיר תיושם תוך מספר שנים, ובאשר למגזר ההתיישבותי יימשכו מאבקים אינסופיים - אלא אם כן יחל הליך הידברות הוגן בין כל המעורבים. שאם לא כן, עתיד גם דו"ח זה, כמו דו"חות רבים אחרים לפניו, להיגנז.

להלן עיקרי הנחות היסוד של הדו"ח, והערותי באשר להגינותן ואפשרות יישומן:

1. חיזוק וביסוס זכויות החקלאי בחלקת המגורים: קיימת התחייבות כי המתיישב לא יסולק מחלקת המגורים (2.5 דונם במושב ו-2 דונם בקיבוץ). יוקנו לו זכויות בנייה עד 375 מ"ר תמורת תשלום דמי היוון מופחתים, ותשלום דמי היוון מלאים בשיעור 91% מערך הקרקע אם יבקש לבנות בשטח גדול יותר. תמוהה התחייבות זו של הבטחת זכות מגורי הקבע בחלקות המגורים, שחלקן מאוישות מעל 80 שנה, שלהן הוקנו מזה עשרות שנים זכויות בנייה ללא כל תשלום עד שטח של 375 מ"ר. גם בגין זכות הפיצול נדרש תשלום של 33% - כלומר, על המתיישב לרכוש את האדמה עליה הוא יושב עשרות שנים, תמורת עשרות אחוזים מערכה כיום. זאת, בעוד בעיר זכות כזו מוקנית תמורת פחות מ-5%.

2. פישוט הליכים וצמצום המגע הנדרש בין החקלאי למינהל: להערכתי, אימוץ דו"ח הבר יגרום ליתר סיבוך ביחסים בין המינהל למתיישבים. חלקם הזעום, עקב אילוצים משפחתיים בעיקר, ייאלץ בכורח הנסיבות להסכים לתנאיו, אך רובם ידחו את מימושו, באשר יבקשו לפעול עפ"י הזכויות הקודמות ויכנסו עקב כך למאבק קשה עם המינהל, ממנו ייהנו רק עורכי הדין והשמאים.

3. שימוש יעיל יותר בקרקע ובתשתיות: לא ברורה המגבלה לגודלו של היישוב, "בכפיפות לתמ"א 35". ישנם יישובים בהם ניתן להגדיל את מספר יחידות הדיור בכפולות גדולות יותר, ויש יישובים שלא. ובכלל, נושא זה הוא תכנוני, ומדוע יש להכלילו בתחום הסמכויות של המינהל? זהו עניינו של משרד הפנים, ורק שם יש לקיים דיון ענייני ופרטני.

4. הסדרת הפעילות הלא חקלאית: יש להזכיר כי התנופה לפעילות הלא חקלאית (פל"ח) באה בעקבות דו"ח קדמון, שאומץ ע"י הממשלה. מטרתו, בין השאר, היתה לסייע לחקלאים במצוקה. חוסר הפיקוח והאכיפה של המוסדות גרמו לעתים לפריצת המסגרות. אך מכאן ועד לדרישה להסדרת השימושים החורגים רק לאחר תשלום מלא עבור הקרקע (שחלקה דרך אגב נרכש ע"י המתיישבים עצמם) - המרחק עדיין גדול. יש למצוא הסדר הוגן גם באשר לנושא זה, שאם לא כן יפרוץ משבר כלכלי קשה חדש ביישובים שבנו לעצמם פרנסה מענף חדש.

5. חלוקה הוגנת של נכסי המדינה: מתוך הכרות את הנפשות הפועלות בהנהגת ההתיישבות, להערכתי גישה זו נופלת היום יותר מבעבר על אוזניים כרויות. יש כבר ניצני שיתוף פעולה בין מוא"ז וערים סמוכות באשר לשימוש משותף בקרקעות החקלאיות. לכל הצדדים יש נכונות לעשיית שימוש מושכל ויעיל במשאב הקרקע. בכל הסדר, יהיה צורך לבחון את זכויות העבר של היישובים, שחלקם הגדול, בעיקר אלה שעלו על הקרקע טרם קום המדינה, השתתף ברכישתה ובהשבחתה. עדיף הליך הדברות מאשר היגררות למערכת השמצות ומאבקים עקרים, שאינם מובילים לשום מקום.

6. הגברת התאום בין מדיניות התכנון למדיניות החקלאית: זו אמירה בעלמא. כל משרד ממשלתי מושך לכיוון אחר, כאשר המשרד הדומיננטי הוא משרד האוצר, שבפניו בדר"כ שיקולים קצרי טווח (מכסימום סוף הקדנציה המשוערת או סוף שנת התקציב). אין מדיניות ארוכת טווח באשר לחקלאות, ואעפ"י שהמשרד קיבל כינוי "מורחב" של משרד החקלאות והכפר, מעמדו ומשקלו ירדו בעשורים האחרונים. במסגרת הסדרי הזכויות במקרקעין, יש מקום להגדרת מעמדה של החקלאות כסקטור מרכזי במדינה, אם כי, כנראה, כבר לא מוביל.

למרות ההערכות הדי פסימיות בגוף הדברים, אני בדעה כי ניתן לגבש המלצות להחלטה על אף האמור בדו"ח הבר, שזכה לביקורת קשה מכל הנוגעים בדבר, היכול להוות בסיס למו"מ. יש לגבש צוות בו ייכללו גם נציגי המתיישבים ויהיה ניסיון להגיע לפתרון מוסכם וישים. שאם לא כך, דו"ח זה לא ייושם, והחלטה 979 תיגנז בדומה להרבה החלטות בעבר וכמו החלטה 969 בהווה.

הכותב הוא שמאי מקרקעין, יו"ר לשעבר של עמותת אדמתי.

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988