אין להתחשב ב"פוטנציאל ההפקעתי" בקביעת הפיצוי

מרבית הפגיעות הינן מכוח הליכים על-פי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965, ועל כן הצורך בקבלת הפיצויים מתחיל בהגשת דרישה לתשלום פיצויים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה שהמקרקעין נמצאים בתחומה. הוועדה המקומית מצדה מנסה להוכיח כי אין כל פגיעה במקרקעין, וגם אם יש פגיעה כזו היא אינה עולה על הסביר, ועל כן קם הפטור מתשלום פיצויים לפי סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה.

על-פי החוק האמור, מי שתשובת הוועדה המקומית לא מספקת אותו (ומן הסתם זה רוב המקרים), רשאי להגיש ערעור לוועדת ערר. בעצם, רבים מחילוקי הדעות בעניין זה מיושבים בוועדות ערר, שהינן ועדות מקצועיות אשר בפרקטיקה היומיומית מצליחות, בין היתר באמצעות שמאי מכריע, לפסוק בין הצדדים.

הכרעתו של השמאי המכריע, ברוב המקרים, מביאה לסוף הדיונים, אך לעיתים ההכרעה של שמאי אינה מספקת את מי מהצדדים או שניהם, והעניין עובר לעתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי ואף לבית המשפט העליון.

על הכרעת השמאי המכריע ניתן לערער בשאלות משפטיות, ולא פעם שאלות אלו הינן עקרוניות ומהותיות, ויש להן השלכה בתיקים ובמקרים רבים אחרים.

לאחרונה נדרש בית המשפט העליון לשאלה מעניינת, והיא האם בהערכת שווי מקרקעין ערב הפגיעה של התוכנית, יש להתחשב בציפייה של קונה סביר שאכן הקרקע ממילא עוברת בשלב כלשהו הפקעה ובשל כך להעריך את שווי המקרקעין בהתאם לציפייה זו, אשר גורמת להורדת השווי? העניין היה בע.א. 8736/04, 447/05, אורה כהן ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה, שנידון בפני השופטים א.א. לוי, א. רובינשטיין, א. חיות.

בעניין אורה כהן, המדובר בהליכים שנמשכו למעלה מעשרים שנה וככל הנראה הגיעו לקיצם עם פסק דין זה. חלקים מהמקרקעין של המערערים נפגעו מהתוכנית (רע/166/1) שחלה בעיר רעננה משנת 1983. לאחר דין ודברים, סוף סוף הצדדים הגיעו להסכמה כי ימונה שמאי מכריע, וזה האחרון אכן הכין שמאות.

בהעריכו את שווי המקרקעין נכון לערב התוכנית הפוגעת, השמאי המכריע קבע כי בעיר רעננה כל קונה סביר בשנת 1983 היה לוקח בחשבון, כי בקרקע נשוא הדיון יופקעו עד 40% ללא תשלום, ועל כן יש לקחת עניין זה בחשבון ולהפחיתו מהשווי. כלומר, השמאי המכריע סבר, כי עליו להתחשב ב"פוטנציאל ההפקעתי" של הקרקע.

בית המשפט המחוזי אישר את קביעת השמאי המכריע. המערערים הגישו ערעור על קביעה זו של השמאי המכריע, והמשיבה הגישה מצידה ערעור על כך שבית המשפט המחוזי לא פטר את העירייה מתשלום מכוח סעיף 200 לחוק האמור.

השופטים קיבלו את ערעור המערערת ברוב דעות (חיות ולוי נגד רובינשטיין) ודחו את ערעור המשיבה. פסק הדין המנחה שממנו יצאו השופטים וכל אחד השיג והסיק לפי שיטתו, הינו פסק דין הידוע ע"א 474/83, ועדה מקומית ראשל"צ נ' חממי פ"ד מא (3) 370. בפסק דין זה נקבע בשעתו, כי בעת תשלום פיצויים אין להוריד 40% משווי הפיצויים בעת הערכת פיצויי פגיעה (נשוא סעיף 197 לחוק תכנון ובנייה), אלא רק בעת הערכת פיצויי הפקעה.

השופט רובינשטיין קבע: "השמאי המכריע אמד את שווי השוק של המקרקעין בכל נקודת זמן לפי אמות מידה שמאיות כלכליות ועל-פי שווי השוק. שווי זה התבסס, בין היתר, על ציפיות השוק להפקעה עתידית, ללא פיצוי, של עד 40% מן המקרקעין בהתאם לנוהג של הפקעה כזו, המתקיים ברעננה בנסיבות מעין אלה על-פי קביעת השמאי, שלא נסתרה על-ידי המערערים. לפיכך מסקנתי היא כי לא נפלה טעות משפטית בפסיקתו של השמאי המכריע".

השופטת חיות, שכאמור לעיל קבלה את הערעור של המערערים, קובעת: "במקרה שלפנינו מדובר בפגיעה ישירה שנגרמה למקרקעין על-ידי התוכנית הפוגעת, בשל שינוי בהיקף הבנייה המותרת בהם לעומת התוכנית הקודמת. במסגרת תוכנית זו נכלל גם שינוי ייעוד של חלק מן המקרקעין לצורכי ציבור, אשר בעקבותיו צפויה בעתיד פגיעה נוספת באותם מקרקעין על דרך של הפקעה, והפקעה זו עולה בהיקפה על ההפקעה הנדרשת לגבי מקרקעין אלה על-פי התוכנית הקודמת, אם כי אינה מגיעה כדי 40% משטח המקרקעין המותרים להפקעה ללא פיצוי. נראה לי כי אף שהפקעה עתידית כזו הינה בהחלט נתון רלוונטי מבחינה שמאית להערכת שווי שוק, הרי שבשל עקרונות יסוד הראויים להגנה ולזכות בכורה, אין מקום להביאה בחשבון לצורך קביעת שווי שוק של הקרקע הנפגעת במצב שקדם לתוכנית הפוגעת".

בעניין זה השופטת חיות קובעת, כי למעשה המקרה דנן הינו צד שני של מטבע בפרשת לוסטרניק (ע.א. 4487/01), אשר קבעה שבעת חישוב היטל השבחה אין לקחת בחשבון ציפיות השוק לפני התוכנית המשביחה.

אין ספק כי המדובר בפסק דין עקרוני, שאמור לשמש כלי חשוב בידי שמאים, ועדות ערר ורשויות העוסקות במלאכה.

הכותב מתמחה במקרקעין , תכנון ובנייה וממ"י.