פגיעה עקיפה במקרקעין

רוטמן מאיר ובתיה (להלן: "המערערים") הינם הבעלים הרשומים של המקרקעין המצויים ברחוב אופיר בחוף שמן, חיפה (להלן: "המקרקעין"), עליהם ניצב מבנה תעשייתי ובו 3 יחידות המשמשות למסחר ולתעשייה.

בשנת 1998 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר חפ/1970/א' (להלן: "התכנית"). מטרת התכנית הייתה הקמת גשר מעל מסילת הברזל, על מנת לאפשר לתנועה הרבה באזור לזרום בחופשיות. התכנית אינה קובעת כל שינויים בשימושים ובייעודים של המקרקעין.

לטענת המערערים, הביאה התכנית לשינוי בסדרי התנועה באזור. רחוב אופיר, ששימש בעבר כעורק תחבורה מרכזי, הפך למעשה לכביש שירות פנימי בתוך אזור התעשייה ונפח התנועה ברחוב ירד. בשל כך פחתו דמי השכירות שאותם ניתן לגבות בגין השכרת היחידות הבנויות במקרקעין.

המערערים הגישו תביעה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה, בה עתרו לפיצוי על-פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. הוועדה המקומית החליטה, לדחות את תביעתם. על החלטה זו הגישו המערערים ערר שנדון בפני ועדת הערר המחוזית - מחוז חיפה.

ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי "אין מחלוקת כי התוכנית שבפנינו משנה באופן מהותי את המערך התחבורתי שבאזור נשוא המחלוקת. הקמת גשר חירם ויצירת נתיב התנועה המהיר יוצרים שינוי באופי הסביבה". עם זאת ציינה הוועדה כי "התוכנית הפוגעת אינה משנה את הייעודים המותרים בחלקות ואינה מנתקת חלקות אלו ממערך הדרכים הקיים". הוועדה מצאה כי ירידת הערך הנטענת על-ידי המערערים, המבוססת על הפסד דמי השכירות, אינה אלא הערכה של הפגיעה הכלכלית במערערים, ולא פגיעה במקרקעין.

לפיכך דחתה הוועדה את הערר. על החלטה זו הגישו המערערים ערעור מנהלי, שנדון בפני השופט סוקול מבית המשפט המחוזי בחיפה. סעיף 197(א) לחוק התכנון והבנייה קובע: "נפגעו על-ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200". השאלה העולה בענייננו - קובע השופט סוקול - הינה מהי פגיעה במקרקעין, והאם הפגיעה הנטענת היא פגיעה על-ידי תכנית.

חלקות המערערים אינן נכללות בתחום התכנית. התכנית אינה משנה את ייעוד החלקות, אינה משנה את השימושים המותרים, אינה משנה את אחוזי הבנייה ואף לא את דרכי הגישה לחלקה. אפילו רחוב אופיר, המצוי בשולי המקרקעין, אינו זוכה לכל התייחסות או שינוי בתכנית.

עם זאת הלכה היא, כי פגיעה במקרקעין עשויה להיות פגיעה ישירה או פגיעה עקיפה. פגיעה ישירה - משמע שינוי המצב התכנוני במקרקעין עצמם, בין על-ידי שינוי אחוזי הבנייה המותרים, שינוי הייעוד וכו'. פגיעה עקיפה הינה פגיעה במקרקעין סמוכים. במקרה כזה התכנית אינה משנה את המצב התכנוני במקרקעין עצמם, אלא את המצב התכנוני במקרקעין הסמוכים. כך, למשל, עשויה התכנית לפגוע בערך המקרקעין, אם על-פיה יותור לבנות במקרקעין סמוכים מבנה החוסם אור, נוף או הגורם מטרדים וכדומה.

בעקבות פרשת וארון שונה סעיף 197 כך שצומצם היקף הזכאים לפיצוי בגין פגיעות עקיפות, ונקבע כי רק בעלי הזכויות במקרקעין גובלים יזכו בפיצוי. עם זאת התיקון מלמד כי העיקרון בדבר פיצוי בשל הפגיעה העקיפה נותר בעינו.

עדיין נותר לבחון אילו פגיעות עקיפות יחשבו כפגיעות שנגרמו על-ידי התכנית. בפרשת ברעלי מדגיש בית המשפט כי פגיעה במקרקעין נבחנת על-פי מבחן אובייקטיבי: "סעיף 197 מדבר על פגיעה במקרקעין ולא על פגיעה באדם. מכאן שהפגיעה נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי של פגיעה במקרקעין, כלומר בתכונותיהם כמקרקעין, ולא לפי מבחן סובייקטיבי של פגיעה באדם המחזיק אותו זמן במקרקעין".

בפרשת קורן מציין בית המשפט בהתייחסו לפגיעה עקיפה עקב שינוי סדרי תנועה: "לתוכנית עצמה ולמה שבוצע על פיה אין כל השפעה על תכונותיהם המקרקעיות של המקרקעין שעליהם תחנת הדלק. אין להם כל נגיעה במקרקעין אלה. התכנית אינה חלה עליהם, אף לא על מקרקעין הגובלים עמם. בכך בלבד אין אמנם די, כפי שהוחלט בהלכת וארון. אך התוכנית והכביש החדש שנסלל כלל אינם מגבילים את השימוש המלא במקרקעין אלה ואת ההנאה המלאה מהם. אכן, לתוכנית ולכביש החדש שנסלל על פיה יש השלכה עקיפה על התחנה. מספר המכוניות הנוסעות בכביש הגובל עם התחנה פחת, אך זהו נזק כלכלי שנגרם בעקיפין ואינו מהווה פגיעה במקרקעין ככאלה".

רואים אנו, קובע השופט סוקול, כי פגיעה עקיפה בבעל המקרקעין, בהכנסותיו ורווחיו מהמקרקעין אינה מלמדת בהכרח על פגיעה במקרקעין. פגיעה במקרקעין צריכה להתייחס ל"תכונות המיוחדות של המקרקעין", ולא ל"תכונות המיוחדות של בעל המקרקעין".

דומה שההכרעה מתי תוכנית פוגעת בדרך עקיפה במקרקעין עצמם, להבדיל מפגיעה בבעל המקרקעין, מותנית בנסיבות כל מקרה ומקרה. כפי שניתן לראות, בפרשת קורן קבע בית המשפט ששינוי בסדרי התנועה אינו מהווה פגיעה במקרקעין. ייתכן שבמצבים אחרים שינוי בסדרי התנועה יכול להיחשב כפגיעה ב"תכונותיהם המיוחדות של המקרקעין", לדוגמא בגישה לתחנת דלק.

כאשר בוחנים את המקרה שבפנינו, מתחייבת המסקנה כי לא אירעה כל פגיעה במקרקעין על-ידי התוכנית, קובע השופט סוקול. שינוי סדרי התנועה באזור התעשייה "שמן" לא פגע בכל תכונה מיוחדת של המקרקעין. ייעודם של המקרקעין הינו לתעשייה. ייעוד זה אינו מחייב דרך גישה ייחודית. הוא אינו מחייב נפח תנועה מיוחד.

כל בר דעת מבין כי עסקים מסוימים עשויים ליהנות מריבוי עוברים ושבים, ואילו אחרים דווקא ייהנו מהקטנת נפח התנועה ומהקלת עומסי התנועה כך שיוכלו לשנע סחורות ומוצרים ביתר קלות. הכול תלוי בטיבו של העסק.

העסקים הפועלים במקום הינם מסעדת פועלים, עסק הנותן שירות בשם סיוויק, ועסק לגידול דגי נוי, ובעבר היה במקום מוסך. ניתן לראות כי השפעת השינויים בסדרי התנועה אינה יכולה להיות זהה לכל אחד ואחד מהעסקים, שכן טיבו השונה של כל עסק מחייב מסקנה אחרת לגבי נפקות השינוי בסדרי התנועה על רווחיו.

התוצאה הסופית: הערעור נדחה.

עמ"נ 262/05, בית המשפט המחוזי בחיפה, השופט: רון סוקול.

בשם המערערים: עו"ד הילה גורביץ.

בשם המשיבה: עוה"ד אבני, הרצוג, שועלי, גורביץ.