עוגן של יציבות

חברת עוגן נדל"ן (לשעבר זיקית), שבשליטת אלוני חץ ואוסיף, היא חברה חדשה יחסית במתכונתה הנוכחית, שנרכשה ע"י שני יזמי הנדל"ן בסוף שנת 2003 במטרה להרחיב את פעילות הנדל"ן שלהם בשוק המקומי. כיום, שנתיים מאוחר יותר, נראה שההימור של נתן חץ, בעל השליטה באלוני-חץ, ודורון אביב, בעל השליטה באוסיף, מצטייר כמהלך מוצלח למדי על רקע חוק הריט, שהביא לאחרונה למיני-גאות בשוק הנדל"ן המניב המקומי.

עוגן, במתכונתה הנוכחית, היא חברה מאוד ממוקדת, כששני הפרויקטים המרכזיים שלה נמצאים כיום בת"א וברחובות. מלבד זאת, החברה רכשה לאחרונה גם את בית תים בפ"ת, וכן את קניון אורות באור עקיבא, מהלך אותו יזמה במשותף עם חברת אמות, גם היא בשליטת אלוני-חץ, מתחת לאפם של מספר לא מבוטל של מתמודדים.

ברמת החיל יוזמת החברה בניית מתחם לביה"ח אסותא, שיכלול גם מבני משרדים ושטחי מסחר בתוספת חניון תת-קרקעי, המיועדים להשכרה. המרכז הרפואי לבדו יישב על שטח בנוי של 48 אלף מ"ר, כשדמי השכירות הבסיסיים אליהם התחייב אסותא עומדים על 9.5 מיליון דולר לתקופה של 25 שנים. מלבד זאת, חלקים נוספים במתחם כבר הושכרו למספר חברות, ביניהן חברת ההיי-טק קומברס.

בפרויקט ברחובות שותפה החברה ב-65% יחד עם חברת אביב ושות' שבבעלות דורון אביב, ובמסגרתו ייבנו כ-80 אלף מ"ר שישמשו להקמת מבני משרדים לחברות היי-טק וכן לשימושים מסחריים, בסמוך לתחנת הרכבת בעיר. הפרויקט, שגם הוא נמצא עדיין בשלבי בנייה, כבר הניב לעוגן הסכם שכירות ראשון שנחתם לאחרונה עם משווקת המזון טיב-טעם. האחרונה שכרה מעוגן כ-2,200 מ"ר לתקופה של 10 שנים בתמורה לדמי שכירות שנתיים של 1.75 מיליון שקל. בנוסף, לטיב-טעם שלוש תקופות אופציה על המקום למשך 5 שנים כל אחת, אשר במידה וימומשו יגדלו דמי השכירות בשיעור של 5% בתקופה.

הוצאות המימון מכבידות

מדו"חות החברה עולה, כי הכנסותיה מדמי שכירות הסתכמו בשלושת הרבעונים הראשונים של 2005 ב-19 מיליון שקל, לעומת דמי שכירות בהיקף 16 מיליון שקל בתקופה המקבילה, אשר נובע בעיקר מהשכרת שטחים ברמת החיל בת"א ובבית תים בפ"ת. עלות ההשכרה עמדה על רמה של 4 מיליון שקל, לעומת 3 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

סעיף הוצאות המימון של החברה תפח פי 3 ביחס לתקופה המקבילה ועמד בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של 2005 על 18 מיליון שקל. לדבריה, מקור הגידול בהוצאות המימון טמון בהתחזקות שער הדולר בשנה החולפת, מהלך שבעקבותיו נצברו לחברה הוצאות בהיקף 5 מיליון שקל כתוצאה משערוך הלוואה על הפרויקט ברמת החיל. יתרת הגידול מוסברת בתשלומי ריבית שהחברה התחייבה עליהם על האג"ח שהנפיקה, וכן בהלוואות נוספות למימון פרויקט רמת החיל.

את הנפקת האג"ח ביצעה החברה בתחילת 2005, ובמסגרת הגיוס הזרימה לקופתה 155 מיליון שקל. הגיוס עצמו בוצע באמצעות אג"ח, אופציות וזכויות. האג"ח ניתנות להמרה למניות החברה, ונושאות ריבית שנתית בשיעור של 4.5%, המשולמת למשקיעים בחמישה תשלומים שנתיים שווים עד לפירעון האיגרת.

על רקע הוצאות המימון הגבוהות, בסיכום 9 החודשים הראשונים של 2005 הפסידה עוגן 3.7 מיליון שקל בהשוואה לרווח של 3 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2004. ההבדל המרכזי בין שני התקופות טמון, כאמור, בהוצאות המימון שרשמה החברה.

הונה העצמי של עוגן עומד נכון להיום על 102 מיליון שקל, ומממן מאזן של 604 מיליון שקל. בקופת המזומנים של החברה מונחים 94 מיליון שקל, 17 מיליון שקל מתוכם בפיקדונות קצרי טווח. ערימת המזומנים מיוחסת לגיוס הכספים שביצעה החברה בשנה החולפת.

מצבת ההלוואות ארוכות הטווח של החברה עומדת על 437 מיליון שקל, מתוכה 124 מיליון שקל במסגרת האג"ח להמרה, וכן 262 מיליון שקל כחוב לבנקים. ההתחייבויות השוטפות הנן בהיקף של 65 מיליון שקל, כשמחצית מהן מקורן בליווי השוטף שמעניק בנק לאומי למימון הפרויקט ברחובות.

בחודשים האחרונים יזמה עוגן שני מהלכים מרכזיים נוספים לביסוס מעמדה כשחקנית פוטנציאלית בתעשיית הריט המקומית, שעשויה לקרום עור וגידים בחודשים הקרובים עם פתרון סוגיות המיסוי. במסגרת זו יזמה החברה מהלך לרכישת בית תים בפ"ת מחברת תים, בתמורה ל-15 מיליון דולר, מהלך אותו מימנה ממקורות עצמיים.

מתחת לאף

העיסקה בוצעה לפי תשואה של 9% עבור עוגן, ובמסגרתה הושכר המבנה חזרה לחברת תים לתקופה של 10.5 שנים עם אופציה להארכה ב-6 שנים נוספות. לפיכך ההכנסה השנתית משכר הדירה עומדת על 1.35 מיליון דולר. בית תים ממוקם בקרית אריה, וכולל 5 קומות משרדים בשטח של 15 אלף מ"ר ברוטו, וקומת מרתף המיועדת לחניה.

במהלך נוסף רכשה החברה במשותף עם חברת אמות את קניון אורות באור עקיבא, מתחת לאפה של חברת גזית-גלוב, שותפתו לעסקים של נתן חץ לאורך השנים האחרונות במספר השקעות בחו"ל. על רקע זה, הועלו בשוק הערכות כי אנשי גזית-גלוב לא ראו בעין יפה את רכישת קניון אורות ע"י עוגן, כשהם טוענים שלא מדובר בהתנהגות מקובלת מצדו של חץ.

הקניון עצמו נרכש מידי חברת אנגל תמורת 91 מיליון שקל, כשחלקה של עוגן בעיסקה עומד על 50%. הקניון הוקם בשנת 1995 וכולל שטחים עיקריים בהיקף של 11 אלף מ"ר, שטחי שירות בהיקף 5,000 מ"ר ושטחי חניה לא מקורים. הקניון בנוי על מקרקעין בשטח של 20 דונם. 700 מ"ר בשטחי המסחר בו נמכרו לדיירים, והיקף התפוסה בו הוא 100%.

עוגן נסחרת כיום לפי שווי של 315 מיליון שקל, לאחר ששווייה טיפס ב-34% בשנה האחרונה וב-20% מתחילת 2006. בדומה לחברות נדל"ן אחרות, מדיניות החברה הנה לחלק כדיבידנד למשקיעים כ-50% מהרווח הנקי השנתי, כל עוד החלוקה לא פוגעת בהתנהלות השוטפת.

מלבד המיקוד העסקי, אחת המעלות המרכזיות של החברה היא ללא ספק באנשים העומדים בראשה. כיו"ר החברה מכהן נתן חץ, שביצע בשנה החולפת אקזיט מרשים בשוק הנדל"ן הבריטי תוך רווחי עתק, והעביר בהדרגה את מרכז הכובד של עסקיו לשוק המקומי. העיסקה הבולטת מבחינת חץ בשנה האחרונה היתה רכישת חברת הנדל"ן המניב אמות, אחת החברות הגדולות בענף בשוק המקומי.

כמנכ"ל החברה מכהן דורון אביב, יזם נדל"ן ותיק הפועל בארץ ובחו"ל. אביב הוא מבעליה של חברת הנדל"ן אוסיף, אשר פועלת בתחום היזמות והנדל"ן המניב בשוק המקומי ובמזרח אירופה. בין המהלכים הבולטים שביצעה אוסיף בשנה האחרונה היתה רכישת קרקע לבניית מגדל מגורים בפארק צמרת היוקרתי בת"א, שעלה לכותרות לאחרונה לאחר ההצלחה של קבוצת חבס בשיווק מגדלי YOO בשכונה.