דירות בירושלים: מחירים מוצעים וממוצעים

כמה עולה דירה בירושלים? כבר נמכרו בעיר דירות במיליוני דולרים, בעיקר ליהודים מהגולה המבקרים מפעם לפעם בעיר הקודש. ממוצע המחירים בקיץ האחרון, לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, היה 1.4 מיליון שקל (כ-300 אלף דולר) לדירה בת 4.5-5 חדרים. דירה ממוצעת בת 3.5-4 חדרים עלתה כמיליון שקל (כ-215 אלף דולר), ואילו דירה צנועה בת 2.5-3 חדרים עלתה אז בממוצע 712 אלף שקל (כ-150 אלף דולר).

כך בממוצע. ומה במציאות? "יד ראשונה", המדריך המקיף לדירות חדשות בירושלים והסביבה, מסייע לעמוד על המצב וגם על מדיניות השיווק של החברות השונות. חפציבה, למשל. היא מפרסמת מודעה צבעונית המתארת את הצעותיה בהר חומה, במעלה אדומים ובאפרת. משום מה, איננו יודעים מה המחיר בשני האתרים הראשונים, אבל באפרת מוצע לנו "מבצע מדהים": 5 דירות של 4 חדרים בסך הכל ב-539 אלף שקל (115 אלף דולר) ליחידה. למה מספרים לנו מה המחיר באפרת, אבל מבקשים מאיתנו לברר עניין זה בטלפון כשמדובר בהר חומה או במעלה אדומים? אולי בגלל עתידה השנוי במחלוקת של אפרת למרות הכללתה ב"גושי ההתיישבות". מעניין, כאשר מגיעים בחוברת הנידונה אל הטבלה המפרטת את ההיצע של חפציבה, מספרים לנו שנוכל לקבל דירות באפרת בעוד קרוב לשנתיים!

הר חומה הוא האתר הפעיל ביותר בירושלים היום. מדובר שם על 13 פרויקטים של 11 חברות בנייה, וחלק מהן אינו שולח את המתעניין לטלפון. נופי רחל מציעה 4 חדרים ב-800,000 שקל (130 אלף דולר), 5 חדרים ב-920,000 שקל (קרוב ל-200 אלף דולר) ו-6 חדרים במיליון שקל (230 אלף דולר). כנראה שהביקוש בהר חומה אינו מרקיע שחקים, בעוד שההיצע נדיב. הלא ממוצע המחירים בירושלים לדירה של 4.5-5 חדרים היה 1.4 מיליון שקל (300 אלף דולר) עוד בקיץ שעבר, שעה שהשפל היה בעיצומו!

אמנם, קוטלר-עדיקא מציעה בהר חומה "דירה קסומה" במחיר גבוה במקצת מהדירה של נופי רחל, אבל גם שם המחיר - שמן הסתם אפשר להתמקח עליו - הוא כ-7,500 שקל (1,600 דולר) למטר רבוע. לא זול אבל לא בשמיים. מי שייקח יום חופש יוכל לבקר ב-13 אתרי הר חומה ולראות מה ובכמה מציעים לו. ומי שזמנו קצוב יוכל לערוך סלקציה כבר מתוך עיון בחוברת: כמה מהחברות מבטיחות את הדירה בעוד שנתיים. אז אולי אין מה למהר. כדאי אולי להתרכז אצל המדברים על ההווה ולא על העתיד. יורו ישראל, למשל, מודיעה כי "הבנייה בעיצומה", אז אולי כדאי לקנות דווקא אצלה פנטהאוז בשטח של 155 מ"ר במחיר הממוצע של דירה בת 4.5-5 חדרים בירושלים.

מטבע הדברים, מי שמציע יוקרה אמיתית מפרסם את מחיריו. סוף סוף, המחיר הגבוה הוא חלק מהיוקרה המוצעת. בולט בכל המובנים, לרבות הטופוגרפיים, הוא הולילנד פארק, שנודע עוד בימי ראש העיר אהוד אולמרט כפרויקט עשיר באחוזי בנייה ודל במס ההשבחה. לא כל אדם יסכים לכנות במונח "פארק" מקבץ ענק של בנייני אבן מפלצתיים. אבל דיירי המקבץ הזה אינם רואים את בתיהם אלא את הנוף המרהיב שמסביב. לכן יכולה החברה להתפאר בכך, שארבעה רבי קומות ודירות כבר נמכרו כליל ועכשיו היא ניגשת להציע 20 דירות ראשונות בשלב ב', במחירים המיועדים לקרוץ לאנשים עשירים המתגאים בעושרם: 5 חדרים ב-2.75 מיליון שקל (600 אלף דולר) או ב-3 מיליון שקל (650 אלף דולר). ומי שמכבד את עצמו באמת יוכל לקבל פנטהאוז בדיוק ב-4,859,000 שקל (לא בדיוק: מיליון דולר).

אבל מי שסבור שהולילנד הוא אתר יפה יוכל לצפות בו אם ירכוש מיד דירה במצפור התקופה. התקופה היא, בין השאר, רחוב בתוככי ירושלים, באזור המשקיף על הולילנד. אז אפשר לצפור משם במחיר מכובד באמת: 2 חדרים הכוללים 70 מ"ר ברוטו במיליון שקלים, שהם 215 אלף דולר, או 3 חדרים המשתרעים על 90 מ"ר, שמתווספות אליהם מרפסות בשטח של 120 מ"ר, המאפשרות צפרור נדיב ביותר, וזאת במחיר הנקוב באותה טבלה דווקא בדולרים - 550,000, שהם קצת יותר מ-2.5 מיליון שקל. אז מי אומר שירושלים היא עיר ענייה?

במחירים נאים למדי אפשר להשיג דירה חדשה בשכונות שכבר נבנו בעיקרן בשנים האחרונות, כמו ארנונה או רמת בית הכרם, הקורצות לאלה שיכולים לשלם בין מיליון שקלים לשני מיליון שקלים (אחרי מיקוח והנחה) בעד דירות שבין 3 חדרים ל-5 חדרים. במציאות זו, ירושלים תישאר באמת בלי עניים, כולם יעברו לביתר עלית.

ומה יעשה המעמד הבינוני? מי שאוהב סיכונים יקנה מיני פנטהאוז בגבעת זאב, שמחוץ לשטח המוניציפלי, וישלם בעדו בסך הכל 845 אלף שקל (180 אלף דולר), או שיסתפק שם ב-3 חדרים ב-590 אלף שקל (כ-125 אלף דולר). אבל אם שכרו קצת גבוה מהממוצע יוכל הירושלמי להגר לצור הדסה - נוף ירוק בתחומי הקו הירוק - ויקנה שם קוטג' של 6-7 חדרים - בערך במיליון שקל (215 אלף דולר).

בקיצור, צריך להיזהר ממחירים ממוצעים, וכדאי להתמקח על המחירים המוצעים, אלא אם כן קונים את הפנטהאוז דווקא מפני שהוא עולה ביוקר - ושיתפוצצו כל הרשעים.