שימוש חורג: אינטרס מקומי מול אינטרס ארצי

איימן חטיב (להלן: "העותר") ביקש מן הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעת אלונים היתר לשימוש חורג בקומת הקרקע של בית המגורים שלו באעבלין, לצורך הפעלת נגריה. שכניו הגישו התנגדות בטענה שמדובר בסטייה ניכרת בהפעלת עסק בשטח מגורים, וכי קיימת פגיעה עקב רעש. הוועדה המקומית החליטה לדחות את ההתנגדות. השכנים הגישו ערר לוועדת הערר מחוז הצפון. ועדת הערר שמעה את טיעוני הצדדים וקיבלה את הערר.

ועדת הערר מצאה פגם בכך, שהחלטת הוועדה המקומית לא היתה מנומקת ולא פירטה תנאים למתן ההיתר (שעצם קיומם הוזכר בהחלטת הוועדה המקומית). הוועדה החליטה לסייר במקום ומצאה קרבה בין מקום מגורי העותר לבין מגורי השכנים. עוד ציינה הוועדה, כי באזור נמצאים עסקים אחרים ובכללם מפעלי שיש ונגריה, הפועלים במקום מזה שנים.

ועדת הערר שמעה מפי מהנדס הוועדה המקומית, כי באעבלין אין אזור תעשיה מסודר ולפיכך נוהגת הוועדה המקומית בליברליות בבקשות לשימוש חורג. עוד שמעה מפיו, שמרבית העסקים פועלים במקום ללא היתר בנייה, והיתרים ניתנים בעיקר לעסקי מסחר ולא לתעשייה.

בהגיעה לשלב ההחלטה, נחלקו דעות חבריה. יו"ר הוועדה, נציגת מתכנן המחוז ונציג הציבור סברו, שמיקומו של בית העותר בסביבת מגורים אינו מאפשר שימוש במקום כנגריה. דעת הרוב התלבטה בדבר הפגיעה בפרנסתו של העותר, אולם, לאור העובדה שקיימים אזורי תעשיה לא מעטים במרחק נסיעה לא ארוכה, היא קבעה, שהיא מחויבת, עקב מאזן הנוחות, לשלול השימוש בנגריה.

נציג הציבור, רג'א חטיב, חלק על עמדת הרוב וסבר, שראוי שלא להתערב בהחלטת הוועדה המקומית. לדעתו: "אין אפשרות להתעלם מהעובדה כי מדובר בכפר, בו מקובלת הקמת מלאכה ותעשיה בבית. זוהי 'השיטה האיטלקית', בה נוהגים התושבים להקים בתוך קומת הקרקע את עסקיהם, ולנהלם מתוכם. הדבר הינו אופייני לתרבות זו, ואין בה פסול.

"משהובהר לנו כי ביישוב אכן מתקיימת תרבות שכזו, אינני סבור כי יש למנוע מהמשיב מלהמשיך ולהיות חלק ממנה. כזכור, הדרישה המופיעה בסעיף 2(1) לתקנות סטייה ניכרת היא לשינוי הסביבה הקרובה. מאחר והנני סבור כי הסביבה הקרובה היא סביבה בה הדבר מקובל, לא יגרם שינוי שכה, ואין אנו נמצאים במסגרת הסעיף הנ"ל.

"כאמור, הנורמה היא הקמת עסקים קטנים בתוך הבתים. דומה שגם העוררים ביקשו לעשות כן, בעסק משלהם, אשר גם הוא נעשה בדרך בלתי חוקית לכאורה. אין הדבר אומר שאין להגן על העוררים. יש לקבוע תנאים מחמירים אשר יצמצמו באופן ניכר את המטרדים אשר ייגרמו להם... ועל כן, אילו תלוי הדבר בי, הייתי דוחה את הערר וקובע כי יש להתיר את השימוש, בכפוף לתנאים מחמירים כאמור".

על החלטה זו הגיש העותר עתירה מנהלית לביהמ"ש לעניינים מנהליים בחיפה, שנדונה בפני השופט דר. לדברי העותר, יש בהחלטת הרוב פגיעה באופי המקום, שהוא אחד השיקולים המחייבים התחשבות. ההחלטה גם פוגעת בחופש העיסוק של העותר. לעניין זה הזכיר את העדרו של אזור תעשיה בכפר, וקיומם של עסקים אחרים רבים בכפר, ובכללם עסקם של השכנים (פיצריה), הפועל ללא היתר. לחלופין, ביקש לאמץ הצעה שהעלה ב"כ הוועדה המקומית במהלך הדיון, לפיה יינתן היתר לשימוש חורג לתקופה של שנה.

ועדת הערר הזכירה את העיקרון, שלפיו ממעיט בית המשפט בהתערבות בהחלטות של גופי תכנון. עוד הוסיפה, שאין הצדקה שעסקים הפועלים שלא כדין, יכתיבו אופיים של עיסוקים ושיקולי ועדות התכנון.

השופט דר פותח וקובע, כי בעוד שהוועדה המקומית לא עשתה את שהיה עליה לעשות, עשתה זאת ועדת הערר. הוועדה המקומית שמעה את טעוני נציגי הצדדים ודחתה את ההתנגדות ללא הנמקה.

זאת ועוד, אף שבהחלטה נזכרים "תנאים", אין פירוט של תנאים אלה ולא ברור אם הכוונה לתנאים הרגילים של השגת אישורים (משטרה, כיבוי אש וכיוצא באלה וכן תשלום האגרות), או שהכוונה לתנאים שיקבעו בהמשך (כטענת ב"כ הועדה המקומית), ובמקרה כזה לא ברור מהם התנאים ומתי אמורים להיקבע.

ועדת הערר ראתה זכות, ואף חובה, לדון בערר מלכתחילה, ביקרה במקום והתרשמה ממנו. כפי שקורה לעתים, קובע השופט דר, הן דעת הרוב והן דעת המיעוט מנומקות היטב. דעת המיעוט אף שובה את הלב, שכן יש בה אמירה של מי שמכיר את אופיו של הכפר (לאו דווקא אעבלין), וייחודו. הפניה לדעת הרוב, להימנע מלהכתיב לתושבי הכפר נורמות מגורים העומדות בסתירה לאופי המגורים בכפר, נשמעת כנה.

עם זאת, הקביעה אינה מתיישבת עם תפיסת התכנון שבחוק. הכפר אעבלין, כמוהו ככל היישובים בארץ, אינו פטור מדיני תכנון ובנייה. אין הסדרים מיוחדים לישובים בהם מותר להקים מפעלי תעשיה בשכונות מגורים. גם באעבלין, כמו ביתר הישובים, אמורה להיות הפרדה באזורים על פי השימוש המותר. גם באעבלין, כמו ביתר היישובים, נדרשים היתרים לבנייה ולשימוש.

העובדה שעד היום אין ביישוב אזור תעשיה יכולה להסביר את עמדתה של הוועדה המקומית, אבל לא זו בלבד שאינה מחייבת את רשויות התכנון הארציות, אלא שאלו אמורות לדרוש התאמת התכנון המקומי לתוכניות הארציות.

בפנינו מתח כפול, בין "השדה" לבין "המפקדה", קרי האינטרס המקומי מול האינטרס הארצי, ובין הרצון לשמור על דרך חיים ייחודית של קבוצת מיעוט לבין הרצון להביא לתנאי חיים "טובים יותר" לכולם.

הנושא עשוי להצדיק עבודות מחקר (שבוודאי כבר נעשו), והוא חורג בהיקפו ובמשמעויותיו ממסגרתה של עתירה זו, קובע השופט דר. העובדה שהרשות המקומית מסכימה לקיומה של מלאכה באזור מגורים, אינה מחייבת את רשויות התכנון הארציות. העובדה שבמקום מתנהלים עסקים רבים בניגוד לתוכנית, לרבות עסקם של השכנים, אינו מחייב מתן אישורים לעסקים נוספים מסוג זה. לפיכך, לא ניתן לראות בהחלטת ועדת הערר אי סבירות קיצונית, המצדיקה התערבות של בית המשפט לעניינים מנהליים.

עם זאת, קיימות כאן נסיבות מיוחדות המצדיקות התערבות ביחס למועד הסגירה של העסק, כדי לאפשר לעותר הערכות להעברת הנגריה למקום אחר. העובדה שבסביבה פועלת נגריה אחרת (של אביו של העותר), כמו גם עסקים אחרים, לרבות מפעלים מרעישים (מפעלי שיש), מצדיקה גם היא עיכוב בסגירת הנגריה לתקופה של חודשים מספר.

התוצאה הסופית: העתירה נתקבלה באופן חלקי. נקבע כי לעותר יותר שימוש חורג בהפעלת הנגריה למשך חצי שנה, ובתנאי שלא יבוצעו במקום עבודות צביעה.

עת"מ 1422/05, בית המשפט לעניינים מנהלים בחיפה, השופט: י. דר.