לא תמיד המתנה היא חינם

באותו פסק דין, האישה, אשר במסגרת הסכם גירושין היתה אמורה לקבל זכות במקרקעין שהיתה רשומה על שם הבעל, גברה על הבנק, אשר הטיל עיקול לאחר הסכם הגירושין המאושר בבית המשפט. בהלכת אהרונוב השופטים הטביעו את המונח "זכויות ביושר נוסח ישראל", ובכך למעשה שדרגו את הזכות החוזית של האישה שנוצרה בעקבות הסכם הממון, וזאת גם אם ההסכם לא קיבל כל ביטוי בלשכת רישום מקרקעין על-ידי רישום הערת אזהרה ו/או רישום מלוא הזכויות במרשם מקרקעין.

אך פסק דין אהרונוב יוחד לתחרות שבין רוכש זכויות מול מעקל, המאוחר מההסכם המאושר בבית משפט. בית המשפט העליון הרחיב את ההלכה של אהרונוב, כשבהלכת גדי אברהם נ' בנק מזרחי (ע.א 710/97), נקבע, כי הלכת אהרונוב שרירה וקיימת גם אם מקבל הזכות לא רשם הערת אזהרה כלשהי בפנקסי מקרקעין במשך שנים רבות, ובכך, לכאורה, הכשיל את המעקל הפוטנציאלי. הלכת גדי אברהם קבעה, שלרוכש אין חובה כלפי מעקל פוטנציאלי לרשום הערת אזהרה. הלכה זו של גדי אברהם למעשה באה להבהיר, כי הלכת "גנז" (ע.א 2643/97) המפורסמת, אשר הטילה על קונה מקרקעין חובת רישום הערת אזהרה, חלה על התחרות שבין שני קונים ולא בין קונה לבין מעקל לפוטנציאלי עתידי.

לאחרונה בית המשפט העליון דן בסוגיה של התמודדות בין מקבלת הזכות בעקבות הסכם גירושין, לבין בנק שהיה לו שעבוד קודם על המקרקעין.

העניין היה בע.א. 8089/03 בתיה אלישיב נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, בפני השופטים א. גרוניס, א. רובינשטיין, ס. ג'ובראן. בענין אלישיב, המערערת והמשיב 2 היו נשואים ובשנת 1998 בני הזוג התגרשו לאחר חיים פרודים של מספר שנים. לטובת הבעל היו רשומים חלקים ממקרקעין, אשר הווה מחצית של חלקה מסוימת, ובית שהיה בנוי על אותה מחצית, כשהזכויות של הבעל נבעו מירושה מהוריו.

בני הזוג ערכו הסכם ממון וגירושין, אשר כלל בין היתר הוראה בעניין הבית כהאי לשנה: "הבעל הינו בעל הזכויות של הבית ברחוב כצנלסון 19 הידוע בלשכת רשם מקרקעין כחלק מחלקה 92 בגוש 6024 בית אשר היה שייך לעיזבון הוריו המנוחים של הבעל ואשר בנוי על מגרש המשתרע על שטח של כ-1,200 מ"ר (להלן: "הבית"). הבעל מתחייב להעביר את הבית הנ"ל ע"ש האישה בכפוף לשעבוד הרובץ עליו, וכשהוא נקי מעיקולים. הבעל מתחייב להסיר את השעבוד בגובה 300,000 דולר הרובץ על הבית וזאת תוך 5 שנים מיום סידור הגט בין הצדדים".

דא עקא, הבעל לא סלק את המשכנתא, וכשנתיים לאחר הגירושין הבנק החל לממש את המשכון שהיה לו על הנכס. המערערת עתרה לבית המשפט המחוזי בת"א להצהיר, כי זכותה גוברת על הבנק. המערערת בססה את טענתה על הלכת שיתוף וכן על עסקאות נוגדות, וכן טענה, כי בעת החתימה על הסכם הממון היתה במצב נפשי מעורער ועל כן אין ליחס לה ידיעה על קיום שיעבוד.

בית המשפט המחוזי, מפי השופטת ענת ברון, דחה את המערערת. בית המשפט המחוזי קבע, כי הוכח שעוד מספר שנים קודם לקבלת הירושה, הבעל והאישה חיו בנישואין עכורים ופרודים, ועל כן אין ליחס לצדדים כוונה של חזקת שיתוף. ולעניין עסקאות נוגדות בית המשפט המחוזי קבע: "העיסקה שנערכה עם הבנק הייתה הראשונה בזמן וממילא לא התקיימו הוראות החריג הקבוע בסיפא של סעיף 9 לחוק. קרי, העברת הבעלות במקרקעין למערערת לא הסתיימה ברישום ולא הוכח תום ליבה".

בית המשפט העליון החליט לדחות את הערעור של המערערת על פסק דין בית המשפט המחוזי. בעניין טענת "לא הבנתי על מה אני חותם", השופט גרוניס לא מקבל את טענת המערערת, באשר המערערת היתה מיוצגת על ידי עורך דין בעת החתימה על הסכם הממון וגירושין, ועל כן חזקה על אותו עורך דין, שהסביר למערערת את המהות המשפטית של ההסכם שהיא עומדת לבצע.

השופט גרוניס מוסיף וקובע: "חתימת המערערת על הסכם הממון היא היא הראיה לכך שנתנה הסכמתה כי הזכויות בנכס יועברו אליה בכפוף לשעבוד הקיים לטובת הבנק. אין חולק, כי הטענות בהן אוחזת כעת המערערת בכל הנוגע לזכויות המוקנות לה בנכס אינן עולות בקנה אחד עם האמור בהסכם הממון. לו סברה המערערת כי בית המגורים שייך לה, בין אם מכח הלכת השיתוף ובין אם משום שהועבר לה במתנה, מדוע חתמה על הסכם בו נאמר בצורה שאינה משתמעת לשני פנים כי הזכויות בבית שייכות היו למשיב?"

ולעניין עסקאות נוגדות, השופט גרוניס קובע, כי במקרה דנא אין מדובר בעסקאות נוגדות כלל וכלל. עסקאות נוגדות מתעוררות עת שני הקונים ובמקרה זה הבנק והמערערת, לפתע ומבלי לדעת זה על קיומו של זה, מגלים כי נפלו קורבן למרמה והטעיה.

בעסקאות נוגדות הקלאסיות, הקונה השני מופתע לגלות, כי לפניו היה קונה ו/או בעל זכות אחרת כגון הקונה. במקרה של אלישיב, המערערת חתמה בעצמה על הסכם ומאשרת שהיא אכן יודעת על קיום של חוב לבנק, וכל מה שקרה הוא, שהבעל לא דאג לסלקו.

למעשה, המקרה דנן הינו כמו כל עסקת מקרקעין רגילה, שבה הקונה יודע על קיום של משכנתא על זכויות המוכר, והמוכר מתחייב להסיר את המשכנתא אך נכשל בכך. הקונה לא רכש כל זכות מול הבנק כשידע, או יכול היה לדעת, על שעבוד הבנק. מכאן, שלעולם אין להסכים לקבלת מתנות אשר יש בצדן שעבוד רשום וגם התחייבות להסירו, כי לעולם אין לדעת אם ההתחייבות תמומש.

הכותב מתמחה במקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.