"אפשר להרוויח משימור"

שימור מבנים היסטוריים משפר את חזות העיר, מעלה את ערך הנכסים בסביבה ומושך תיירות - על כך אין חולק. אך האם מדובר בעסק כלכלי, שיכול לשגשג גם כיזמות פרטית, או שללא התערבות המדינה והעירייה אין תוחלת כלכלית לפרויקטים? כאן התמונה כבר לא ברורה בכלל, בוודאי לא לגבי שימור בפריפריה, בה ערכי הקרקע נמוכים אך עלויות השימור עדיין גבוהות.

תוכנית השימור המקיפה והמהפכנית ביותר אושרה בתל-אביב, וכוללת כ-1,300 מבנים המיועדים לשימור, מתוכם 160 במגבלות מחמירות. שמאים ועורכי דין נחלקו בדעותיהם, האם הכרזה על בניין כבית לשימור מעלה את שוויו או דווקא פוגעת בו. שכן, מחד, השימור מטיל מגבלות על בניית תוספות ומחייב שיפוץ בדרך מסוימת ויקרה, בלי השתתפות הרשויות, ומאידך, דירות בבית היסטורי יפהפה שעבר שימור יכולות להפוך מחורבות לדירות יוקרה, ואם מוסיפים לכך את האפשרות לניוד זכויות בנייה או למכירתן - התועלת הכלכלית ברורה.

ראובן פלד הוא קבלן הבניין היחידי בארץ המגדיר עצמו כ"קבלן שימור". פלד פעיל בעיקר בת"א-יפו, אך עבד גם בירושלים. לתחום השימור נכנס כבר ב-1975, עם שימור בניין ברח' רוטשילד פינת בצלאל יפה בת"א.

"שימור הוא מחלה שאני נגוע בה עד היום", אומר פלד בראיון ל"גלובס". "מה שחיזק את המחלה אצלי היה רכישת בניין הפגודה בת"א ב-1995, אותו תכננתי לשמר תוך הוספת מרתפי חניה. אומנם לבסוף מכרתי את הבניין למיליארדר שבדי, שהוא אשר ביצע את השימור בסופו של דבר, אבל מעורבותי בתהליך הדליקה אצלי להט לנושא. נסעתי לאיטליה להיפגש ולהתייעץ עם אדריכל שימור בעל שם עולמי, ומאז אני משקיע את מירב זמני בעניין".

פלד עובד כיום על מספר פרויקטים משותפים עם ה"משוגע" לנושא מצד האדריכלים, אמנון בר אור: בית שיף ברח' לילנבלום 26 פינת הרצל, בית רו"ח במונטיפיורי 1, ושני בניינים נוספים ברח' יהודה הלוי 6 ו-14.

פלד: "תהליך השימור הוא תהליך שנלמד על-ידי העוסקים בו תוך כדי התנסות - גם אצל הקבלנים, גם אצל המהנדסים וגם אצל האדריכלים. תהליך הלמידה היה יקר וכואב. לדוגמא, באחד הפרויקטים הראשונים השקענו בטיח מיוחד ויקר, שליתר ביטחון טייחנו בשלוש שכבות, מבלי לדעת שהטיח המקורי של בתי הבאוהאוס של שנות ה-20 וה-30, שנלקח מחומרים טבעיים שהיו אז מצויים, פשוט אינו מתאים לטיח החדש, אשר נשר מהקירות. אלו דברים שלומדים רק מניסיון".

גלובס: אלו עלויות מיוחדות כלולות בתהליך השימור?

פלד: "ראשית ישנו טיח מיוחד שאנו מחויבים להשתמש בו, ושעלותו היא 250 שקל למ"ר, בהשוואה ל-60 שקל למ"ר טיח רגיל. בבתים לשימור משתמשים בחלונות עץ מסוג קליר (בלי "עיניים"), שעלותם 300 דולר למ"ר. ריצוף מיוחד בחדרי המדרגות, בסגנון של פעם, עולה פי 2-3 מריצוף רגיל. לכל בניין לשימור יש להכין תיק תיעוד, שמפרט את החומרים והמרכיבים מהם נבנה הבניין כמו גם את ההיסטוריה שלו - תיק כזה עולה 5,000 דולר. עבודת המסגרות בבניין לשימור איננה תעשייתית אלא בעצם נפחות ידנית ויקרה, וגם למגבלה שקובעת שמזגנים, דודים ואינסטלציה צריכים להיות סמויים, יש מחיר. לכל זה יש להוסיף שימוש בכוח אדם מיוחד ומיומן, ותהליך ארוך יותר - גם בזמן הדרוש לקבלת רישוי בשימור, וגם להתארכות משך הביצוע, שנעשה בשלבים הדורשים באישור העירייה לכל שלב ושלב".

- עד כמה ניתן לתמחר מראש את עלויות השימור, הרי כל בית הוא פרויקט מיוחד?

"קשה לתמחר עלויות, ויש לסמוך רק על הניסיון. אחרי עשרות בניינים, כשאני רואה מבנה ואת תוכנית השימור, אני כבר יודע להעריך את העלויות ובסופו של דבר פוגע בדיוק של פלוס-מינוס 10%. לא מזמן ביקש ממני מישהו עצה בתמחור, והעריך את העלות ב-80 אלף דולר. אמרתי לו שהעלות תהיה 200 אלף דולר, ואם היא נוגסת לו בכל הרווח - שירד מהפרויקט".

- אז אפשר להרוויח בעסקי השימור?

"היום אפשר להרוויח משימור, אבל מי שלא מתמקצע בתחום ואוהב אותו - יפשוט את הרגל. גם אני הפסדתי בכמה בניינים, משום שבכל הנוגע בשיפוץ בניינים בני 100 שנה ויותר, לעולם אינך יודע איך זה ייגמר. כבר קרה שפתחנו קיר - וגילינו מאחוריו חדר עם קיר כורכר, שדורש תמיכות ועבודה מיוחדת. בשימור מוזיאון אילנה גור ביפו גילינו קומות מרתף שלא היו ידועות. בסניף הבנק הבינלאומי ברח' רוטשילד בראשון לציון גילינו מאחורי קיר חדר עם דפי בנק ומסמכים של בנק עות'ומני. יש דברים מדהימים, ויש להם גם עלות".

- האם לעתים דרישות השימור הן כאלה שמונעות שימור בפועל?

"כן, לפעמים הדרישות מונעות שימור. אך במקרים אלה יכול בעל הבית להגיש תביעה נגד העירייה לפי סעיף 197 על אובדן זכויות. כבר קרה מקרה, ברח' אלנבי 52, שבעל הבית תבע וקיבל כמיליון דולר מעיריית ת"א, ובסופו של דבר אפילו לא שימר את הבניין".

- האם תוכנית השימור הגרנדיוזית של עיריית ת"א היא מעשית בעינך?

"לדעתי יישום התוכנית לא יהיה דווקני כפי שרצו, וגם העירייה לא תוכל לעמוד בהתחייבויות שנתנה לאונסק"ו לגבי שימור "העיר הלבנה". התוכנית אומנם נתנה בלי ספק דחיפה גדולה לשימור בת"א, אך בעירייה צריכים להבין, שאי אפשר להיות דקדקנים במאה אחוז. חייבים להיות כלכליים ופרקטיים, ולעשות פשרות. השאלה היא מידת הפשרה, ואותה יקבעו מומחי העירייה בהתחשב בכל הגורמים הרלוונטיים.

"בעבר בדקתי יחד עם שמאי העירייה, שמואל פן, לאיזה סכום יכולות להסתכם תביעות נגד העירייה לפי סעיף 197 בעקבות תוכנית השימור, הגענו לסכום של 2.5 מיליארד דולר. הפריצה לשימור נתקעה, כי בעלי הבתים חשבו שהטילו עליהם עונש. מכאן התחילו לחשוב על פתרונות שיפצו את בעלי הבתים לשימור, ואחד הרעיונות המרכזיים הוא ניוד זכויות בנייה".

- איך מתגברים בחו"ל על הבעיה?

"בחו"ל תופסת הגישה שלא בעל הבית צריך לסבול מעלות ומגבלות השימור, שהן קודם כל לטובת הכלל. בצרפת, צ'כיה וארה"ב מקובל מימון ציבורי - לרוב הממשלה, ע"י משרד התרבות, מממנת 75% מעלות השימור, והעירייה מממנת 25%. באיטליה התמריץ לשימור הוא פטור מארנונה ל-10 שנים. אין ספק שיש ליצור מערכת שתאזן ותפצה את בעלי הבתים, שיהיה להם כדאי לשמר. למשל, לאפשר שינוי ייעוד ממגורים למסחר או משרדים, כמובן מבלי לגבות היטל השבחה. גם ניוד זכויות הבנייה הוא פתרון ריאלי - דיירים יוכלו למכור זכויות בנייה, ולהעתיק אותן ממבנים לשימור בהם אסורה תוספת קומות, למבנים אחרים בהם היא מותרת ויקרה".

- השימור מתבסס במקרים רבים על ערכי קרקע גבוהים. האם יש להערכתך כדאיות כלכלית גם בשימור בפריפריה - בטבריה, בית שאן, צפת ובאר-שבע?

"לדעתי רק בערים הגדולות יש לשימור הצדקה כלכלית, מהסיבה שציינת. בפריפריה אין מנוס מהשתתפות גדולה יותר של המדינה והעירייה במימון הפרויקטים, ותמריצים גדולים עוד יותר, כמו פטור מהשבחה ומארנונה".

- כעת מסתמן טרנד חדש, של שיווק לשימושים מסחריים של בניינים בבעלות ציבורית המיועדים לשימור. הדוגמא העכשווית היא בנייני הטמפלרים בדרום הקריה. מה דעתך על הרעיון?

פלד: "זהו רעיון נהדר. בלי ספק אחת הדרכים הטובות לשימור, ואני מעריך שזה ילך יפה. אחרי שיזמים יקנו בית אחד או שניים בקריה, העסק ירוץ. יתכן שגם אני אכנס לעסק".

מנהל מחוז המרכז במינהל מקרקעי ישראל, ירון ביבי, אחראי מטעם המינהל על פרויקט דרום הקריה, ובכללו על שיווק מרבית המבנים לשימור של שרונה. בדרום הקריה מצויים 33 מבנים היסטוריים ממושבת הטמפלרים, שנבנו בסוף המאה ה-19. חמישה מתוכם הועתקו אשתקד ממקומם, כ-30 מטרים דרומה, לצורך פרויקט הרחבת רחוב קפלן. מתוך 33 המבנים, 22 מבנים ישווקו ע"י המינהל למטרות מסחריות, ו-11 מבנים נמצאים באחריות עיריית ת"א, ומיועדים על-ידה לשימושים ציבוריים כגון מוזיאון, ספריה, מרפאות וכו'.

ביבי אמר ל"גלובס", כי שיווק 22 המבנים שבאחריות המינהל יתבצע כבר בחודש אפריל - דחייה קלה בעקבות דחיית פינוי מתקני צה"ל מהמתחם. לדברי ביבי, כל 22 המבנים ישווקו ביחד ולא בשלבים, במסגרת מכרז, כאשר הבניינים יחולקו למקבצים של כחמישה מבנים בכל מקבץ. היזמים שיתמודדו יוכלו לבחור על איזה מהמקבצים להתמודד, או על כל המקבצים - אך לא ניתן יהיה להתמודד על בית מסוים ספציפי.

היזמים שייבחרו יקבלו חוזה חכירה מול המינהל ל-49 שנה, ויחויבו לשפץ ולשמר את המבנים בהתאם לתיק השימור. בעיה נוספת שמעכבת את הטיפול בנושא היא, שתיקי השימור לכל בניין ובניין טרם אושרו סופית בעיריית ת"א. לאחר השלמת השימור יוכל היזם לעשות במבנים כרצונו, בכפוף למגבלות התב"ע, וצפוי כי המבנים יושכרו לאנשי עסקים במחירי שכירות גבוהים למדי, שישקפו את היקף ההשקעה בשימור ובמיקום המעולה. להערכת ביבי, מדובר בשטחים מהיקרים ביותר בת"א.

בעניין השימושים שיותרו במבנים, אושרה תוכנית בניין עיר, שהיא כאמור זו שתקבע את אופי המתחם. מכיוון שמדובר במבנים הפזורים בתוך פארק ציבורי גדול, תותר הקמת מסעדות, בתי קפה, גלריות וחנויות. יש להניח שמחירי השכירות הגבוהים ימנעו הקמת פלאפליות וחנות לחומרי בנייה, ובמתחם יתמקמו מסעדות יוקרה, חנויות מעצבים וגלריות אומנות.

רכזת מחוז ת"א והמרכז במועצה לשימור אתרים, תמר טוכלר, תומכת עקרונית בשיווק מבנים לשימור לשימושים מסחריים, אך מדגישה, כי החשיבות היא בהצגת האתר כמכלול ולא שיווק פרטני. לדבריה, מתחמים כמו שרונה, נמל יפו, נווה צדק, כיכר השעון - ראוי לקבוע לגביהם מדיניות שתשמר ותשווק את המתחם כמכלול, תוך שמירה על איכויות הבנייה המקוריות, שמירה על שפת הרחוב, כגון הימנעות משילוט בלתי מתאים, וטיפול נכון בפיתוח התשתיות.

התוכנית לשיווק 33 המבנים הטמפלריים במושבה שרונה כחלק מפרויקט דרום הקריה, והפיכתם למסעדות, גלריות ובתי קפה - היתה לדברי טוכלר רעיון ויוזמה של המועצה לשימור. המחשבה היתה להשתמש ברקמה האורבנית הקיימת, תוך שימור הרחובות המקוריים והעצים, והכנסת פעילות נוספת שתשרת את באי ותושבי פרויקט דרום הקריה. לדוגמא, שיווק מספר בתים עבור מעונות לילדים, מרפאת שיניים וכו' - יחיה את הבתים כמו גם את המתחם, ויענה על צרכי הציבור.

לגבי דרום הקריה, לדברי טוכלר יש צורך בהקמת חברה מנהלת מיוחדת, שתטפל במתחם ותקבע מדיניות לגבי השימושים הנחוצים בו - הרי אין צורך ב-30 מסעדות ובתי קפה. לדוגמא היא מציינת את מתחם כיכר השעון ביפו, פרויקט שהתרומם דווקא בזכות השימור.

טוכלר מציגה דוגמאות של שימוש מוצלח במבנים לשימור למטרות מסחריות גם מחוץ לתל-אביב - מתחמים יפהפיים בזכרון יעקב, ראש פינה, מזכרת בתיה, גדרה ובמושבה הגרמנית בחיפה, כוללים מגוון עסקים שהתמקמו בבתים היסטוריים תוך שימורם. עסקים אלה נהנים כלכלית מהערך המוסף, האווירה והתדמית שנותן בניין היסטורי לשימושים כגון גלריות, חנויות מזכרות, מסעדות, בתי קפה ומוזיאונים. לדבריה, שיטה זו מהווה פוטנציאל גדול לשימור מרכזי ערים ישנים.