מעכשיו התשואות במגמת ירידה

רכישה נוספת, שבלטה על רקע צבעיו האפרוריים של ענף הנדל"ן, היתה רכישת חברת נצבא אחזקות על-ידי משפחת שטרית, תמורת 626 מיליון שקל. עיסקה זו, לה מתנגדים חברים באגד, נמצאת כיום בשלביה האחרונים והיא תושלם אם הדיונים המשפטיים בעניינה של נצבא יסתיימו בניצחון ההנהלה על המתנגדים.

תג המחיר של עסקת אמות השקעות, המבטא תשואה של סביב 8%, שינה את כללי המשחק. השחקנים הגדולים בענף, שמספרם הוא חד-ספרתי, הבינו שהמיתון בשוק הנכסים המניבים חלף ומעתה צפויה עלייה הדרגתית ברמת המחירים. עליית המחירים הצפויה תתרחש כתוצאה מעלייה בדמי השכירות המתקבלים מהנכסים. יש לזכור שדמי השכירות בחלק ניכר של הנכסים נקבעו בשיאן של שנות המיתון, וכעת, כשהגיעה העת לחדשם, בעלי הנכסים לא מהססים להעלות את דמי השכירות ואף בצורה משמעותית.

לחברות הגדולות הפועלות בתחום הנכסים המניבים יש יתרון יחסי ברכישת נדל"ן מניב, שכן במרבית המקרים הן יודעות לנהל את הנכסים באופן יעיל יותר מאשר בעליהם הקודמים. כמו כן, רכישה מאסיבית של נכסים יוצרת עבורן יתרון לגודל ויכולת לנהל מו"מ גמיש יותר עם שוכר זה או אחר. לקבוצת עזריאלי למשל, החולשת על מספר רב של קניונים ועסקים, יכולת גמישות בניהול המשא ומתן. יתרונות אלו מגדילות את מרכז הרווח של החברה.

הגידול בביקוש לנכסים מניבים קשור בין השאר לכניסה מסיבית של יהודים עתירי הון, הפועלים באנגליה, ארה"ב, צרפת ועוד. משקיעים אלו, הבוחנים כיום את שוק הנכסים, מגלים שהתשואה בישראל גבוהה משמעותית מזו המקובלת בארצם. בעוד שבישראל התשואה הממוצעת עומדת על כ-8.5%, הרי שבמדינות אירופה ובאזורים מסוימים בארה"ב עליית ערך הנכסים והיצע הכסף הרב שנשפך לשוק הורידו את התשואות המקובלות בערי הבירה ל-6%-7%.

בנוסף, בניגוד לשחקנים המקומיים, המשקיעים הזרים אינם תלויים רק באשראי בנקאי, והם מסוגלים לממן חלק ניכר מרכישת הנכסים מהונם העצמי, דבר שמשפר עבורם את התשואה. בין הגורמים הנוספים אשר תרמו לזרימת ההון לישראל ניתן למנות את התחזקות האירו לעומת הדולר ועליית שער הריבית בארה"ב. מגמות אלו התווספו להתעצמות גל האנטישמיות באירופה ולאהדה הגוברת שמפגין בתקופה האחרונה העולם כלפי ישראל. הביקושים מצד התושבים הזרים הזרימו הון לענף, אך יש לזכור כי מדובר בביקוש אקסוגני, אשר עשוי לשרוד תקופת מה ואז להיעלם.

שוק הנכסים המניבים התאפיין בשנה שחלפה בביקושים גוברים מצד חברות נדל"ן וגופים מוסדיים, אשר פעלו בצל הצעת חוק קרנות הריט (REIT) שנכנס לתוקפו בתחילת שנת 2006. בשל בעיות מיסוי החלות בעת העברת נכסים מחברת נדל"ן לריט, טרם נרשמו למסחר קרנות נדל"ן. לאחרונה הודיע בית ההשקעות אקסלנס נשואה על השקת קרן ריט ראשונה, שתיקרא ריט 1, אולם זו טרם רכשה ולו נכס מניב אחד.

משחק הריטים טרם החל, אך נראה שהשחקנים בשוק, כולל המוסדיים, וביניהם בולטות חברות הביטוח, הצטיידו בנכסים מניבים מבעוד מועד, מתוך ציפייה לרגע המיוחל.