מכים על הברזל החם

לאחר שהיזמים הישראלים סיימו למכור למשקיעים הבריטים טכנולוגיה, בשבועות הקרובים הם ימכרו בבריטניה בעיקר נדל"ן. אז, זיהו היזמים הישראלים את הרצון העז של בורסת ה-AIM להתחרות בנאסד"ק, והיום הם מזהים את הכמיהה של הבריטים לנדל"ן במזרח-אירופה. הרי מהי בסך הכול יזמות? לזהות צורך או הזדמנות מסוימים ולנצל אותם.

הרבה ביקורת נשמעה בעבר, ולבטח עוד תישמע בעתיד, על ההנפקות הישראליות בבורסת ה-AIM בלונדון. אומרים שהמחירים שם מנופחים ולא משקפים שוויים כלכליים, אומרים שהשקיפות נמוכה וכך גם הסחירות. אז אומרים. לעת עתה, גם העובדה שחלק גדול מחברות הטכנולוגיה שהונפקו בלונדון, הקיזו אחוזים רבים משוויין שנקבע במועד ההנ- פקה, לא מצליחה להניא את יזמי הנדל"ן הישראלים מלהנפיק, ואת המשקיעים הבריטים מלקנות את הסחורה.

אנשים שמעורים בנעשה בבריטניה מספרים שבתקופה האחרונה משווקים במדינה את הנדל"ן במזרח-אירופה ללא הרף. הבריטים מצדם רואים לנגד עיניהם דירות בחמישית המחיר שאליו הם רגילים בלונדון וסביבותיה, ועם קצת מאמצי שיווק אין סיבה שלא יתעניינו.

מן העבר השני, היזמים הישראלים פשוט גוזרים את הקופון על השנים הקשות שחוו במזרח-אירופה, כשהאדמה שם הייתה עוד חרוכה וכמעט אף משקיע מערבי לא היה מוכן לשמוע על השקעות נדל"ן בפולין, רומניה או בולגריה. עם ההצטרפות הקרובה של מדינות האזור לגוש האירו, גדלה ההתעניינות של מערב-אירופה בצדה השני של היבשת, וכמו בחיי הלילה של ת"א - מי שמגיע באיחור פשוט צריך לשלם מחיר גבוה כדי להיכנס.

הבריטים מתלהבים

"אני חושב שזו תופעה שמוסברת קודם כול במצב השוק הבריטי", אומר אוסקר כצנלסון, בעל השליטה ומנכ"ל אולימפיה ונאנט. "צריך להבין שהמשקיעים הבריטים רואים היום לנגד עיניהם רמת מחירים גבוהה מאוד של דירות בשוק המקומי, המגיעה לטווח של 5,000-6,000 פאונד למ"ר, ובמקביל הם יכולים להשקיע בנדל"ן למגורים במזרח-אירופה לפי שווי של 1,000 פאונד למ"ר.

"אני חושב שהעובדה הזאת מביאה אותם להפנות תשומת לב הולכת וגוברת לשוקי הנדל"ן של מזרח-אירופה, ובהחלט מאמין שהטרנד הזה ילך ויתגבר בנתונים הנוכחיים.

"בהחלט ניתן לומר שהיזמים הישראלים שמגיעים ללונדון, וביניהם גם נאנט, מכים בברזל החם ומנצלים את הביקושים מצד הבריטים להנפיק את נכסי הנדל"ן שלהם. מצד שני, אנשי הפיננסים הבריטים גוזרים קופון לא מבוטל על אותן הנפקות. בכל מקרה, נאנט עצמה לא מוכרת לבריטים חלום, אלא מאפשרת להם חשיפה ריאלית לשוק הנדל"ן במזרח-אירופה".

חצי שנה עברה מאז ניסתה חברת אולימפיה להנפיק את החברה-הבת שלה, נאנט, בבורסה של ת"א לפי שווי של כ-40 מיליון דולר, ונדחתה על הסף בטענה שהמחיר לפיו היא מבקשת להנפיק גבוה מדי. בתקופה הקרובה צפוי אוסקר כצנלסון לסגור מעגל. בהתאם לתכנונים, אמורה יזמית הנדל"ן הפועלת במזרח-אירופה להנפיק בבורסת ה-AIM בלונדון, ומנהלת בימים אלו מגעים עם גופים פיננסיים בלונדון לשם כך.

על מנת לקבל הערכה לגבי השווי של נאנט, נזכיר כי אנגל מזרח אירופה הנפיקה לאחרונה ב-AIM לפי שווי של כ-167 מיליון דולר ל-10,000 יחידות דיור שהיא בונה. נאנט בונה כיום כ-7,500 יחידות דיור, ועל פי אותו תג מחיר היא עשויה להיות מוערכת ב-125 מיליון דולר, יותר מפי-3 מהשווי לפיו ניסתה להנפיק בת"א.

"אני לא מאוכזב מהמשקיעים בישראל, אבל אני לא אנסה לגייס יותר כספים עבור נאנט בשוק המקומי, פשוט כי אני לא צריך. אני חושב שבסך הכול למדנו מניסיון ההנפקה של נאנט בת"א, והרווחנו חברה שעברה תשקיף ויצאה מחוזקת מהמהלך.

"היום, אנחנו כבר בקשרים אישיים מאוד טובים עם המשקיעים המקומיים, שאף ביקשו מאיתנו להגדיל את סדרת האג"ח שהנפקנו לאחרונה. בכל אופן, למדתי שכשאני עומד במילה שלי ולא דופק את המשקיעים, הם יהיו איתי לאורך כל הדרך", מסכם בימים אלו כצנלסון את ההרפתקה הלא נעימה שעבר עם נאנט באחד-העם, בסופה נאלצה החברה להסתפק בהנפקת אג"ח בלבד.

שת"פ עם ליהמן ברדרס

כיום הסיפור של נאנט כבר שונה לגמרי, ולאחר הסכם שיתוף פעולה אסטרטגי עליו חתמה לאחרונה עם בנק ההשקעות האמריקאי ליהמן ברדרס, כצנלסון מרשה לעצמו להציב יעד שאפתני - להפוך את נאנט לאחת מחמש יזמיות הנדל"ן הגדולות במזרח-אירופה.

כצנלסון, הנדסאי בניין בהכשרתו, עלה לארץ מאוקראינה בגיל 17. ב-1981 השתחרר מצה"ל ושנים לא רבות אחר כך נכנס לעולם העסקים, כשהקים יחד עם שותפים את חברת אלסון שעסקה אז בניהול פרויקטים. מאז, אותה קבוצת שותפים שמונה את יוסי בר, חיים גוטרמן, אלכס גור וכצנלסון עובדת ביחד, וב-1990 הקימה את אולימפיה שבחרה להתמקד ביזמות בתחום הנדל"ן למגורים.

"בסוף שנות ה-90, חשבנו שהשוק המקומי מיצה את עצמו והחלטנו שזה הזמן לפזול לשוקי חו"ל. הקמנו את נאנט ובחרנו להתמקד במזרח-אירופה, משתי סיבות מרכזיות: הידיעה שנוכל להסתדר מבחינת המנטליות והשפה, והעלויות הנמוכות שם בהשוואה לשווקים האחרים.

"בהתחלה לא היה לנו כסף ונאלצנו להיות יצירתיים מאוד, על מנת להשיג מימון לפרויקטים הראשונים. את המימון הראשוני לפעילות, בסכום של מיליוני דולרים בודדים, השגתי ממכרים אישיים שלי בארה"ב ומקרן השקעות פרטית מקומית שהלוותה לנו כסף, תוך הבטחה שנייצר עבורה תשואה שנתית דולרית מינימלית של 8% על ההשקעה, וגם השתתפות ברווחים במידה שיהיו", הוא מספר.

כצנלסון נזכר בפרויקט הראשון של החברה בפולין בתחילת שנות האלפיים, ומודה שלא האמין כי כעבור מספר שנים מועט יחסית, תהפוך קרקע שוממת בפרבר וילנוב בדרום ורשה לאחד האזורים המבוקשים בבירה הפולנית.

"כשראיתי את הקרקע בפעם הראשונה, היו לי הרבה התלבטויות וזה נראה לי משוגע להשקיע במיזם. מי שבעצם דחף אותי להשקעה, ואני חייב לו על כך, הוא שמוליק רובננקו (קבלן ויזם שהסתבך בחובות - ר.מ). לבסוף, לפרויקט בווילנוב נכנסנו יחד עם רובננקו וחברת הנדל"ן בן-יקר-גת (כיום חירם-גת, חברה נוספת שנקלעה לאחרונה לקשיים - ר.מ).

"אני זוכר ששמוליק אמר לנו לא לחשוש מהעובדה שנאנט הקטנה תעשה עסקים עם חברות גדולות כמו רובננקו ובן-יקר-גת. למרבה האירוניה, היום נאנט הפכה לחברה גדולה והשתיים האחרות כבר אינן", הוא מציין.

כמה שנים מאוחר יותר, וילנוב היא כבר שכונת מגורים של ממש, והאינדיקציה הממשית לכך היא הנכונות של בנק ההשקעות האמריקני ליהמן ברדרס, להשקיע בפרויקט של נאנט לפי שווי של כ-180 מיליון שקל. נאנט, שדיללה את אחזקותיה בפרויקט בעקבות המכירה לליהמן, הכירה כבר ברווח הון של כ-6 מיליון שקל מהמהלך, ולדברי כצנלסון היד עוד נטויה.

הפרויקט עצמו נמצא היום בשלבי בנייה, ונאנט בונה במסגרתו כ-1,200 יחידות דיור שחלקן כבר נמסרו לקונים, בהשקעה כוללת של כ-140 מיליון דולר. בפרויקט שותפה גם חברת פרוקום הפולנית, שליוותה אותו מראשיתו ומכרה חלק ניכר מאחזקותיה בו לליהמן.

על רקע מערכת היחסים שפיתחה נאנט עם ליהמן, החליט בנק ההשקעות האמריקאי "לאמץ" את החברה, והקים עמה מיזם משותף לייזום פרויקטים בתחום הנדל"ן במזרח-אירופה. בין השניים נקבעו הסכמי השקעה וחלוקת רווחים במיזם האמור, כשלנאנט תינתן האפשרות לגזור בונוסים במידה שתעמוד ביעדי התשואה בפרויקטים האמורים. בינתיים, השותפות בין נאנט לליהמן התרחבה לפרויקט מגורים נוסף אותו בונה החברה הישראלית בז'ילבוז, פרבר נוסף בוורשה, והכוונות הן להמשיך ולהדק את שיתוף הפעולה לדברי כצנלסון.

באופן כללי, כצנלסון מציין שנאנט היא חברה מאוד ממוקדת אשר מתעסקת בייזום בתחום הנדל"ן למגורים, בפרויקטים המיועדים למעמד הביניים בלבד: "הגדרתי לעצמי מראש שאנחנו נבנה רק דירות בסטנדרטים שמיועדים למעמד הביניים, שמתאפיין ביציבות יחסית ומהווה את חלק הארי של האוכלוסייה.

"במעמד הבינוני לרוב ישנם שני בני זוג עובדים, ולכן קל להם ליטול משכנתא ולהחזיר אותה. מעבר לכך, אני חושש לבנות עבור פלח השוק היוקרתי שבו הביקושים קטנים יחסית במזרח-אירופה", הוא מסביר את האסטרטגיה של החברה שמתפקדת כמנהלת פרויקטים, ותחתיה עובדים קבלני משנה המבצעים את העבודות השונות בשטח.

נאנט עצמה מתרכזת כיום בעיקר בפולין ובהונגריה, שם היא בונה נכון להיום כ-7,500 יחידות דיור, ופועלת להרחיב את פעילותה להיקף של כ-10,000 יחידות דיור. לשם כך, בכוונת החברה להרחיב את פעילותה בפולין והונגריה, ובנוסף לאתר הזדמנויות השקעה חדשות במדינות באזור כמו רומניה ואוקראינה.

אולימפיה מחזיקה כיום כ-33% בחברה, וחברת הנדל"ן לוינשטיין מחזיקה בכ-27%. לאחרונה רכשו משקיעים זרים כ-16% מנאנט, בעסקה אשר שיקפה לחברה שווי של כ-40 מיליון דולר ויצרה רווחי הון נאים לבעלים. לוינשטיין עצמה נכנסה להשקעה בנאנט בשנת 2001, אז לפי שווי של כ-20 מיליון דולר לחברה, כך שהיא כבר ייצרה עבורה ערך רב בשנים האחרונות.

" מה דעתך על מצב שוקי הנדל"ן במזרח-אירופה כיום?

כצנלסון: "אנחנו ממשיכים להאמין בשוקי האזור, ומתבססים בעיקר על מחקרי שוק שמלמדים כי במיוחד בפולין קיים מחסור חמור בדירות למגורים.

"מעבר לכך, באירופה קיימים כיום עודפי נזילות גבוהים מאוד אשר באופן טבעי מחפשים הזדמנויות השקעה בשוקי מזרח-אירופה, על רקע המחירים הנמוכים שעדיין שוררים שם. כיום, אנחנו מקושרים למוסדות פיננסיים מובילים באירופה, ואנחנו בהחלט מתכננים להרחיב את היקפי הפעילות שלנו שם בשנים הקרובות".

" מה אתה חושב על שוק הנדל"ן בארץ, והאם הוא באמת הולך לקראת התאוששות?

"באופן כללי, אני חושב שמחירי הקרקעות לבנייה למגורים בארץ גבוהים ללא הצדקה. עם זאת, אני חושב שהשוק בהחלט נמצא בכיוון חיובי, וגם אולימפיה מרחיבה בימים אלו את פעילותה בישראל, לאחר שזנחה מעט את השוק המקומי בשנים האחרונות עקב המצב ששרר בו. אנחנו מתכננים לבנות דירות למגורים באזור פתח תקווה בפרויקט משותף עם יזמים מקומיים, וחושבים גם להיכנס לפעילות בתחום הנדל"ן המניב". "