עליית גג בשפת בני אדם

בשאלת הגדרת המונח "עליית גג" בדיני תכנון ובנייה דן לאחרונה בית המשפט לעניינים מינהלים בב"ש. שאול ואביבה ניסים (להלן: "העותרים") פנו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה שמעונים (להלן: "הוועדה המקומית"), בבקשה למתן היתר לבניית בית בתחומי מושב מבועים. ההיתר ניתן ביום 9.9.03. הבקשה וההיתר מתייחסים לבית בן קומה אחת (בשטח של 180 מ"ר) המקורה בגג רעפים. שטח קומת המגורים הנ"ל ממצה את אחוזי הבנייה המותרים במקום עפ"י תוכנית המתאר התקפה (40% משטח החלקה).

בפועל בנו העותרים מעל קומת המגורים האחת שהותרה בהיתר, קומה נוספת על פני מלוא שטחה של הקומה הראשונה, ועליה קירות תמך וגמלון הנושאים את גג הרעפים. גובהה של הקומה הנוספת במרכזה עולה על 4.5 מ'.

העותרים פנו בבקשה לוועדה המקומית להתיר תוספת הבנייה המורכבת מהקומה הנוספת ועליה עליית גג הרעפים, ובקשתם נדחתה. ערר שהגישו העותרים על אותה החלטה לוועדת הערר מחוז דרום, נדחתה.

העותרים לא אמרו נואש ופנו פעם נוספת לוועדה המקומית, בבקשה מתוקנת להתרת התוספת. התוספת שנתבקשה על ידם הפעם כוללת קומה אחת בלבד מעל הקומה הראשונה, באופן בו מלוא חללה של הקומה הנוספת יהיה בקומה אחת תוך הנמכת שיפועי גג הרעפים, באופן בו לא יחרוג גובה הקומה הנוספת מעבר ל-2.20 מ'.

בקשתם זו נדחתה ע"י הוועדה המקומית. הם שבו וערערו בפני ועדת הערר, וערר זה נדחה. על החלטה זו הגישו העותרים עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהלים בב"ש, שנדונה בפני השופט יוסף אלון.

לטענת העותרים, אכן שטח החלקה שלהם הינו 500 מ"ר ואחוזי הבנייה המותרים עפ"י התוכנית המפורטת הינם 40%, לאמור - 200 מ"ר. שטח זה נוצל במלואו בהיתר המקורי לבניין בן קומה אחת בלבד. אולם, מפנים הם להוראות התוכנית המפורטת, בה נאמר: "עליית גג לא תיכלל באחוזי הבניה, ובלבד שגובהה לא יעלה על 2.20 מ'".

על כן, כך טענתם, הקומה הנוספת (שנבנתה על ידם בפועל), אשר את התרת הוספתה מבקשים הם, אינה עולה בגובהה על 2.20 מ' וממילא אין היא אלא "עליית גג", ומכאן שאין מניעה להתיר את בנייתה, שהרי מלוא שטחה (160 מ"ר בתוספת מרפסת גדולה) לא ייכלל באחוזי הבנייה, בהיות כל כולה "עליית גג" - ותו לא. בדחותה את הערר קבעה הוועדה, כי הקומה הנוספת שבנו העותרים מהווה קומת מגורים לכל עניין ודבר, וזאת בצורתה, בגודלה ובגובהה, ואין היא באה כלל בגדר של "עליית גג".

בעניין זה הפנתה הוועדה להגדרת "קומה" שבתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים) התשנ"ב-1992: "קומה - חלל, בכל צורה גיאומטרית שהיא שבין רצפת החלל ובין התקרה שמעליו, לרבות חלל כאמור שמתחת לפני הקרקע ושעל הגג".

הוראה זו שבתקנות חולשת עפ"י החלטת ועדת הערר על הגדרת "עליית גג" שבתוכנית המפורטת דנן, שכן זו האחרונה כפופה נורמטיבית להוראת תקנות חישוב השטחים. הוועדה מוסיפה וקובעת, כי מראה הקומה הנוספת מגלה בעליל, שאין המדובר ב"עליית גג" כמובנה בלשון בני אדם.

זאת וגם זאת: מדידות שערכו מהנדסי הוועדה המקומית מעלות, כי גובה הקומה הנוספת כפי שנבנתה בפועל עולה ב-30-40 ס"מ מהנתונים שפירטו העותרים בבקשתם, ולכן המדובר הוא בקומה נוספת שגובהה עולה על 2.20 מ', ולא ב"עליית גג", כטענת העותרים לעניין הוראת התוכנית המפורטת.

השופט אלון קובע כי אין בעתירה ממש. במהלך הדיון הוצג בפניו צילום המבנה, שאת התרת בנייתו מבקשים העותרים. די במבט חטוף באותו הצילום כדי להיווכח, שהמדובר הינו בבית מגורים בן שתי קומות לכל דבר, ועליו תוספת גמלונית - למלוא היקף הבניין - התומכת גג רעפים המתנשא לגובה ניכר מעבר לקומה הנוספת.

בקירות הקומה השנייה - למלוא היקפה - קרועים לרווחה חלונות גדולים ומרווחים. ניכר בבירור מתוך התמונה, כי הקומה הנוספת אינה עונה להגדרת "עליית גג", כמובנה בלשון בני אדם.

בהקשר זה מן הראוי להפנות להגדרת "עליית גג" שבתוספת השלישית לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970: "עליית גג - חדר או חלל הנמצא מתחת לגג ובקירבתו, ותנועת אדם אפשרית על רצפתו, וגג יכול שיהיה משופע".

לאמור, איפיונה של "עליית גג" הינו בזיקה הפונקציונלית המיידית שבין ה"חלל" הנדון וצמידותו לגג. הקומה הנוספת שבנו העותרים אינה עונה להגדרה זו, שכן המדובר בקומת מגורים "הנושאת את עצמה" לכל עניין ודבר, וזאת במנותק פונקציונלית וארכיטקטונית מגג הרעפים.

ומכאן להוראות התוכנית המפורטת עליה נסמכים העותרים. ההתייחסות שבהוראות התוכנית הנ"ל ל"עליית גג", אינה באה להגדיר "עליית גג" מה היא.

ההגדרה מצויה בתקנות חישוב השטחים ובתקנות ההיתר ותנאיו שפורטו לעיל, תקנות המהוות את המקור הנורמטיבי המחייב, וזאת בנוסף לפרשנות המילולית הנודעת למונח "עליית גג".

משמעותה של הוראת התוכנית המפורטת לעניין "עליית גג" הינה, כי חלל המצוי תחת גג רעפים ואשר מהותו הינה של "עליית גג" - בכל זאת לא ייחשב "עליית גג", אלא אם כן גובהו נמוך מ-2.20 מ', אפילו אם מראיתו וחזותו הינם של "עליית גג".

אולם, נתון גובה זה הינו תלוי ההגדרה של "עליית גג", כפי שהיא בלשון בני אדם וכהגדרתה בהוראות הדין. לאמור - אפילו היתה הקומה הנוספת דנן בגובה שאינו עולה על 2.20 מ' - לא היה בכך להביאה לכלל "עליית גג", שכן אין היא כזו כל עיקר נוכח אופייה, צורתה, גודלה ומראיתה ונוכח הגדרת "עליית גג" שבתקנות הנ"ל, ומובנה בשפת בני אדם.

התוצאה הסופית: העתירה נדחתה.

עת"מ 353/05, בית המשפט לעניינים מנהלים בב"ש, השופט: יוסף אלון.

בשם העותרים: עו"ד אמנון ניסים.

בשם הועדה המקומית: עו"ד איתן ברקאי.

בשם ועדת הערר: עו"ד מרים פורת.