עדות נוספת להתאוששות הנדל"ן המניב

החברה, המחזיקה בקומפלקס הנדל"ן קרית שדה התעופה שממזרח לנתב"ג, השלימה בשבוע שעבר גיוס של 61 מיליון שקל מהמשקיעים באמצעות מניות ואופציות, בהנפקה ראשונה בבורסה של ת"א לפי שווי של 590 מיליון שקל לפני הכסף. על רקע זה בלטו במיוחד עודפי ביקוש עצומים בסך 8 מיליארד שקל בהנפקה, נתון שגרם לכל קונה לקבל לבסוף פחות מ-0.5% מכמות הסחורה שהזמין.

אמנם ניסיון העבר מלמד, שעודפי ביקוש משמעותיים בהנפקה ראשונית אינם ערובה בטוחה להצלחת החברה בהמשך הדרך, אך העניין הרב שגררה הנפקת איירפורט סיטי בהחלט ראוי לציון. זאת, במיוחד אם להתחשב בעובדה, שמדובר בחברה שמייצרת חשיפה טהורה לשוק הנדל"ן המניב בארץ.

החברה עצמה נשלטת ע"י חברת יואל הציבורית (73%), בשליטת קובי מימון. בעלי מניות נוספים בה הם בנק לאומי (9%), קבוצת משקיעים בראשות עו"ד שרגא בירן (8%) ומעתה גם הציבור. שווי איירפורט סיטי עם השלמת ההנפקה עומד על כ-600 מיליון שקל, לאחר פתיחה מוצלחת למדי של ימי המסחר הראשונים.

את תמורת ההנפקה, 53 מיליון שקל נטו, מייעדת החברה בשלב הראשוני לפירעון הלוואות לבנק לאומי, שהעמיד את הליווי הפיננסי לפרויקט. החברה מציינת, כי נכון למועד הגשת התשקיף יתרת החוב ללאומי עומדת על 611 מיליון שקל.

תקופות שכירות ארוכות

איירפורט סיטי מתפארת בכך, שהינה פארק העסקים הגדול ביותר בישראל, המשתרע על שטח כולל של 750 דונם בסמיכות למושב ברקת (על אדמות המושב שהופשרו מחקלאות על ידי עו"ד בירן. הפרויקט עצמו החל להיבנות בשנת 2000 וכיום נמצא בשלבי השלמה שונים. עם ההנפקה מדווחת החברה, כי במקום נבנו כבר כ-160 אלף מ"ר. עד כה שווקו כ-185 אלף מ"ר, המהווים 51% מזכויות הבנייה בפרויקט. החברה מציינת, ש-46% מהשטחים בפרויקט מיועדים לאחסנה ותעשייה, 38% לנדל"ן משרדי והשאר לתחום המסחר והמלונאות.

תוצאות החברה לשלושת הרבעונים הראשונים של 2005 מצביעות על הכנסות בהיקף של 45 מיליון שקל, אשר מרביתן מגיעים מדמי שכירות. כמחצית הסכום, 22.2 מיליון שקל, מגיע לשורת הרווח התפעולי של החברה, והרווח הנקי מסתכם ב-7 מיליון שקל.

פילוח ההכנסות עצמו מראה כי 38 מיליון שקל מקורם בדמי שכירות, וכ-7 מיליון שקל מקורם בדמי ניהול ואחזקת המבנים. שיעורי ההכנסות הללו משקפים גידול של 50% ביחס להכנסות משני התחומים בתקופה המקבילה ב-2004. עם זאת, בתקופה המקבילה מכרה החברה שטחים בהיקף של 10 מיליון שקל, ואילו בתקופה הנוכחית לא בוצעו מכירות.

בשנת 2004 כולה השיגה החברה הכנסות של 54.5 מיליון שקל ורווח תפעולי של 23.5 מיליון שקל. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2004 נרשמו הכנסות של 41 מיליון שקל, ורווח תפעולי של 17 מיליון שקל.

החברה מציינת, כי מצבת השוכרים הנוכחית עומד על 25 שוכרים, מרביתם חברות תעשייה, לוגיסטיקה, שירותים, וכן חברות היי-טק. מרבית הסכמי השכירות הנם לתקופות של 10 שנים ומעלה, כאשר לשוכרים קיימת האפשרות להשכיר את הנכסים לצד ג'.

החברה מפרטת עוד, כי בתחומי המבנים ישנם שני שוכרים מהותיים. האחת היא חברת נורטל ישראל, שאחראית ל-22% מדמי השכירות שנתקבלו בשלושת הרבעונים הראשונים של 2005. שוכר נוסף אחראי ל-14% מדמי השכירות באותה התקופה. החברה מוסיפה עוד, כי עם התקדמות הפרויקט, מהותם של שני השוכרים האחרונים ביחס לסך השטחים המושכרים עשויה לרדת. מאזן החברה נכון לסיום הרבעון השלישי של 2005 מסתכם ב-824 מיליון שקל. מצבת ההתחייבויות לזמן ארוך עומדת על 450 מיליון שקל, ואילו האשראי השוטף עומד על 327 מיליון שקל. ההון העצמי עומד על 47 מיליון שקל, ומממן 6% מהמאזן.

תוצאות הרבעון השלישי של החברה מלמדות על המגמה הכללית, המתאפיינת בהתרחבות היקפי הפעילות על רקע גידול בהיקף השטח המושכר. לדברי החברה, מגמה זו צפויה לאפיין את תוצאותיה הכספיות גם בשנים הקרובות. המספרים עצמם מראים, כי ההכנסות ברבעון השלישי של 2005 עמדו על 14 מיליון שקל, ומשקפות גידול בשיעור של 43% לעומת הרבעון המקביל ב-2004. ביטוי לגידול בהכנסות בא לידי ביטוי כאמור גם במבט על שלושת הרבעונים הראשונים של 2005 ביחס לתקופה המקבילה.

החברה מציינת עוד, כי הפעילות השוטפת ברבעון השלישי של 2005 הסתכמה ב-17 מיליון שקל במזומן, לעומת 10 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2004. מתחילת 2005 ייצרה הפעילות השוטפת מזומנים בהיקף של 35 מיליון שקל, לעומת תזרים שוטף של 25 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2004. נכון לתום הרבעון השלישי של 2005, בקופת החברה מזומנים בהיקף 1.4 מיליון שקל בלבד.

בתכנון: מרכז קונגרסים ומלון

ממאזן החברה עולה עוד, כי סך ההשקעה בפרויקט עומדת בסיום הרבעון השלישי של 2005 על רמה של 796 מיליון שקל. מצבת החובות הכוללת עומדת כאמור על רמה של 776 מיליון שקל.

על רקע מצבת החוב הגבוהה של החברה, היא רשמה בשלושת הרבעונים הראשונים של 2005 הוצאות מימון בסך 31 מיליון שקל, נתון המשקף גידול בשיעור של 19% ביחס להוצאות המימון בתקופה המקבילה. ברבעון השלישי לבדו החברה רשמה הוצאות מימון של כמעט 14 מיליון שקל, לעומת הוצאות מימון בשיעור של 7 מיליון שקל בתקופה המקבילה, נתונים המשקפים זינוק של כמעט פי-2. עוד עולה, כי הוצאות המימון בשנת 2004 לבדה היו 33 מיליון שקל, ושיקפו גידול של 35% ביחס להוצאות המימון שנרשמו ב-2003.

לדברי החברה, הגידול בהוצאות המימון המדווחות נובע מהגידול בהיקפי האשראי שהחברה צורכת, וכן עקב הפסקת היוון עלויות מימון לנכסים שבנייתם הסתיימה, וזקיפתם לדו"ח הרווח והפסד. מגמה זו צפויה להגדיל את הוצאות המימון גם בשנים הקרובות לדברי החברה.

מלבד השטחים המיועדים להשכרה במתחם, מתכננת החברה לבנות במקום גם מרכז קונגרסים, שטחים מסחריים ובית מלון. החברה-הבת קשת (קרית שדה התעופה) קונגרסים היא האמונה על בניית מרכז הקונגרסים, שייבנה בהשקעה של 55 מיליון שקל.

חברה-בת אחרת, קשת מלונאות, תבנה במקום את השטחים המסחריים ובית המלון, שישתרעו על פני 25 דונם. החברה מפרטת כי 20% מהשטח יוקצה לבניית מתחם המלונאות והנופש במקום. עלות קרקע זו רשומה בספרי החברה ב-32 מיליון שקל.