ניו-יורק: 5,200 דולר למ"ר משרדים

ההערכות בארצות הברית הן, כי מגמה זו עלולה להתעצם גם השנה, בעיקר בשל הביקוש הרב בשני נושאים עיקריים: חומרי גלם מצד אחד - וכאן "מאשימים" את הכלכלה הסינית הענקית, שייצרה ביקושים אדירים לחומרי גלם ובעיקר לברזל. עובדים מצד שני - במיוחד בשל סופות ההוריקן העזות שפקדו את המדינה במהלך השנה שעברה, סופות ששיקום תוצאותיהן יצר מחסור בעיקר בעובדים וגם בחומרי גלם, ומכאן העלייה החדה בהוצאות הבנייה.

בארה"ב עלו אשתקד מחירי התשומות בממוצע ב-9%, ובכך השלימו קפיצה דו שנתית של 22%. בניו-יורק, העיר היקרה ביותר בארה"ב, עלות בנייה ממוצעת של בניין משרדים ממוזג, באיכות בנייה גבוהה, הגיעה ל-5,200 דולר לכל מ"ר, וזאת לעומת עלות של 4,800 דולר למ"ר בשנת 2004.

לצורך בניית בית מלון מוציא הקבלן האמריקני מכיסו 5,500 דולר לכל מ"ר, ואילו עלות ממוצעת של מרכז קניות גדול הינה 4,600 דולר למ"ר, וזאת כמובן בנטרול עלות הקרקע עצמה.

בשאר האזורים בארה"ב עלויות הבנייה צנועות יותר. בלוס אנג'לס מגיעה עלות הבניייה של מ"ר של בניין משרדים ל-1,300 דולר. קבלן שיבקש להוסיף לבניין זה מערכת מיזוג משוכללת, יגלה שהוצאות הבנייה גדלו ב-33%.

בשאר הערים והמדינות המרכזיות בארה"ב, עלויות הבנייה מגיעות לממוצע של 1,700 דולר למ"ר לבניין משרדים גדול, 2,500 דולר למ"ר לבית מלון ממוצע, ול-1,200 דולר למ"ר למרכז קניות גדול.

מפעלים ומחסנים הינם הנכסים הזולים ביותר לבנייה: הם מחייבים השקעה ממוצעת של כ-800 דולר לכל מ"ר. בתי המלון הם הנכס עם עלות הבנייה הגבוהה ביותר ברוב מדינות מערב אירופה: הוצאות הבנייה באזור זה של העולם עלו בכ-5% בממוצע שנתי.

קבלן אירי, למשל, משלם 3,700 דולר לכל מ"ר של בנייה, ואילו מקבילו האיטלקי נפרד מסכום של 3,100 דולר בעבור בניית שטח נכס זהה. בצרפת עלות הבנייה של משרדים מגיעה ל-2,600 דולר, בעוד שבעבור משרד דומה עם מערכת מיזוג יש להוציא 900 דולר נוספים.

עלויות הבנייה הממוצעות בבריטניה דומות לאלו שבצרפת, ונעות סביב מחיר ממוצע של 2,500 דולר למ"ר. נדגיש, כי עלויות הבנייה בלונדון גבוהות משמעותית משאר ערי הממלכה. מהנתונים (בטבלה המצורפת) ניתן לראות, כי עלויות הבנייה הממוצעות במערב אירופה אינן נופלות מאילו שבארה"ב, למעט ניו-יורק, שהינה כאמור ליגה בפני עצמה.

מחירים אלו רחוקים מאוד לעומת מזרח אירופה, שם עלויות הבנייה נמוכות בשיעורים של עד 66% ממערב היבשת ומארה"ב. ברומניה, בה בשנים האחרונות אנו רואים קצב גידול מרשים בהתחלות הבנייה וייזום פרויקטים, עלות הבנייה הממוצעת לבניין משרדים עומד על 700 דולר למ"ר, ואילו עלות בניית בית מלון במדינה זו עומדת על 1,200 דולר למ"ר, בדומה לעלויות בהונגריה.

לעומת עליות מחירי התשומה בעולם, בסין סוגרים שנה שלישית בה שיעורי עליית מדד תשומות הבנייה סובב סביב רמת האפס. עלויות הבנייה בסין דומות לאלו שבמדינות מזרח אירופה. מ"ר של בניין משרדים עלה בממוצע כ-800 דולר, כפליים מעלות בניית דירות יוקרה. הנכס היקר ביותר לבנייה במדינה הינו בית מלון, שעלותו הממוצעת למ"ר עמדה בשנת 2005 על כ-1,250 דולר.

לעלויות הבנייה שני מרכיבים עיקריים: מחירי חומרי הגלם תורמים 60% לסך העלויות, ואילו שכר העובדים מהווה 40% מהוצאות הבנייה. "בארה"ב יש הבדל גדול בעלות כוח האדם בשל מעורבות גדולה של ארגוני העובדים", מסביר איתמר דויטשר, מנכ"ל אלקטרה ישראל. "יכול להיות הבדל של 30% בין שכר עובד מהאיגוד לבין אחר שלא משתייך לארגון זה או אחר".

העלות הכוללת לשעת עבודה של עובד לא מיומן בארה"ב הגיעה בשנה החולפת לרמה ממוצעת של 40 דולר, חברו המיומן זוכה לתוספת של 20 דולר על כל שעה. עלות שעת עבודה ממוצעת של עובד מיומן במערב אירופה הינה 40 דולר. המובילה בתחום זה היא בלגיה, עם שכר של 46 דולר לשעה. בבריטניה לעומת זאת, שכר העובדים צנוע משמעותית ועומד על 21 דולר לשעה. בצד המזרחי של היבשת עלות השכר מגיע לכ-33% מזה שבצידה המערבי.

נראה כי המושג "פועל רומני" זוכה לקונוטציה של פועל זול לא רק בישראל, אלא גם בארץ מולדתו, בה עלות העסקתו של עובד לא מיומן הינה 6 דולר לשעה, ואילו עובד מיומן יקר יותר ב-2.7 דולר. גם פולין בולטת בעלות כוח האדם הזול, העומד על 8 דולר לשעה לעובד מיומן.

את התרומה המכרעת לעליית תשומות הבנייה בשנה החולפת יש לייחס למחירי חומרי הגלם, שזינקו במהלך שנת 2005 בכ-15%. בארה"ב מגיע מחירו של טון ברזל ל-2,000 דולר לטון, ואילו בעבור טון בטון נדרש קבלן אמריקני לשלם 95 דולר בממוצע. את אותם חומרי הגלם ניתן להשיג במערב אירופה בסכומים ממוצעים של 1,400 דולר ו-80 דולר לטון, בהתאמה.

ישנם ארבעה מרכיבים עיקריים בפרויקט נדל"ני: תחילה שלב הקמת שלד המבנה, הנוגס בממוצע כרבע מסך ההוצאות, לאחר מכן מגיעים לשלב המעטפת, שבממוצע תורם חלק זה 15% מסך העלויות.

"השונות בתחום זה גבוהה, שכן לצורך ביצוע שלב זה ניתן לבחור מבין מספר חומרי גלם שהפרש המחירים ביניהם גבוה, לכן יש מבנים בהם שלב המעטפת תורם עד 25% מסך ההוצאות", מדגיש דויטשר.

שלב שלישי - הקמת המערכות, כגון ביוב, חשמל וכדומה. הערכה היא, כי לאחרונים חלק של כרבע מסך ההוצאות, ואילו השלב הרביעי - הגמר - תורם כ-15% מסך העלויות, במסגרתו משקיע הקבלן גם בעבודות פיתוח מחוץ לנכס, כגון גינון חיצוני, השתלבויות עם צירי תנועה וכ"ו. את מכלול ההוצאות משלימות עלויות נוספות, שאינן קשורות למבנה עצמו, כגון מיסים, היטלים, וכמו כן עלויות שיווק שונות של המבנה.

"בקנדה, לעלויות השיווק משקל ניכר מסך העלויות בנייה", מסביר דני מריאן, מנכ"ל שותף באמריקה ישראל. "במדינה זו אינך יכול להשיג מימון בטרם הוכחת למוסד פיננסי כי מכרת חלק ניכר מהנכס המתוכנן. הוצאה זו יכולה להגיע ל-15% מחלוקת ההוצאות".

בנוסף הוא מעריך, כי עלויות הבנייה במדינה זו נמוכות בכ-10% מאלו של שכנתה בצפון אמריקה, ארצות הברית. "בישראל עלויות הבנייה גבוהות במעט מאלו של מדינות מזרח אירופה, בעיקר בשל ההפרשים בשכר העובדים", מעריך דויטשר. "עלות בניית בניין משרדים באיכות טובה יכולה להגיע לכדי 1,200 דולר, כולל תשתיות. מחיר זה גבוה במעט מעלות בניית בניין מגורים באיכות דומה, בעיקר בשל ההתמקדות היתרה בשלב התשתיות בבנייני משרדים".