גג הבית משותף לכולם

משום כך, מתעוררות לא אחת מחלוקות בין דיירי הבית המשותף, ולעיתים אף בין הקבלן שייסד את הבית המשותף לבין בעלי הנכסים בו, באשר לאופן סיווגו של גג הבית המשותף - האם נמנה הוא על הרכוש המשותף אם לאו?

ככלל, מוגדר גג הבית המשותף, בהעדר התניה אחרת, כחלק מן הרכוש המשותף (סעיף 52 לחוק המקרקעין). ומה לעניין הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף על-ידי קבלן שבנה את הבניין?

הפסיקה בעניין זה קבעה באופן מפורש, כי "גריעה מהרכוש המשותף לאחר חתימת חוזה המכר בין הקבלן לדייר המתבצעת שלא בהסכמתו המפורשת של הדייר איננה תופסת, וכדי שתיחשב תקפה מן הבחינה המשפטית עליה לזכות בהסכמתם המפורשת של כל רוכשי הדירות, כי אין מסיקים הסכמה או ויתור מכללא על דרך ההתנהגות או הימנעות מהגשת תביעה" (רע"א 259/99 חברת פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב, פ"ד נה(3) 385, 402).

מחלוקת מעניינת בעניין זה נתגלעה בין מר רבני, בעל חנות במרכז מסחרי ברחוב חי טייב 48 בשכונת הר נוף בירושלים, לבין מר כדורי, אשר בנה את המרכז המסחרי שבו חמש חנויות ומכר אותן לסוחרים שונים וביניהם רבני. פעמיים נדונה המחלוקת בין השניים בפני בית המשפט המחוזי בירושלים. בשנת 1990 הגיש רבני תביעה נגד כדורי בה תבע, בין היתר, סעד הצהרתי בדבר הבעלות על הגג.

רבני טען, כי הגג כולו הינו רכוש משותף וביקש ליתן צו המצהיר כי לכדורי אין זכות להקנות זכויות בלעדיות בגג זה, לרבות זכות שימוש או חזקה לעצמו או לגורם אחר כל שהוא. לעומתו טען כדורי, כי הגג הוצמד לרכושו ושייך לו, אין הוא בגדר רכוש משותף וכי הוא הודיע לכל אחד מרוכשי החנויות כי הגג איננו נכלל בחוזה הרכישה.

בית המשפט המחוזי בירושלים (ת.א 565/90, השופט ברנר) קבע אז, כי הוצאת חלקים כלשהם מגדר הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת בחוזה המכר או במפרט, בהתאם לסעיף 6(א)(1) לחוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973, וכי במקרה הנדון שום הוראה המדברת בהוצאת הגג מן הרכוש המשותף איננה מצויה, לא בחוזה ולא במפרט הטכני המצורף אליו.

בית המשפט קיבל את תביעת רבני וקבע בחלקו האופרטיבי של פסק הדין, אשר ניתן ביום 9.6.1992: "גג הבית (שמעל החנות) הנו רכוש משותף, ולנתבע אין זכות להקנות זכויות בגג זה, לרבות זכות שימוש או חזקה לעצמו, או לגורם אחר כלשהו".

בחלוף תריסר שנים ממועד מתן פסק הדין הנ"ל, ביקש כדורי לרשום את הבית כבית משותף, ובמסגרת מסמכי הרישום שהגיש הצמיד אותו חלק מן הגג אשר נמצא מעל לחנותו של רבני ליחידה שבבעלותו של רבני, ואת שאר חלקי הגג הצמיד ליחידה שבבעלותו שלו (של כדורי). מינהל מקרקעי ישראל, אשר עימו חתם כדורי על חוזה פיתוח לאחר שזכה בשעתו במכרז לבניית המרכז המסחרי, קיבל את מסמכי הבקשה ונדרש לאשר אותה בהתאם לנתונים שברישומיו.

המינהל, על סמך הבנתו את פסק הדין, השיב לכדורי כי עליו לתקן את בקשת הרישום כך שחלק הגג שמעל חנותו של רבני יירשם כרכוש משותף (המינהל, כך מסתבר, פירש את פסק הדין על-פי דרכו של כדורי, היינו הגג בבעלות כדורי למעט חלק הגג שמעל חנותו של רבני שהינו רכוש משותף). כדורי תיקן את הבקשה בהתאם לכך. בשלב זה פנה רבני למינהל וטען, על-פי פסק הדין, כי הגג כולו הינו רכוש משותף. המינהל השיב כי תינתן ארכה לשם הבהרת העניין על-ידי בית המשפט. על רקע זה הוגשה תביעה נוספת על-ידי רבני, אשר התבררה בפני השופט נעם סולברג (ת.א 7162/05, פס"ד מיום 16.1.06).

בית המשפט נדרש לקבוע מהי משמעות דברי פסק הדין (משנת 1992 כאמור) בחלקו האופרטיבי, לפיהם "גג הבית (שמעל החנות) הינו רכוש משותף". מה נכלל במילים "גג הבית"? מה משמעות המילים "שמעל החנות" שבסוגריים? איזה חלק מן הגג הינו רכוש משותף?

רבני טען כי דברי פסק הדין משנת 1992 מוסבים על כל גג המבנה, היינו גג המבנה כולו הינו רכוש משותף. מנגד דבק כדורי בלשונו של בית המשפט כמות שהיא וטען, כי קביעתו האופרטיבית של פסק הדין הינה כי רק חלק הגג הספציפי הממוקם מעל לחנותו של רבני הוא רכוש משותף, ולא הגג כולו.

כדי לעמוד על תכלית פסק הדין ערך השופט סולברג בחינה יסודית של ההליך הקודם שהתקיים בפני בית המשפט והוביל לפסק הדין. סולברג קבע, כי פרשנות נכונה, הנובעת מהבנת תכליתו של פסק הדין בשנת 1992 הינה כי תביעתו של רבני נתקבלה כפי שהיא, והתוספת שבסוגריים לא באה לצמצם ולמעט אותה, אלא, כוונת בית המשפט היתה כי גם הגג כולו הינו גג משותף (לכל היותר, כך נקבע, יתכן שהתוספת שבסוגריים נבעה מחשש השופט מפני תחבולות נוספות מצידו של כדורי, ונועדה להשקיט חששות אלה).

לסיכום, קובע השופט סולברג, כי גג המבנה כולו הינו רכוש משותף; אין ולא היתה לכדורי זכות להקנות זכויות בגג או בחלקים ממנו לעצמו או לגורם אחר.

הכותב הוא שותף במשרד עו"ד מרום, הלפרט, המתמחה במקרקעין.