תחנת דלק: להקפיד בהליכים

בשנים האחרונות הקמת תחנות דלק בארץ הפכה לאחד מהמאוויים הגדולים של יזמים ובעלי חלקות. המדובר בענף רווחי, אשר מטבעו ימשוך כל בעל קרקע ויזם פוטנציאלי. דא עקא, שהמדובר באחד מייעודי התכנון הטעונים ביותר מבחינה סביבתית, בטיחותית ובריאותית. הקמת תחנת דלק כרוכה בקבלת אישורים רבים הנלווים להיתר הבנייה, לרבות משרד הבריאות, משרד לאיכות הסביבה, משרד התחבורה, משטרת ישראל, נציבות כיבוי והצלה, החברה הלאומית לדרכים וכו'.

לא תמיד היזם ו/או בעל המקרקעין עומדים בכל שורת הדרישות שמציבות להם ועדות התכנון, החל מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה המוציאה את ההיתר, וכלה בוועדה מחוזית לתכנון ובנייה, אשר מפקחת על פעולות הוועדה המקומית.

שינוי ייעוד מחקלאי לתחנת דלק, כמו כל תוכנית, כפוף לסעיף 109 המפורסם, המסמיך את שר הפנים להתערב בהליך התכנוני בקובעו: "החליט מוסד תכנון להפקיד תוכנית, יעביר את התכנית לעיונו של שר הפנים מיד לאחר החלטתו; השר רשאי להורות, תוך 60 ימים מהיום שהועברה אליו התוכנית, כי התוכנית טעונה אישורו; החליט השר כאמור, יודיע על כך למוסד התכנון הנוגע בדבר תוך עשרה ימים מיום החלטתו. החליט השר כי התוכנית טעונה אישורו, לא יינתן תוקף לתוכנית אלא באישור השר; החלטת השר תינתן תוך 30 ימים מהיום שהתכנית הוגשה לאישורו; לא נתן החלטה תוך תקופה זו יראו את התכנית כמאושרת על ידי השר".

לא לכל יזם ו/או בעל קרקע יש אורך רוח להמתין לכל האישורים עד תום, ואף הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לא מקפידה על הליכים אלו. זה לוחץ וזו מאשרת - ויוצא ההיתר מבלי שניתן על סמך הליכי תכנון תקינים.

כזה היה המקרה אשר נידון לאחרונה בבית המשפט העליון בענין רעפ"י נואף כמאל נ' מדינת ישראל, בפני השופטים ד. ביניש, א.א. לוי, א. רובינשטיין. בעניין כמאל, המבקש הינו בעל מקרקעין באזור טייבה, בייעוד חקלאי, והוא ביקש להקים על המקרקעין תחנת דלק. המבקש יזם הרצת תוכנית מפורטת, אך בטרם מוצו ואושרו כל ההליכים על-פי הדין להקמת תחנת דלק, הוועדה המקומית הוציאה היתר לטובת המבקש. תוך כדי הבנייה, הפקחים של הוועדה המחוזית מרכז עלו על הפעילות, והוועדה המחוזית הוציאה צו הפסקה שיפוטי לפי סעיפים 239 ו-246 לחוק התכנון והבנייה.

בדיון במעמד שני הצדדים, בית משפט לעניינים מקומיים דן בבקשת בעל הקרקע לבטל את הצווים, ובית המשפט אכן ביטל את הצווים בקובעו, כי הוועדה המחוזית לא הרימה את נטל הראיה להפריך את "חזקת החוקיות" של ההיתר. כמו כן נקבע, כי הבקשה לצו הפסקה שיפוטי צריך להיתמך בתצהיר של מהנדס הוועדה המקומית ולא בתצהיר של מפקח בנייה מטעם הוועדה המחוזית.

ערעור הוועדה המחוזית לבית המשפט המחוזי התקבל. בית המשפט המחוזי קבע: "התכנית שמכוחה ניתן ההיתר לא אושרה ולא קיבלה תוקף, וכן לא אושרה על-ידי שר הפנים כנדרש. בית המשפט קבע, כי משעה שהרשות שנתנה את היתר הבנייה עשתה כן בהתעלמות מתכנית בניין ערים, חרגה מסמכותה מבחינה פונקציונלית וההיתר בטל מעיקרו". בית המשפט המחוזי השאיר בצריך עיון את טענת המבקש לפיה הבקשה למתן צו איסור שימוש הוגשה שלא כדין, כיוון שלא נתמכה בתצהיר של מהנדס או עובד הועדה המקומית אלא בתצהיר של עובד הועדה המחוזית.

בין לבין, ניתן פסק דין מרשיע כנגד המבקש בבית משפט השלום בהליך הפלילי, ובו נקבע, כי ההיתר הוצא שלא כדין ובנסיבות פסולות, וכי המבקש עבר עבירה של בנייה ללא היתר והפרת צו שפוטי.

המבקש בערעור זה טוען, כי לא הורם הנטל להוכיח שההיתר אכן הוצא שלא כדין, באשר אין נחיצות לקבל אישור השר, וכמו כן, משום שעבודות הבנייה הסתיימו, יש מקום לשקול מחדש את עניין הצווים. השופט רובינשטיין מציין, תוך ביקורת על הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כי לעיתים ועדות מקומיות נגועות באינטרסים פוליטיים של מקורבים כאלו ואחרים, וזה אכן תפקידה של הוועדה המחוזית, המורכבת מנציגי ערים אחרות, לשמור על תקינות ההליך התכנוני.

כמו כן, מתוך המגמה לנטרל לחצים אלו, יועצים משפטיים של עיריות ושל ועדות מקומיות מקבלים יפויי כוח מהיועץ המשפטי לממשלה באופן ישיר, כדי שלא יהיו תלויים בחסדי הוועדה המקומית, שאותה לכאורה הם מייצגים. השופט רובינשטיין לא קיבל את טענת המבקש, שלפיה נפל קרבן במאבק שבין כוחות בוועדה המקומית. בעניין זה השופט רובינשטיין קובע: "שלא כמצג שהציג המבקש בפנייתו לבית המשפט ביוני 2004 להסרת הצווים, כי הוא היה בן ערובה של מאבקים בין הוועדה המקומית למחוזית, היתה מעורבות של גורמים בעיריית טייבה עובר למתן ההיתר, ובהם קרובו של המבקש סגן ראש העיר, לשם מתן ההיתר בהליך "חריג ולא תקין", כדברי בית המשפט המבקש עצמו להעיד שם".

השופט רובינשטיין קובע, כי מושכלות יסוד הן, כי היתר בנייה צריך להינתן על בסיס תוכנית בת תוקף, ובעניין זה אין הנחות.

פסק דין זה משמעו, כי אל לה לוועדה מקומית להיות נתונה ללחצים מצד חברים כאלו ואחרים, ובכך לסכל הליכי תכנון. אמנם הקמת תחנת דלק בראש וראשונה היא עניין של בעל הקרקע ליצור לעצמו מקור פרנסה בטוח, אך הקמת תחנת דלק הינה גם עניין לציבור. תחנת דלק היא מקום שבמהלך היום מאות ואלפי אנשים נכנסים ויוצאים עם כלי רכבם, ואי הקפדה קלה כחמורה בהליכים אלו עלולה להיות הרת אסון לציבור ולבעל הקרקע עצמו.

הכותב מתמחה במקרקעין , תכנון ובנייה וממ"י.