אכן, ירושלים של זהב

הקרקעות לבנייה במרכז העיר ירושלים ובסביבה הולכות ונגמרות, ובעלי פרויקטים לדירות יוקרה יכולים לשבת על זרי הדפנה. הדירות נמכרות, הביקוש עולה, יהודים אמידים מחו"ל רוצים עוגן בארץ הקודש, והמחירים - הם הדובדבן שבקצפת. יזמים מדווחים לאחרונה על המשך עליית המחירים המשמעותית בפרויקטים מסוג זה, חלקה הגדול בשל הביקוש הרב מצד התושבים הזרים.

אחד הפרויקטים היוקרתיים שנבנים במרכז העיר ממש הוא "ירושלים של זהב", שבאחרונה נודע כי ראש עיריית ניו-יורק, מייקל בלומברג, התעניין ברכישת יחידה בו. הפרויקט נמצא בבעלות שלמה אליהו ומרדכי שכטר, ומנוהל על-ידי יורם שכטר ומשה גרלניק. הוא צופה בחלקו לעיר העתיקה, וייבנה בשני שלבים: בשלב הראשון כ-90 יחידות דיור, ובשלב השני כ-150 יחידות. גודל יחידות הדיור והחלוקה הפנימית נקבעים לפי דרישות הקונים, שעובדים עם מעצבי פנים משלהם.

בפרויקט של יורם שכטר התעניינו שני הרבנים הראשיים של ונצואלה, וכן קבוצת אנשי קבלה, בהם מדונה. הקבוצה מעוניינת לגור בשכנות בפרויקט. שכטר סירב להגיב לדברים.

לדברי עוה"ד שמלווה את הפרויקט של שכטר, גד ירדני, רק פרויקטים מסוג זה יביאו להגשמת חלומה של העירייה להחיות את מרכז העיר השומם. לדבריו, "זה לא יעזור אם אנשים ימשיכו לבוא לפה לאכול פלאפל. רק אם יגורו אנשים במרכז העיר ייצאו ממנו כל הבזארים הזולים. למרות בקשות העירייה שנשלב מסחר או מלון, התעקשנו שהפרויקט יכלול מגורים בלבד".

לדברי יורם שכטר, ישנה דרישה לדירות גדולות מאוד. המחירים נעים בין 6,000 דולר למ"ר ל-9,000 דולר למ"ר. הפרויקט כולל ארכיטקטורה גבוהה, לובי מפואר, בריכת שחייה, ספא ומקווה, חדרי ישיבות מאובזרים לדיירים, חדרי הקרנה ושירותים מיוחדים שתיתן חברת הניהול. כך למשל, דייר יכול לבקש שיכשירו לו את הדירה לפסח, או יבנו עבורו סוכה.

בינתיים יצא לשיווק רק שלב א' בפרויקט, וקרוב לשליש מהדירות כבר נמכרו. בימים אלה מרחיב ומשדרג שכטר את המלון שבבעלות החברה בירושלים, מלון הר-ציון שבאגן העיר העתיקה, בהשקעות משמעותיות.

שכטר מעריך, כי 70%-80% מהקונים הם תושבי חוץ. לדבריו, מתנהלים משאים ומתנים עם לא מעט ישראלים, ביניהם ישראלים שמעוניינים לחזור ארצה, וירושלמים לשעבר. רוב התושבים מחו"ל הם יהודים בעלי גישה למסורת, אך לא חרדים.

שכטר אומר, כי לפי מיטב ידיעתו לפחות 50% מהקונים מחו"ל מתכננים עלייה לארץ. בפרויקטים רבים, היהודים מחו"ל לא מתגוררים בדירות אלא מגיעים לעתים, למשל בחגים. זו הסיבה, למשל, שהפרויקט היוקרתי "כפר דוד" בממילא, שנמצא מול חומות העיר העתיקה, זכה לכינוי "כפר רפאים".

שכטר מאפיין את העולים החדשים ואומר: "אלו יהודים ממדינות המערב שהמדינה חלמה שיעלו לארץ, ועכשיו הם עולים", הוא מסביר. "הם באים לאט לאט. הם קונים דירה, בהתחלה הם באים רק בחגים, ובהדרגה באים יותר ויותר לארץ. יש היום תנועה חזקה של תושבים לישראל בכלל, לא רק לירושלים. זו פשוט עלייה. יתכן שבמקרים מסויימים הסיבה לכך היא אנטישמיות בחו"ל, אך יש גם עניין של קהילתיות. אנשים קונים דירה ובעקבותיהם מגיעים המשפחות והחברים שלהם. מאוד חשוב להם הביטחון, השמירה בכניסה לבניין וכד'".

לדברי שכטר, יתכן שבירושלים העלייה הזו מורגשת יותר, שכן "מדובר באנשים שרגישים לישראל, אנשים מאמינים, והם חוד החנית שמוביל את התנועה לכאן. חלקם מגיעים לפה בין היתר בשל חשש מהתבוללות של הילדים והנכדים בחו"ל". שכטר מציין, כי הוא מנהל משא ומתן עם שני אנשי ממשל, בעלי בנקים, עורכי דין, אנשי היי-טק. לגבי עיסקת בלומברג הוא אומר: "איננו נוהגים לנקוב בשמות הקונים".

כמו שכטר, גם בפרויקט הולילנד הסמוך לשכונת מלחה, מדווחים על עליית מחירים. בשבוע שעבר דיווחו מנכ"ל פולאר נדל"ן, ארנון ברודנר, ומנכ"ל קרדן נדל"ן, תמיר דגן, שתי היזמיות של פרויקט הולילנד פארק, כי 330 מתוך 339 הדירות שהוצאו למכירה בפרויקט נמכרו. כמו כן, מחירי הדירות בשכונה עלו מאז תחילת השיווק כבר ב-26%-33%.

ב"הולילנד פארק" מוצעות כמה סוגי דירות: דירות 2 עד 7 חדרים, דירות מדורגות עם גינות פרטיות ופנטהאוזים. גם בפרויקט זה ניתן לתכנן ולעצב כל יחידת דיור על-פי טעמי הרוכשים. לדברי ברודנר, הפרויקט נבנה על-פי סטנדרט מודרני גבוה, וכולל לובי מפואר בכניסה לבניינים, קירות בעיצוב מודרני ייחודי המשלבים אבן וזכוכית, מעליות מהירות, חדר כושר ובריאות, חניונים מקורים ומגוננים בכל בניין ועוד. החברות ישקיעו קרוב ל-60 מיליון שקל בתשתיות ציבוריות ובפארק.

כעת נבנה הבניין החמישי בשלב הראשון של הפרויקט, שרובו כאמור נמכר. לחברות כבר אושרו תוכניות לבניית חמישה בניינים נוספים, שיכללו 360 יחידות דיור. בנוסף לכך ייבנו שני מגדלי מגורים - בניית אחד מהם תתחיל בקרוב, והוא יכלול 144 יחידות דיור.

ברודנר אומר, כי עם רוכשי הדירות בפרויקט היוקרתי נמנים ירושלמים מפורסמים - בעלי מקצועות חופשיים ובכירים ממערכות המשפט והרפואה בישראל, וגם אנשי עסקים רבים מארה"ב ומאירופה. בחודש האחרון נחתמו שבעה חוזים עם יהודים ממקסיקו. לקראת סוף השנה מרבית המכירות היו ליהודים מחו"ל.

דגן מציין, כי חלק מרוכשי הדירות בפרויקט לא הסתפקו ברכישת יחידת דיור אחת. לדבריו, "יש לנו אזרחי חוץ, וגם ישראלים, שצירפו מספר דירות לקומפלקס מגורים אחד". דגן מוסיף, כי אנשי עסקים ירושלמים ואזרחים זרים רכשו באחרונה, בנוסף לדירת המגורים שלהם, גם מספר יחידות להשקעה.

שני המגדלים בפרויקט יהיו יוקרתיים יותר לעומת יתר הבניינים. לדברי ברודנר, המחירים במגדל יגיעו עד 7,000 דולר למ"ר בפנטהאוזים. בבניינים הרגילים המחירים מגיעים עד 3,000 דולר למ"ר. ההסבר העיקרי שהוא רואה לאטרקטיביות של ירושלים בעיני תושבים זרים, מלבד הקשר למסורת והאמונה, הוא העובדה, שהקרקעות במרכז ירושלים הולכות ואוזלות. נוסף לכך, לדבריו, מידי פעם, כשהיו גלים של אירועים אנטישמיים בעולם, הדבר הורגש בעלייה ברכישות של דירות על-ידי יהודים מחו"ל.

גם בפרויקט ימק"א, של קבוצת רסקו-ישרס, מדווחים כי רוב הקונים הם יהודים מחו"ל - מרביתם מארה"ב, והשאר מדרום אפריקה, אנגליה ובלגיה. הפרויקט, שנמצא בשלבי בנייה, יכלול כ-200 יחידות דיור, כולל שטח מסחרי קטן שחזיתו ברחוב המלך דוד, ובניין קטן של משרדים. גם כאן מדובר בסטנדרט בנייה יוקרתי, מפרט עשיר, שירותים שונים ופארק צמוד (שטח פרטי פתוח). המחירים הממוצעים נעים בין 6,000 דולר ל-7,000 דולר למ"ר, לא כולל הפנטהאוזים.

השלב הראשון בפרויקט כולל 62 יחידות דיור, ובו נמכרו כ-70% מיחידות הדיור. השלב השני כולל 40 יחידות דיור, ובו נמכרו כ-30%. רוב הקונים מחו"ל הם יהודים מסורתיים אך לא חרדים, שהדירות שרכשו קרובות גם לכותל וגם למרכז העיר.

גורם בפרויקט אמר, כי לדעתו, מלבד האירועים האנטישמיים, תורמים לגל הרכישות גם הפריחה הכלכלית והרגיעה היחסית במצב הבטחוני. כמו כן, לדעתו, הרצון לקנייה בקרב יהודים מחו"ל היה קיים תמיד, אך כעת - לאחר כעשר שנים של משבר בנדל"ן - יש תנועה, ועדיין יש פוטנציאל להמשך. הביקושים, הוא אומר, הביאו לעליית מחירים "בקצב שלא יתואר" בפרויקטים יוקרתיים בירושלים - כולל בשכונות הוותיקות כמו טלביה, רחביה, המושבה הגרמנית וקטמון הישנה.

חברת האחים ישראל בנתה פרויקט יוקרה בטלביה במחירים של בין 5,000 ל-6,000 דולר למ"ר. גם שם נרשמו ביקושים גבוהים מצד יהודים אמריקנים. החברה בונה בירושלים 170 יחידות דיור נוספות בשכונת בית הכרם, ו-120 יחידות דיור בגבעת שאול. שם לא מדובר בפרויקטים יוקרתיים בסדר גודל כמו זה שנבנה בטלביה.

שוק דירות היוקרה בעיר כנראה קרץ גם לאפריקה ישראל, שרכשה לא מזמן קרקע בלב העיר, עליה היא מתכננת להקים מתחם מגורים סגור עם שירותים שונים לדיירים, כשמחיר הדירות יהיה סביב 8,000 דולר למ"ר.

יו"ר איגוד הקבלנים בירושלים, יאיר ביטון, אומר, כי ירושלים נהנית מביקושים בעיקר בשל הקשר לדת ולמסורת ובשל האנטישמיות בחו"ל, אם כי גם לערים אחרות מגיעים תושבי חוץ, למשל לנתניה ולאשדוד. "שמעתי לא מעט אנשי עסקים בחו"ל, שרוצים להקים בית שני בישראל, בעיקר בירושלים. חשוב להם לחזק את ירושלים", אומר ביטון. לדבריו, העלייה במחירים של דירות יוקרה נובעת מהעובדה, שלא נבנו הרבה פרויקטים יוקרתיים בירושלים בשנים האחרונות.

מנכ"ל הארגון, יוסי שכטר, אומר, כי "הביקושים הם תוצאה של רצון לעוגן בישראל, וכנראה גם של האנטישמיות", אומר שכטר. "לא לחינם הגיעו לירושלים קבוצות לא מעטות של צרפתים. הם מחפשים סביבה מוכרת ויוקרתית, כפי שהם רגילים. להערכתי, כל זמן שיש רוגע ושגשוג מקומי, הם ירצו לקנות בית בירושלים. מעבר לכך, רוב הרוכשים בירושלים הם אנשים דתיים שיש להם זיקה מיוחדת לעיר".

מרבית היזמים והקבלנים מסכימים, שהשגשוג הוא מנת חלקן רק של דירות היוקרה בירושלים, וכי, ככלל, שוק הנדל"ן המסורתי בעיר לא ממש פורח. בעיריית ירושלים חושבים אחרת. מן העירייה נמסר, כי "בשנת 2005 חלה התאוששות חדה בשוק הנדל"ן בעיר. זאת ניתן ללמוד, בין השאר, מהשוואת חוזים שנחתמו בשנים האחרונות ומנתוני הכנסות היטל השבחה". העירייה מסרה, כי התאוששות זו באה לאחר תקופה ארוכה של ירידות מחירים, שנבעו משוק חלש ומהאינתיפאדה, שפגעה באופן קשה בשוק הנדל"ן בארץ בכלל ובירושלים בפרט.

לפי נתוני העירייה, ב-2005 היו ההכנסות העצמיות מהיטל השבחה בירושלים 82.5 מיליון שקל. ההכנסות ממינהל מקרקעי ישראל (העברות חלף היטל השבחה) היו 26 מיליון שקל באותה שנה. זאת, לעומת הכנסות עצמיות בסך 26 מיליון שקל והכנסות מממ"י בסך 21.3 מיליון שקל ב-1995. בשנת 2004 היו ההכנסות העצמיות 33.3 מיליון שקל, וההכנסות מממ"י הסתכמו ב-44.5 מיליון שקל.

בעירייה אומרים, כי גם מניתוח מכרזים של המינהל למכירת קרקעות בירושלים עולה תמונה של התעוררות. כך למשל, לגבי מכרז המינהל למכירת שישה מגרשים לבנייה במתחם עומריה: לכל מגרש הגישו הצעות מחיר בין 16 ל-32 מתמודדים. מחיר המינימום למ"ר שטח עיקרי לבנייה, שנקבע ע"י המינהל, נע בין 1,800 דולר ל-2,000 דולר (כולל מע"מ ופיתוח). מחירי הזכייה במכרזים היו מפתיעים, ונעו בין 3,900 דולר ל-6,300 דולר למ"ר לשטח עיקרי. אכן, ירושלים של זהב.