GTC פולין: 39% או 290% - מזרח אירופה חזק על המפה

ההצלחה של GTC פולין לא נעלמה גם מעיני המשקיעים, והאחרונים הקפיצו לאחרונה את שוויה לרמת שיא של 1.8 מיליארד דולר במסגרת המסחר במדד הראשי של הבורסה הפולנית, WIG20, המרכז את 20 החברות הציבוריות הגדולות במדינה. GTC עצמה נושאת בתואר המכובד חברת הנדל"ן המניב הציבורית הגדולה בפולין.

GTC פולין עוסקת בעיקר בייזום, פיתוח ואחזקה של נדל"ן מניב ונדל"ן למגורים. כיום החברה פועלת בפיתוח נדל"ן בפולין, הונגריה, צ'כיה (בשותפות עם בני שטיינמץ), רומניה, קרואטיה וסרביה, ומחזיקה בסה"כ נכסים מניבים בשטח כולל של 250 אלף מ"ר, וכן בעתודות קרקע בהיקף 1.3 מיליון מ"ר. בשנים הקרובות מתכננת החברה להתרחב למדינות נוספות במזרח ומרכז אירופה, וכן להרחיב את היקפי פעילותה בשווקי היעד הנוכחיים. את המספרים ש-GTC פולין מייצרת יש לקרוא בזהירות, מכיוון שהחברה מציגה את תוצאותיה בשני אופנים: על-פי התקינה החשבונאית הבינ"ל (IFRS) ועל-פי התקינה החשבונאית הישראלית, שתאמץ את כללי ה-IFRS רק ב-2008.

נציין, כי על-פי הגישה האירופאית החברה משערכת את מצבת נכסיה בכל דיווח תקופתי, ומכירה בעליית/ירידת הערך כרווח/הפסד הון בדו"ח הרווח וההפסד. במקביל, על-פי השיטה הישראלית, שערוך הנכסים מתבצע במאזן החברה ואינו משפיע על הרווח המדווח. לנוכח העובדה ששווי הנכסים במזרח אירופה ידע רק כיוון אחד בשנים האחרונות, רווחי GTC על-פי כללי החשבונאות האירופאית מוטים באופן קבוע כלפי מעלה, ועל כך יש לתת דגש כשמסתכלים על המספרים שהיא מציגה.

הנתונים עצמם מראים שבסיכום שנת 2005 הסתכם הרווח הנקי על-פי התקינה הישראלית ב-39 מיליון דולר, נתון המשקף גידול של 39% לעומת 2004. במקביל, הרווח הנקי ב-2005 על-פי השיטה האירופאית הסתכם ב-140 מיליון דולר, ומשקף זינוק של 290% לעומת נתוני שנת 2004.

עוד עולה, כי ההכנסות של GTC פולין בשנת 2005 קפצו בכ-70% לרמה של 96 מיליון דולר, וזאת לדברי החברה עקב גידול בשיעורי התפוסה בנכסים המניבים של החברה, ההצלחה בהשכרת הפרויקטים שהושלמו במהלך השנה וממכירה של יחידות דיור בשלב השני של פרויקט מגורים בסמוך לוורשה, בשטח כולל של 17,500 מ"ר.

הנתונים מראים עוד, כי חלק הארי של ההכנסות, בסך 65 מיליון דולר, מקורו בשוק הנדל"ן הפולני בו השלימה החברה בשנה החולפת 6 פרויקטים. הבולט ביניהם הוא מתחם מוקוטו (Mokotow) בבירה ורשה, הכולל 9 בנייני משרדים בשטח כולל של 107 אלף מ"ר. מהלך בולט נוסף אותו ביצעה החברה בפולין היה מכירת 50% מזכויותיה בגלריה קזימירש, מרכז הקניות הראשי של קרקוב, בשטח כולל של 36 אלף מ"ר, עיסקה שתושלם ותוצאותיה ירשמו בדו"חות 2006.

בהונגריה השלימה החברה את בניין המשרדים סנט פוינט 1 בבודפשט, המשתרע על 18 אלף מ"ר. הצלחת הפרויקט כבר הביאה את החברה לתכנן את בניית סנטר פוינט 2, מגדל משרדים נוסף באזור בשטח 23 אלף מ"ר. בנוסף השלימה החברה מכירת מרבית השלב הראשון בפרויקט המגורים שהיא בנתה בבודפשט, וכן בניית שני בנייני משרדים בפארג בשטח של 27 אלף מ"ר ובבלגרד בירת סרביה בשטח כולל של 18,500 מ"ר.

רווחי שערוך הנכסים הסתכמו ב-2005 ב-150 מיליון דולר, והובילו לזינוק של 290% ברווחיות התפעולית ל-196 מיליון דולר. עוד עולה, כי השקעותיה של החברה בשנה שעברה צמחו ב-200% ביחס לשנה המקבילה, והגיעו ל-180 מיליון דולר במסגרת 12 עסקאות חדשות שביצעה. ההון העצמי עומד על 546 מיליון דולר, וממנף מאזן של 1.06 מיליארד דולר.

לדברי החברה, גם במחצית הראשונה של 2006 צפויים הבדלים ניכרים בין הרווח המדווח על-פי הגישות השונות, מאחר שהחברה צופה כי תבצע שערוכים נוספים לחלק מהנכסים שבנייתם הושלמה. מבט על מצבת הנכסים בבנייה מסביר פחות או יותר למה היא מתכוונת.

עפ"י הנתונים שמוסרת החברה, המספר הגדול ביותר של פרויקטים מתוכנן להיבנות בפולין. בין היתר מתוכננים מספר מגדלי משרדים בערים הראשיות ורשה וקרקוב, מספר פרויקטים בתחום המגורים, וכן בניית מגדל משרדים ומלון במתחם גלריה קזימירש בקרקוב בשטח כולל של 24 אלף מ"ר, ומרכז משרדים נוסף בוורשה בשטח כולל של כ-40 אלף מ"ר. בהונגריה צפויה החברה לבנות מספר פרויקטים למגורים ומשרדים, בצ'כיה מספר פרויקטים בתחום המגורים, ברומניה ייבנו מספר מרכזים מסחריים ופרויקטים למגורים, וכן פרויקטים בודדים בסרביה ובקרואטיה.

עוד מתכננת GTC פולין ב-2006 גם גיוס הון בבורסה הפולנית, בהיקף כולל של עד 160 מיליון דולר. לדברי אלי אלרואי, יו"ר GTC פולין והאיש האמון על ניהול החברה, האסטרטגיה של החברה היא להמשיך בתנופת ההתרחבות במרכז-מזרח אירופה: "עד 2008 נשקיע לפחות 500 מיליון אירו בפרויקטים הנמצאים בצנרת. במקביל הצבנו לעצמנו למטרה בשנת 2006 להתחיל להשקיע במספר מדינות חדשות, ביניהן סלובקיה, בולגריה ואוקראינה", הוא מציין.

מלבד זאת, GTC מעוניינת גם למנף את הניסיון שצברה על מנת לפתח מיזמים משותפים עם שותפים נבחרים. בהקשר זה היא מכוונת בעיקר אל בנקי ההשקעות המובילים בעולם, שסימנו לאחרונה את הנדל"ן במזרח אירופה בכלל ואת GTC פולין בפרט, לאחר שחצתה את רף השווי של מיליארד דולר.

למרות שנראה ש-GTC מכוונת בעיקר לאריות הפיננסים של העולם המערבי, עיסקה מעניינת לפיתוח נכסים במזרח אירופה נחתמה לאחרונה בינה לבין חברת אאורה המקומית. השתיים הקימו לאחרונה חברה חדשה שמוחזקת על ידן בחלקים שווים, במטרה להקים 20-30 קניונים קטנים במזרח אירופה בשנים הקרובות בהשקעה כוללת שתעלה על 200 מיליון דולר. החברה המשותפת מעוניינת להקים מרכזי מסחר בשטח שינוע בין 5-15 אלף מ"ר כל אחד, בערים שמתגוררת בהן אוכלוסיה של לפחות 100 אלף תושבים.

בהמשך הודיעו הצדדים, כי הם חברו לגורם מקומי בסרביה לרכישת קרקע בשטח של 160 דונם. עיסקה זו עדיין נמצאת בשלב זכרון הדברים, אך בכוונת השותפים לבנות במקום מרכז קניות, בידור ומלונאות בשטח כולל של עד 110 אלף מ"ר. עלות הקרקע שאמורה להירכש היא 11 מיליון אירו, כשאאורה והשותף המקומי יחזיק במחצית מהזכויות עליה בחלקים שווים, ו-GTC תחזיק ב-50% הנותרים ותתרום את הניסיון שצברה בשנים האחרונות להקמת פרויקטים מסוג זה.

החברה האם של GTC בשוק המקומי, GTC נדל"ן, נסחרת כיום לפי שווי של כ-400 מיליון דולר, לאחר ששווייה טיפס ב-170% בשנה החולפת, בעיקר בעקבות עליית השווי של GTC פולין.