בין מתנה לבין מכר מאוחר

שונא מתנות יחיה - כך לימדונו קדמונינו (משלי, טו', 27), כי ידעו שקבלת מתנה מלווה לא פעם בעגמת נפש רבה ובמריבות עם נותן המתנה ו/או דברים אחרים הבאים מטעם נותן המתנה. לעיתים המלחמה היא בין מקבל המתנה לבין יורשי נותן המתנה הטוענים, כי המתנה אינה תקפה בשל סיבות שונות ומגוונות. ולעיתים המלחמה היא בין מקבל המתנה לבין נותן המתנה, אשר מכר את הנכס לאחרים, הטוענים לזכות בנכס שרכשו מנותן המתנה.

נושא העסקאות הנוגדות מוסדר בסעיף 9 לחוק המקרקעין, הקובע: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגרמה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב זכותו עדיפה".

לאחרונה התמודד בית המשפט המחוזי בחיפה עם סוגיה של תחרות בין מתנה לבין מכר מאוחר, וזאת תוך ניתוח המרכיבים של ההוראה הנ"ל.

סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע, שהכלל הוא, שבין שתי עסקאות הראשונה בזמן הינה עדיפה, אך יש מצבים בהם הקונה השני יכול לגבור על הראשון, וזאת בתנאים מצטברים של תום לב, וכן שהעסקה הינה בתמורה, ושהרישום על שם הקונה השני נעשה מבלי שנודע לו על הקונה הראשון.

בבית המשפט המחוזי בחיפה הסוגיה היתה תחרות בין מתנה לבין קונה מאוחר, בת.א 1662/00 סובחי עלי חוסיין חמוד נ' סאמר חילאילה ואח', שנידון בפני השופט יצחק כהן. בעניין סובחי, התובע הינו אח של אחת מהנתבעים. בשנת 1999 התובע קיבל במתנה מאחת הנתבעות (שהינה אחותו של התובע), זכויות במקרקעין, על-פי תצהיר מתנה.

דא עקא, כי מתנה זו לא הושלמה, והתובע אף לא טרח לרשום הערת אזהרה כלשהי בגין המתנה. כשנה לאחר מכן, בשנת 2000, אותה אחות מכרה את הזכויות שלה באותם מקרקעין לנתבעים 1, 2, אשר נכנסו לעסקת רכישת המקרקעין מבלי שידעו על קיום התובע ו/או עסקת המתנה שקדמה לעיסקה שלהם.

הנתבעים 1, 2, בעודם בתום לב, הספיקו לרשום את הזכויות על שמם בפנקסי המקרקעין, ותביעת התובע הינה כי הרישום יוחזר לטובת האחות וממנה אליו, ולחילופין יוצהר כי הכספים שקבלה אחות אמורים לעבור לידי התובע, כי הוא בעל הזכות במקרקעין.

את תום הלב של הנתבעים 1, 2 תוקף התובע בעילה כי התמורה שרשומה בעיסקה בין האחות לבין נתבעים אלו אינה תמורה אמיתית, ועל כן תום הלב שלהם פגום בעסקאות נוגדות, וידו של התובע על העליונה. השופט יצחק כהן, אשר דן בסוגיה, דחה את עמדת התובע בשל מספר עילות, וזאת לאחר ניתוח עצם המתנה ותוקפה.

ראשית, השופט כהן מטיל ספק בעסקת המתנה וקובע, כי הוכח לו שאכן האחות לא הבינה את המשמעות המשפטית של עסקת המתנה, באשר לא ידעה את השפה העברית, שהיתה שפת מסמך המתנה, ושהאחות חשבה בטעות שהיא נותנת ייפוי כוח לטפול באדמותיה.

כמו כן השופט כהן קבע, שגם אם המתנה הינה כדין עדיין לאחות יש זכות לחזור מהמתנה, וניתן לראות במכר לשני הנתבעים 1, 2 כחזרה מהמתנה.

אך עיקר פסק הדין של השופט כהן הינו התמודדות שלו עם עסקאות נוגדות, ובעניין זה הוא קובע מספר קביעות, אשר יש בהן כדי להאיר את עינינו. כאמור, התובע לא רשם הערת אזהרה במשך כשנה מאז עסקת המתנה ועד שנתבעים 1, 2 חתמו על הסכם רכישה.

הלכת ע.א. 2643/97, שלמה גנז נ' בריטיש קולוניאל ואח', קבעה, שאם הקונה הראשון לא רושם הערת אזהרה תוך פרק זמן סביר, עניין זה יהיה בעוכריו ויהיה זה חוסר תום לב אם יסתמך על ההגנה של סעיף 9 רק בטענה שהקונה השני לא רשם את העיסקה עדיין לטובתו. באותו מקרה של פסק דין גנז, אמנם הקונה השני טרם רשם את העיסקה לטובתו, אך הקונה הראשון לא רשם הערת אזהרה במשך 17 שנים, ואליבא דכולם, פרק זמן זה הינו בלתי סביר ביותר.

כאן קובע השופט כהן, כי יש באי רישום של הערת אזהרה ע"י התובע במשך כשנה משום הכשלת הנתבעים 1, 2, ועל כן מכניס אותו למסגרת של פסק דין גנז.

קביעה זו של השופט כהן מעניינת, כי מאז פסק דין גנז נשאלה השאלה מהו זמן סביר, והאם פרקי זמן הקצרים מ-17 שנה של פסק הדין גנז נחשבים גם כן כלא סבירים. והנה בא פסק דין זה וקובע, כי אי רישום הערת אזהרה במשך שנה יכול להיחשב כחוסר סבירות. לעניין הטענה בדבר התמורה הלא נקובה בהסכם, כאן השופט כהן מטיל ספק אם מישהו חיצוני לחוזה, כמו התובע, יכול להעלות טענה כלשהי בעניין זה לגבי חוזה בין נתבעים 1, 2 לבין האחות.

השופט כהן קובע: "בין אם החוזה משקף את התמורה האמיתית ששולמה ובין אם אינו משקף אותה, הרי שעל-פי מבחני מאזן ההסתברות הנתבעים 1 ו-2 קיימו את כל חיוביהם לנתבעת, ואינני סבור כי יש לפטור את הנתבעת מלקיים את חיוביה (שלמעשה קוימו זה מכבר) רק משום טענתו של התובע, אשר במחדליו, עליהם כבר עמדתי לעיל, מנע מהנתבעים את האפשרות לדעת על הסכם המתנה".

עם כל הכבוד, יש קושי בקביעה ספציפית זו של השופט כהן. נכון שהתובע הינו צד חיצוני לחוזה שבין נתבעים 1 ו-2 לבין האחות, אך יחד עם זאת, עת התובע נמצא במאבק עם נתבעים 1 ו-2 על אותה אדמה ובמסגרת עסקאות נוגדות, לתובע יש "סטנדינג" להטיל ספק באמינות ההסכם השני, כדי לפגוע בתום הלב של העיסקה, או שמא נאמר שתום הלב של עיסקה שנייה הינה רק בנוגע לידיעה על העיסקה הראשונה? פסק דין סובחי לא מנתח סוגיה זו ויש לקוות, שביום מן הימים בית המשפט העליון יאמר את דברו בעניין. הקושי נובע מכך שבעסקאות נוגדות נדרש מהקונה השני תום לב מוחלט, והשאלה היא האם זוהי "מוחלטות יחסית"?

הכותב מתמחה במקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.