"אנחנו נמצאים במצב של מגדל קלפים. כל אחד עלול להפיל את כל השוק". כך אמר אתמול (ד') סמנכ"ל ומנהל האגף העסקי בבנק ירושלים, מאיר מלל, במסגרת דיון שערך הבנק בנושא המימון החוץ בנקאי למיזמי נדל"ן.
כידוע, בעת בקשה לקבלת מימון לפרויקט נדל"ני ממוצע, נדרש היזם על ידי הבנק לכ-20% הון עצמי, כדי שייקח גם הוא חלק בסיכון. אולם בשנתיים האחרונות ישנה תופעה בה היזם מגלגל את הסיכון אל המשקיע, בדרך של גיוס ההון העצמי הנדרש על ידי אג"ח. מלל מזהיר כי מדובר בצעד מסוכן. "היום זמינות המזומנים נוחה. כולם מחפשים איפה לשים את הכסף, מבלי לראות את הסיכונים בתחום הנדל"ן. שוק ההון נותן את הכסף בקלות יתרה. אג"ח אינן תחליף להון עצמי".
לעומת מלל, יו"ר אי.בי.אי חיתום, רונן צלניר, דווקא מעודד מהתופעה. "בשנתיים האחרונות קרה משהו בשוק ההון, ואנחנו בעיצומו של תהליך אל-חזור. שוק ההון ימשיך להיות יותר ויותר מעורב בכל הקשור למימון פרויקטים, וחברות יעדיפו דרך זו על המסלול הבנקאי".
גם יו"ר ומנכ"ל חברת א.דורי, אורי דורי, שייצג את צד היזמים בדיון, תומך במימון החוץ בנקאי. "כנראה שהכניסה של כלים חדשים אל שוק ההון טובה למשק, אבל לא לבנקים. הם רוצים לעשות הכול בעצמם, ובכך להרוויח יותר. יש סימנים ראשונים של התאוששות בענף, ואם המגמה תתעצם, הכניסה לשוק ההון תאפשר ליזמים להיכנס ליותר מיזמים, ולהרוויח יותר כסף".
למרות האמירות האופטימיות לגבי מצב הענף, דורי מיהר לצנן את ההתלהבות. "אנחנו מדינה עם תוצר מוגבל. ענף הנדל"ן עדיין במיתון, והאבטלה עודנה גבוהה - דבר שגורם לכמות קטנה מאוד של רוכשי דירות".
על השאלה מתי לדעתו יסתיים המיתון ענה דורי,"ברגע שהאבטלה תרד אל מתחת ל-7%, זה ייתן את האות למשקיעים להיכנס לפרויקטים בתחום הנדל"ן".
לעניין זה הוסיף מנכ"ל בנק ירושלים, דוד ברוך: "בתחום הבנייה למגורים, גם השנה נראה תהליך של עליות מחירים דיפרנציאליות, ואין תמונה ברורה לגבי רווחיות הענף. עדיין יש סימן שאלה גדול לגבי עשירוני הביניים, שעוד לא החלו לקנות דירות בהיקפים שניתן היה לצפות מהם".
" מאיר מלל, מהו בעצם הסיכון במימון חוץ בנקאי?
"פרויקט נדל"ן הוא מיזם מסובך וארוך, ולפעמים אינו עומד בלוח הזמנים המצופה. חברה המגייסת אג"ח בתור תחליף להון עצמי, אמורה לשלם לפי פרקי זמן קבועים מראש ללא אפשרות לגמישות מצד המשקיעים. במידה ולא עומדים בלוח הזמנים, ישנו סיכון שהאג"ח לא ייפרע".
"הגענו למצב אבסורדי", מוסיף מלל, "שהוא ממש מסוכן. יזמים מגייסים כסף על בסיס הכרזה שהם עומדים להשקיע בפרויקט נדל"ן, אבל הם עושים זאת ללא כל תוכניות ספציפיות".
" את מרבית המימון הם עדיין מקבלים מהבנקים. איך הם הסכימו לממן פרויקט שכזה?
"אליי פנו וסירבתי. אין לי כל אחריות לגבי הבנקים האחרים".
" מהו הפתרון לדעתך?
"צריך ליצור כלי חדש, סוג של איגרות חוב גמישות, שיתאימו לסוג של השקעה בפרויקט נדל"ן. אני בעד כניסה של שוק ההון למשחק, אך המתכונת הנוכחית מסוכנת מדי". "
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
