קבוצת אנגל, בראשות היזם יעקב אנגל, החלה את דרכה לפני כ-30 שנה כחברת ביצוע קטנה מאזור הצפון. תחילה בנתה עשרות יח"ד בשנה, ובחלוף השנים התרחבה ובנתה מאות יחידות. אנגל ניצלה את תקופת הגאות שהביאה עימה העלייה הגדולה ממדינות חבר העמים לשעבר, בתחילת שנות ה-90, והפכה לחברה יזמית מובילה.
חברות בנייה רבות ניצלו את תקופת הגאות בשוק הנדל"ן, אך משפסקה העלייה והשוק חזר למימדיו האמיתיים, הצטמצמו מספר החברות בענף. אנגל ידעה למנף את התנופה ואת התפתחות החברה באותה תקופה, והחלה ליזום פרויקטים בהיקפים גדולים יותר.
בסוף שנות ה-90 החליט יעקב אנגל לצאת לראשונה לפעילות במדינות מזרח אירופה המתפתחות. באותה תקופה מדינות מזרח אירופה היו בתולות מיזמים ישראליים, למעט קבוצת קרדן, אשר החלה להעמיק את פעילותה באזור, וכניסה לשוק האירופאי נתפשה בעיני רבים כהרפתקה בעלת סיכון רב. היה זה חוסר הוודאות של היזמים הישראלים שמנע מהם להיכנס לשוק האירופאי, ומהרגע שהחלו ראשוני היזמים לסגור עסקאות ולהראות רווחים, הצטרפו אליהם יזמים נוספים מישראל.
בראיון ל"גלובס" מדברים בעל החברה והיו"ר יעקב אנגל, ומנכ"ל החברה מתי דב, על הדרך שעשתה החברה בשש השנים האחרונות, בהן צברה קרקעות במזרח אירופה המיועדות לכ-13 אלף יח"ד, עם היקף מכירות של כמיליארד דולר; חברה לשותפים מוסדיים מהגדולים והחזקים בעולם; היתה החברה הישראלית הראשונה שהנפיקה בבורסת ה-AIM בלונדון.
גלובס: מה הניע אותך לצאת לראשונה לאירופה?
אנגל: "יצאנו לראשונה לאירופה בשנת 1999-2000, כאשר החלק המזרחי של היבשת החל להתפתח ולהתקדם לכיוון גוש אירופאי מאוחד. מחירי הקרקעות באותן מדינות היו נמוכים מאוד, והיוו 5%-10% משווי הדירה. רק לשם המחשה, בישראל עלות הקרקע מהווה 30% משווי הדירה. העלויות הזולות של הקמת פרויקטים, בשילוב ניתוח נכון של מפת הביקושים במזרח אירופה, הביאה אותנו למסקנה שעלינו להמשיך ולפתח את הפעילות במדינות אלו. בין השאר אנו בונים מעל 1,000 יח"ד בוורשה שבפולין, כ-1,000 יח"ד ברובע 5 בצ'כיה, כ-1,600 יח"ד בבולגריה וכ-5,800 יח"ד בהונגריה".
- מהן להערכתך המדינות ה"חמות" במזרח אירופה?
אנגל: "בכוונתנו להרחיב בחודשים הקרובים את פעילותנו בפולין וסרביה. כמו כן, אנו מתכננים לרכוש בתקופה הקרובה קרקע לאלפי יח"ד ברומניה. להערכתנו, מדינות אלו ימשיכו להתפתח בשנים הקרובות, עם מרווחי רווח של 30%, בעוד שבמדינות בשלות יותר דוגמת הונגריה וצ'כיה, שיעור הרווח לפרויקטים למגורים הצטמצם ועומד כיום על 15%-20%".
קבוצת אנגל רכשה לאחרונה חטיבת קרקע בת 76 דונם, הממוקמת על גדות הדנובה בעיר בלגרד שבסרביה. אנגל, אשר זכתה במכרז של העירייה, שילמה עבור הקרקע 118 מיליון שקל. העיסקה בוצעה על-ידי החברה הנכדה, אנגל מזרח אירופה, שאנגל אירופה מחזיקה בעקיפין ב-53% ממנה. מכאן, שחלקה ברכישה עומד על 60 מיליון שקל. על הקרקע עתיד להיבנות פרויקט שיכלול 600 דירות, משרדים, מרכזי קניות, מסעדות ואף מרינה יוקרתית ליאכטות.
להערכת החברה, עם תום הפרויקט יימכר הנכס הבנוי תמורת 900 מיליון שקל, מתוכם חלקה של אנגל אירופה יעמוד על 453 מיליון שקל. את המימון עבור רכישת הקרקע תעמיד אנגל אירופה מהונה העצמי, ואילו בניית הפרויקט תמומן על-ידי בנק אירופאי.
- מה מאפיין כיום את השוק הסרבי?
אנגל: "השוק הסרבי הוא בתולי, ולכן הלכנו על בטוח והתרכזנו באזורים ראשיים ולא בפרברים. קיים מחסור בדירות בסרביה, ולאחרונה החל לפעול במדינה שוק המשכנתאות ונוצרים ביקושים נוספים, לכן אני לא רואה שום בעיה למצוא קונה לפרויקט המוגמר".
אנגל מזרח אירופה הונפקה בדצמבר האחרון בבורסת ה-AIM בלונדון, ונסחרת כיום לפי שווי של כמיליארד שקל. החברה המרכזית של הקבוצה היא אנגל אירופה, הנסחרת בת"א, אשר צפויה לרשום ברבעון הרביעי של 2005 רווחי הון מצטברים של 180 מיליון שקל. הרווח נוצר ממספר גורמים, ביניהם: הנפקת אנגל מזרח אירופה בלונדון, הכנסת קרן הייטמן הבינלאומית כשותפה בחלק מהפרויקטים של אנגל מזרח אירופה, מכירת 3 נכסים מניבים בקנדה ומכירת קניון אורות באור עקיבא. החברה נסחרת כיום, לאחר שעלתה מתחילת השנה ב-85%, בשווי של 266 מיליון שקל. לחברה כיום הון עצמי של 210 מיליון שקל, וכאמור רווחי הון צפויים של 180 מיליון שקל.
- מה מאפיין את הפרויקטים של החברה באירופה?
דב: "העסקאות שאנו מבצעים הנן בעלות אוריינטציה פיננסית. כמעט בכל פרויקט אנו מכניסים שותף אשר מממן כ-100% מההון העצמי, ובסופו של דבר זכאי לכ-50% מההכנסות של הפרויקט. אנו לוקחים על עצמנו את ניהול הפרויקט והקמתו, ובדרך זו מצמצמים את הסיכון שלנו בפרויקט, ובכך מבטיחים תשואה גבוהה ביותר על ההשקעה שלנו. הפרויקטים מתנהלים בהצלחה אודות לניסיון הרב שצברנו ולצוות המקצועי שלנו באירופה, שבראשו עומדת רו"ח קלרה סצ'י".
- מי הן השותפות האסטרטגיות שלכם באירופה?
דב: "אנו שותפים ביזמות למגורים במזרח אירופה עם קרן הייטמן ופולקסבנק, וברכישת נכסים מניבים בקנדה עם חברת הביטוח איילון. בתחום המגורים בקנדה אנו פועלים במשותף עם ליהמן ברדרס".
אנגל אירופה מצויה כיום בהליך של מימוש נכסים מניבים היוצרים רווח משמעותי לחברה. כך למשל, מכרה לאחרונה קניון ומרכז מסחרי בקנדה לקרן השקעות קנדית, תמורת 227 מיליון שקל. העיסקה צפויה להניב לחברה רווח הון של 27 מיליון שקל לפני מס, ועודף תזרימי לפני מס בסך 50 מיליון שקל.
- איך להערכתך מתאפיין שוק הנכסים המניבים במזרח אירופה?
אנגל: "במדינות שכבר הבשילו, דוגמת פולין, צ'כיה והונגריה, החלטנו לממש את הנכסים המניבים שהיו ברשותנו, שכן רכשנו אותם בזמנו לפי שיעור תשואה של 13% וכיום ניתן לקבל עבורם 7%-8%. כיום אנו מחפשים נכסים במדינות מתפתחות בהן עדיין ניתן ליזום נכסים בשיעור של 12%-13%, ובכאלו שהן 'חצי מפותחות' בהן שיעור התשואה עומד על 10.5%. אני בטוח שחלון ההזדמנויות שקיים כיום במדינות אלו ייעלם במהרה עם כניסתן של הקרנות הגדולות למדינה".
בשלהי שנת 2005 אנגל הפכה לחברה הישראלית הראשונה אשר הנפיקה בבורסת ה-AIM בלונדון. חברה-נכדה של אנגל אירופה גייסה 52.7 מיליון דולר לפי שווי חברה של 167 מיליון דולר. החברה הנפיקה למשקיעים בהנפקה, בעיקר גופים מוסדיים בריטיים, 27.8 מיליון מניות, לפי מחיר של 108 פני למניה. ההנפקה הסתיימה בחיתום יתר של 25%. כיועץ ממונה להנפקה שימש בית ההשקעות Dawnay-Day וכחתם שימש בית ההשקעות KBC Peel hunt. אנגל מתעדת להפנות כשני שלישים מתמורת ההנפקה לטובת השקעות בפרויקטים חדשים ולפיתוח פרויקטים קיימים במזרח אירופה. בעקבות ההנפקה רשמה אנגל אירופה רווח הון של 94 מיליון שקל, שבעקבותיו באה חלוקת דיבידנד של 25 מיליון שקל.הנפקתה של אנגל בלונדון סחפה חברות נדל"ן ישראליות נוספות, אשר הביעו את רצונן לגייס כסף בריטי. על הפרק עומדות מספר הנפקות ענק, בין היתר של חברת נאנט (של אולימפיה ומשולם לוינשטיין), ב.ס.ר אירופה, דלק נדל"ן ואטלס. דלק נדל"ן שבשליטת יצחק תשובה ובניהולו של איליק רוז'נסקי, עומדת להנפיק את החברה הבת דלק בלרון בינלאומי, לפי שווי של עד מיליארד דולר ב-LSE, הבורסה הבכירה באנגליה. ההנפקה צפויה לצאת לפועל ביוני הקרוב.
נאנט הודיעה בשבוע שעבר, כי הגיעה להסכמה עם חתם שהינו אחד הברוקרים בלונדון בדבר הנפקת מניותיה של החברה בבורסת ה-AIM בלונדון, בסך של 275 מיליון שקל, לפי שווי חברה של 825 מיליון שקל. שווי נאנט לאחר הגיוס צפוי להסתכם ב-1.1 מיליארד שקל. בינתיים, חברה ש"חוטאת" ואינה מכוונת מאמצים לשוק ההון הבריטי אלא דווקא לבורסה הפאן-אירופית, היורו-נקסט, היא ארזים.
לקבוצת אנגל פעילות רבה גם בשוק הנדל"ן המקומי. אנגל פועלת בישראל באמצעות חברת אנגל משאבים ופיתוח, העוסקת בנכסים מניבים ונסחרת בבורסה של ת"א, ובאמצעות חברת אנגל ג'נרל דיבלופרס, העוסקת בייזום למגורים, ונסחרת בנאסד"ק.
- איך מתאפיינת שותפות החברה עם יזמים אחרים?
דב: "אנגל מעורבת במספר פרויקטים לבנייה בישראל באמצעות הלוואות מזנין שנתנה ליזמים, בעיקר בינוניים. במספר מקרים היזם נקלע לקשיים בפרויקט זה או אחר, ואנו פשוט נכנסנו בנעליו על מנת להשלים את הפרויקט. כך היה לאחרונה בפרויקט מגורים בהר חומה: אנו הענקנו הלוואת מזנין לפרויקט מצליח של קוטג'ים ברמת בית שמש, ועוד".
אנגל זכתה לאחרונה במכרז לרכישת קרקע ברמת בית שמש, עליה תקים 77 יחידות דיור בהיקף מכירות כולל הנאמד ב-78 מיליון שקל. אנגל רכשה את הקרקע תמורת 22.7 מליון שקל, שהם 62.7 אלף דולר לקרקע לדירה. הדירות מיועדות בעיקר לתושבי חוץ. היקף הפרויקט 10,000 מ"ר ברוטו, והוא מורכב ממבנים מדורגים ומבנים תלת משפחתיים, הכוללים בעיקר דירות גן ודירות גג. זהו פרויקט שני לאנגל בבית שמש, שם היא מקימה כיום פרויקט נוסף, הכולל 54 יחידות דיור, עם היקף מכירות פוטנציאלי של 55 מיליון שקל. בסך-הכל, אנגל מעורבת כיום בביצוע ובתכנון של פרויקטים עם היקף מכירות פוטנציאלי של כ-900 מיליון שקל ברחבי הארץ.
בין היתר, לחברה פרויקט בן 94 יחידות דיור באילת, שלאחרונה הושלמה מכירתן; פרויקט בן 156 יחידות בבאר אורה מצפון לאילת, עם היקף מכירות המוערך ב-113 מיליון שקל; פרויקט פינוי בינוי בהדר יוסף בתל-אביב, במסגרתו מתוכננות להבנות 240 יחידות דיור שהיקף המכירות שלהן נאמד ב-265 מיליון שקל.
בנוסף לפרויקטים אלו, באנגל ממתינים לאישור פרויקט הענק שהיא מתכננת בקרית חיים, על שטחו של אצטדיון הכדורגל של הפועל חיפה. מדובר על פרויקט בהיקף של 2,080 יח"ד עם מכירות פוטנציאליות של כ-1.2 מיליארד שקל.
- אתה מאמין בפינוי-בינוי?
אנגל: "אני מאמין גדול בפרויקטים אלו, ולהערכתי מדובר בתהליך שיקרום עור וגידים בהדרגה. ברגע שהציבור יהיה עד להקמתם של מספר פרויקטים כאלו, אנו נראה פריצה של פרויקטים רבים. אנו ערוכים לכך, ובוחנים כל הזמן פרויקטים חדשים, בעיקר בגוש דן".
פרויקט הדגל של אנגל במסגרת פינוי-בינו, נמצא בשכונת הדר יוסף. הוועדה המקומית ת"א, בראשות עו"ד דורון ספיר, אישרה לאחרונה בתנאים את תוכנית הפינוי-בינוי ברחוב קהילת ורשה.
מרבית ההתנגדויות לתוכנית נדחו, ונותר רק לבדוק את הסדרת השבילים בתוכנית בטרם יתקבלו היתרי בנייה. מדובר בתוכנית שהגישה אנגל להריסת 160 דירות קטנות בשטח של 25 מ"ר, בבניינים בני 2 קומות עם 8 יח"ד בכל בניין, ובניית 427 יח"ד חדשות בשטח מינימלי של 70 מ"ר. הדירות החדשות ייבנו בבניינים בני 7 קומות פלוס גג, עם 190 אחוזי בנייה.
אנגל מזוהה אולי יותר מכל חברה אחרת בהקמת מקבצי דיור בישראל. לאחרונה מכרה אנגל שני מקבצי דיור בכרמיאל הכוללים 362 יח"ד המאוכלסים לתקופה של 10 שנים. רשת מקבצי הדיור של החברה מנתה ערב העיסקה 1,420 יח"ד ב-9 מקבצים הפזורים ברחבי הארץ. כעת נותרו בידיה 1,058 יח"ד.
מכירת שני המקבצים בכרמיאל המתיקה את הגלולה המרה שנאלצה אנגל לבלוע בתחילת יוני אשתקד, עת הודיעה על ביטול מסמך עקרונות למכירת כל מקבצי דיור שבבעלותה, לאחר שהרוכש המיועד הודיע כי החליט שלא לממש את העיסקה. העיסקה אמורה היתה להותיר באנגל משאבים רווח של כ-90 מיליון שקל.
מקבצי הדיור של אנגל נבנו בעקבות גל העלייה ממדינות חבר העמים בתחילת שנות ה-90. על-פי הסכם עם המשרד לקליטת עלייה, המקבצים מושכרים לעמידר לתקופות ארוכות של חמש עד עשר שנים. אנגל משאבים תמשיך ותנהל את המקבצים שנמכרו בכרמיאל למשך חמש שנים, תמורת 650 אלף שקל לשנה, צמוד למדד המחירים לצרכן.
- מקבצי דיור נתפשים בענף כנכסים בעייתיים, בעיקר כאשר תמה תקופת השכירות של המדינה. מהן התוכניות של החברה לגביהם בעתיד?
אנגל: "לשמחתנו, העיסקה למכירת כל מקבצי הדיור בוטלה, שכן כיום המקבצים רשומים אצלנו בספרים כמניבים תשואה של 12% לתקופה ארוכה מאוד. עם תום השכירות של המדינה, בהחלט יהיה ניתן למכור את הדירות, או לחלופין להפכן לבית אבות עממי, אשר יאפשר מגורים בדמי שכירות נמוכים של כ-400 דולר לחודש. כיום, דמי השכירות הממוצעים המבוקשים בבתי אבות נאמדים ב-2,500-3,000 דולר, ולא לכולם יש את האפשרות לממן זאת".
דב: "אני מצהיר פה לראשונה, שעם הסדרת תנאי המיסוי הבעייתיים, בכוונת החברה להקים ריט אשר תעסוק ברכישת וניהול מקבצי דיור ובנכסים אחרים. להערכתנו, בעיית המיסוי היא בעיה לאומית, ולרשויות המס אין מנוס אלא לפתור אותה".
כתבות
ני"ע
