גב-ים מצפה לביקושים: מכינה קרקעות והיתרי בנייה

מנגד, אם להאזין לדברי מנכ"ל החברה, חנן ניצן, ולהיזכר לרגע במצב הענף, אפשר לשמור על אופטימיות מסוימת לגבי ההמשך. ניצן עצמו ציין עם פרסום הדו"חות, כי להערכת מנהלי החברה, השנה האחרונה הייתה שנת מעבר מתקופת האטה בענף להתייצבות וחידוש הצמיחה. עקב כך, מדגישה גב-ים בדו"חות, היא הכינה קרקעות והיתרי בנייה לתחום המגורים ולתחום הנכסים המניבים, על מנת לענות על התעוררות בביקושים.

גב-ים היא אחת החברות הוותיקות והשמרניות בענף, כך כשלהערכת מנהליה יש לתת את המשקל הראוי. מעבר לכך, החברה פועלת בתחום הבנייה למגורים ובתחום הנדל"ן המניב, ולכן היא יכולה לספק סקירה מקיפה על מצב הענף בתחומים אלה.

"בשוק הנדל"ן המניב ניתן לציין, כי ניכרת התאוששות קלה בביקושים. ניתן לראות, כי מגמת ירידת המחירים, אשר אפיינה את השנים האחרונות, מתחילה להיבלם, והחברה מצליחה לשמור הן על רמת דמי השכירות, כפי שמשתקף בחידושי חוזים שנעשו לאחרונה, והן על שיעור תפוסה גבוה בנכסיה.

"ענף הבנייה למגורים התאפיין בשנת 2005 בהמשך הביקושים המצומצמים בהם התאפיין הענף בשנים האחרונות. כתוצאה מהמשך הצמצום בביקוש ליחידות דיור, מתבטאת ההאטה בעיקר בירידה בקצב מכירות הדיור והתחלות הבנייה, אך גם במחירי בירידת מחירי הדירות" - כך כותבת החברה בדו"חות השנתיים, ומשמרת למעשה את הנימה המסויגת בה נקטו רוב הפעילים בענף לאורך החודשים האחרונים.

מבט על פעילות החברה מראה, כי בתחום הנכסים המניבים המשיכה החברה להדק את אחיזתה בפרויקטים קיימים, בהתאם לגישה השמרנית בה דבקה בשנים האחרונות.

החברה מציינת, כי בפארק מת"ם בחיפה נמשכת הקמתו של מבנה בשטח כ-10 אלף מ"ר, שעתיד לשמש את חברת השבבים צורן. סיום בניית המבנה מתוכנן לסוף 2006, כשחברת צורן חתמה על הסכם לשכירתו ל-10 שנים.

בחיפה, במסגרת מת"ם מרכז תעשיות מדע, חברה מאוחדת של גב-ים, הסתיימה בנייתו של חניון נוסף בן 96 מקומות חניה, שהושכר מראש לחברת I.B.M במתחם אוניברסיטת חיפה. במפרץ חיפה מקימה החברה מבנה בשטח של כ-3,400 מ"ר, אשר ישמש כמחסן לוגיסטי עבור חברת אוברסיז, גם עמה נחתם הסכם להשכרת המבנה לתקופה של 10 שנים.

בקיסריה, במסגרת פארק גב-ים היי-טק, הסתיימה בניית כ-3,000 מ"ר, המהווים הרחבה למבנה קיים בשטח של כ-34 אלף מ"ר, שהושכר מראש לתקופה ארוכה. בנוסף, החברה צפויה להקים בעיר מרכז מסחרי בשטח של כ-11.5 אלף מ"ר, בשותפות (50%) עם החברה לנכסי קיסריה אדמונד בנימין דה רוטשילד.

מהדו"חות עולה, כי סך ההכנסות מהתחום, שמקורן בתשלומי שכ"ד, הסתכמו ב-2005 בכ-222 מיליון שקל, לעומת כ-219 מיליון שקל בשנת 2004.

בתחום הבנייה למגורים, החברה עוסקת כיום בהקמה של שלוש שכונות מגורים, שעם השלמתן יכללו כ-2,700 יחידות דיור, כשבמהלך 2005 עסקה החברה בבניית 413 יחידות דיור.

בקרית-מוצקין החלה החברה בהקמת שכונת המגורים "נוה-גנים" בה מתוכננים להיבנות כ-1,300 יחידות דיור. בחיפה, בכרמל הצרפתי, מקימה החברה את שכונת המגורים "כרמל וים", בה מתוככנים להיבנות כ-216 יחידות דיור, כשחלקה של גב-ים עומד על כ-138 יחידות. החברה סיימה את הקמתו של מגדל המגורים הראשון בן 76 יח"ד. המגדל השני בפרויקט, בן 64 יחידות דיור, נמצא בשלבי הקמה.

ברמת-גן שותפה גב-ים בהקמת שכונת "מרום-נווה" בה מתוכננת בניית כ-935 יחידות דיור, אשר מרביתן כבר הוקמו ונמכרו.

סה"כ, במהלך שנת 2005 נמכרו בשלושת השכונות 89 יחידות דיור, תמורת כ-94 מיליון שקל, זאת לעומת 110 יחידות דיור שמכרה החברה בשנת 2004 בתמורה ל-122 מיליון שקל. הכנסות החברה ממכירת דירות, שהוכרו בדו"ח רווח והפסד, הסתכמו השנה בכ-58 מיליון שקל, ומשקפות קיטון של כ-39% לעומת התקופה המקבילה.

בשורה התחתונה רשמה החברה רווח נקי של כ-58 מיליון שקל בסיכום 2005, נתון המהווה קיטון של כ-13% לעומת הרווח הנקי שהשיגה ב-2004. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת הסתכם בשנה החולפת בכ-147 מיליון שקל לעומת כ-119 מיליון שקל שיוצרו בתקופה המקבילה, מה שהותיר בקופת החברה כ-215 מיליון שקל, המוגדרים כאמצעים נזילים.

ממאזן החברה עולה, כי סך כל הנכסים של החברה בבסוף 2005 עמד על כ-2.1 מיליארד שקל, לעומת 1.98 מיליארד שקל בסוף 2004. ההון העצמי היווה בסוף השנה כ-28% מהמאזן ועמד על כ-595 מיליון שקל לעומת כ-624 מיליון שקל בתקופה המקבילה, כשבמהלך השנה חילקה החברה דיבידנד בסך 89 מיליון שקל. החברה מציינת, כי התשואה נטו על ההון העצמי שהושגה השנה הגיעה ל-9.5%.

הוצאות מימון הסתכמו ב-2005 בכ-81 מיליון שקל, נתון המהווה גידול של כ-33% לעומת התקופה המקבילה, ומוסבר בעליית מדד בשיעור של 2.7% בשנת 2005 לעומת עליית המדד של 0.9% בשנת 2004. אגב, מגמת הזינוק בהוצאות המימון צפויה לבוא לידי ביטוי בדו"חות של מרבית החברות בענף, הן על רקע עליית המדד והן על רקע הגידול בשיעורי המינוף של מרביתן בשנה החולפת.

עם פרסום הדו"חות הכספיים דיווחה גב-ים על כוונתה להצטרף להקמת פרויקט שכונת המגורים במתחם 'רמת חביב' בחיפה, בשותפות (50%) עם חברת אוסיף השקעות, בשליטת משפחת אביב.

לדברי גב-ים, הפרויקט יקום על שטח של כ-60,000 מ"ר, אשר נרכש על-ידי אוסיף מבעלים פרטיים, תמורת כ-23 מיליון דולר. בהתאם לתב"ע שבתוקף, ניתן להקים על המקרקעין שכונת מגורים בת כ-1,000 יחידות דיור בבנייה רוויה, וכן מרכז מסחרי על שטח של כ-4.2 דונם.

ההצטרפות לעיסקה תיעשה באמצעות הקצאת 50% ממניות החברה החדשה שהוקמה במיוחד לצורך הפרויקט בשם אוסיף נדל"ן למגורים, וזאת כנגד התחייבות גב-ים ליטול על עצמה 50% מהתחייבויות אוסיף בפרויקט ו-50% מזכויותיה. בין השתיים עדיין לא נתחם הסכם מחייב בעניין.

חברת גב-ים היא חברה-בת של החברה לנכסים ולבנין, אחת משתי זרועות הנדל"ן של קבוצת אי.די.בי. החברה עוסקת בתחום הנכסים המניבים ובתחום הבנייה למגורים, ישירות ובאמצעות החברה-הבת ישפרו. בבעלות החברה והחברות הבנות כ-800 אלף מ"ר של נכסים מניבים, בשיעור תפוסה ממוצע של כ-93%.

בתחום הבנייה למגורים, החברה מחזיקה עתודות קרקע וזכויות לבניה ברחבי הארץ של מאות אלפי מ"ר, כאשר לגבי מרביתן קיימות תכניות בנין עיר תקפות. מיקומם של הנכסים המניבים הקיימים, אלה שבבניה וכן הרזרבה העתידית, הנם ברובם באזורי ביקוש, לדבריה. גב-ים נסחרת כיום לפי שווי של כ-1.4 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה איבדה כ-2% מתחילת 2006.