הגלובליזציה החשבונאית תשנה את ניתוח מאזני חברות נדל"ן

חברות נדל"ן הנסחרות כיום בבורסה של תל-אביב מחויבות בדיווח בדו"חותיהן הכספיים, בהתאם להוראות שקבעה התקינה הישראלית. אולם מצב זה אמור להשתנות בקרוב: החל מינואר 2008 יחולו על דיווחי החברות כללי החשבונאות של התקינה הבינלאומית. השינוי בצורת הדיווח הינו חלק ממגמה עולמית של הרמוניזציה, שמטרתה להגיע לכללי חשבונאות אחידים, שיאפשרו לעבוד בשיטה זהה בבורסות שונות בעולם. כך, לסוחר במניות תעמוד האפשרות לסחור בכל בורסה בעולם, מבלי להידרש ללמוד מחדש את אופן ניתוח הדו"חות הכספיים בכל מדינה ומדינה.

לשיטת הדיווח החדשה יש יתרונות וחסרונות ביחס לשיטה הנוכחית. בראיון עם רו"ח דני ברנשטיין, מרכז מחלקת הנדל"ן ושותף בכיר בסומך חייקין, ועם רו"ח יעל וילף, המתמחה בנושא יישום התקינה הבינלאומית, ננסה לגעת בהשלכות השינוי בצורת הדיווח לרשות לניירות ערך על חברות הנדל"ן בישראל.

לדברי ברנשטיין, צורת הדיווח החדשה תיצור מהפך דרסטי בניתוח דו"חות כספיים של חברות. כיום החברות היזמיות מדווחות על הכנסות מפרויקט נדל"ן למגורים על פי התקדמות העבודות - קרי: דיווח רק לאחר מכירות של כ-50% מסך ההכנסות הצפויות בפרויקט, בכפוף לכך שנסתיימה בנייתן של לפחות 25% מהדירות. במרבית המקרים מדובר על פרק זמן של שנה עד שלוש שנים.

כמו כן, חברות נדל"ן רבות מחזיקות בעתודות קרקע חקלאיות, המצויות בהליך של שינוי ייעוד. הליך זה, במרבית המקרים, נמשך שנים ארוכות, בהן חל איסור לדווח על פרויקטים אלו כפרויקט מתמשך.

על-פי התקינה הבינלאומית, רווח מפרויקט לא יוכר על-פי התקדמות העבודות, אלא יידחה ויירשם רק בסיום הפרויקט כולו ושיווקו. חברת נדל"ן אשר מקימה פרויקט מגורים במשך כשלוש שנים, תוכל לדווח על רווח ממנו רק עם סיום הפרויקט, ובמשך כל התקופה תרשום רווח אפס בגין הפרויקט.

לדברי ברנשטיין, מדובר במהפכה שלילית, אשר דומה במהותה לשיטה, שהייתה נהוגה בעבר, עד לתחילת שנת 2000, תחת השם שיטת העבודות הגמורות (על פי תקן 2).

למנוע קפיצות חריגות

גלובס: למה נוצר בעבר הצורך לעבור מדיווח בשיטת "העבודות הגמורות" לשיטת "התקדמות העבודות"?

ברנשטיין: "המוסד הישראלי לתקינה חשבונאית רצה למנוע מצב, שקבלן או יזם יציג קפיצות חריגות של רווחים בדו"חות הכספיים של חברתו. היתרון הבולט בשיטת העבודות הגמורות הוא, שדיווחי החברה מתבססים פחות על אומדנים ויותר על הנתונים בשטח. אין ספק, שככל שיש פחות אומדנים בדיווח, הרי שהשקיפות ובחינת החברה נעשים בצורה טובה יותר.

"בענף הנדל"ן פועלות חברות רבות וגדולות ברמה בינלאומית. שינוי שיטת הדיווח אינו צפוי להשפיע על חברות אלו בטווח הארוך. אולם, יש להניח, שבשנה הראשונה חברות אלו ייאלצו להשקיע מיליוני שקלים בגיוס כוח אדם חשבונאי, התאמת תוכנות המחשב לשיטה החדשה ועוד. מכיוון שלחברות אלו מספר רב של פרויקטים, הרי שהמשקיע כלל לא יבחין בשינוי שיטת הדיווח".

עם זאת, ברנשטיין מתריע מפני בעייתיות באבחנה בין סיום פרויקט לבין מסירת פרויקט. לדבריו, על-פי התקן הבינלאומי, עלול להיווצר מצב שבו מנהלי החברות יגדירו כל אחד כראות עיניו מהו סיום פרויקט, דבר שיביא לשונות בין חברה אחת לשנייה.

הבדלי אופי מקומיים

"התקן הבינלאומי אינו עוסק בסוגי ההתקשרויות השונים בענף הנדל"ן, הקיימים בכל מדינה בכל הנוגע לשונות בפרויקטים. כך למשל, בישראל קיימות שיטת הקומבינציה, 'שחלוף' ועוד, שבמדינות אחרות אינן דבר מקובל. כמו כן, יש להביא בחשבון את הקשר הבעייתי שבין מינהל מקרקעי ישראל לחברות הנדל"ן, דבר שלא קיים במרבית המדינות בעולם.

"לעניות דעתי, ועדת התקינה הבינלאומית לא תספיק לתקן את העיוותים. הוועדה המורכבת מנציגים של מספר מדינות, שנפגשים כעשר פגישות בשנה בלבד. יש לזכור, שחברי הוועדה, אשר התקינו את תקן 2, שהיה נהוג עד לשנת 2000 תחת השם 'עבודות גמורות', נפגשו ושמעו את מרבית הגופים הרלוונטיים בישראל, לרבות אנשי המינהל והסקטור הפרטי. בדרך זו נסללה הדרך להתקנת התקן שהיה מקובל על מרבית הגופים הרלוונטיים".

- עד כה עסקנו בנדל"ן למגורים, אך מה קובע התקן לגבי נדל"ן המיועד להשקעה?

יעל וילף, המתמחה בנושא יישום התקינה הבינלאומית: "התקן הבינלאומי קובע, כי בהקשר של נכסים מניבים, ניתן להציג את הנכס לפי השווי ההוגן. התקן התיר להנהלת החברה לבחון ולהחליט על פי שיקול דעתה, מהו השווי ההוגן לנכס זה או אחר. עם זאת, התקן מטיל על המנהלים את האחריות לקבוע שווי הוגן של הנכס. מבחן התוצאה של המנהלים יהיה בעת מכירת הנכס. נדל"ן להשקעה מוגדר בתקינה כנכס המוחזק ע"י החברה שלא לשימושה העצמי, והיוצר הכנסה מניבה לבעליו. "בניגוד לבנייה יזמית, בה קיים חשש לשונות שבין אומדן החברה לבין המציאות בפועל, הרי שבדיווח על פרויקטים מניבים, השונות שבין השווי ההוגן שננקב, לדמי השכירות המתקבלים בפועל, ייצור לחברה רווח הון או הפסד הון".

יחסים עם המינהל

וילף: "בעיה נוספת העולה מן התקינה הבינלאומית היא ההתייחסות לחכירה ממינהל מקרקעי ישראל. משמעות החכירה היא, שבסוף התקופה, ארוכה ככל שתהיה, צפויה הקרקע לחזור לבעליה המקוריים. כך, למעשה, היזם אינו מוגדר כבעל הנכס בשלמות. בדו"חות הכספיים של החברה, כפי שמתפרסמים כיום, אין ביטוי לפגם זה בזכות הבעלות.

"התקינה הבינלאומית קובעת, כי בקרקעות המיועדות לבניית נכסים מניבים, על החוכר לרשום את הנכס בסעיף של הוצאות שכירות מראש. במילים אחרות, עליו לפרוס את תקופת החכירה למונחים של תשלום דמי שכירות שנתיים וכך להציג את החכירה בדו"חות הכספיים של החברה. יש לציין, כי דיווח זה אינו חל על קרקעות הנמצאות במלאי החברה, וטרם החלה הבנייה בהם".

תקינה בינלאומית: הרמוניזציה בשיטת הדיווח

אחידות כללי הדיווח שתחול על חברות ציבוריות החל מינואר 2008, היא חלק ממגמה עולמית של הרמוניזציה וגלובליזציה. בשלב זה מדובר במגמה בלבד ולא בחוק בינלאומי, אולם כבר כיום מספר מדינות באירופה מיישמות את כללי התקינה הבינלאומית. ההערכה היא, שבתוך מספר שנים שיטת הדיווח החדשה תיושם בכל מדינות העולם המערבי.

את המגמה של תקינה בינלאומית מובילה הוועדה הבינלאומית לתקנים בחשבונאות (IASC), אשר הוקמה ביוני 1973 כתוצאה מהסכם בין הגופים החשבונאיים באוסטרליה, קנדה, צרפת, גרמניה, יפן, מקסיקו, הולנד, בריטניה, אירלנד וארה"ב.

בשנת 1977 התארגנו הפעילויות המקצועיות הבינלאומיות של הגופים הללו תחת הפדרציה הבינלאומית של רואי החשבון (IFAC); ובשנת 1981, הסכימו שני הגופים לתת ל-IASC את האוטונומיה המלאה לפיתוח תקני חשבונאות בינלאומיים ולפרסום ניירות עמדה בנושאים חשבונאיים בינלאומיים.

באפריל 2001, החליטה ה-IASC על רה-ארגון במוסדותיה. בעקבות זאת הוקם המוסד לתקנים בינלאומיים בחשבונאות (IASB - International Accounting Standard Board), הגוף האחראי לעניינים הטכניים השוטפים ולפיתוח ואישור תקני דיווח חשבונאים בינלאומיים במסגרת תקני ה-IFRS.

כחלק מהארגון מחדש, כוננה בדצמבר 2001 הוועדה לפרשנויות ולדיווח כספי בינלאומי, המתכנסת אחת לחודשיים, ובוחנת סוגיות חשבונאיות, אשר ייתכן שקבלו טיפול חשבונאי בלתי אחיד או לא מקובל בהיעדר הדרכה מתאימה בנושא, ובמטרה להגיע להסכמה פה אחד על הטיפול החשבונאי המומלץ. החלטות הוועדה לפרשנויות מתקבלות בדיונים פתוחים לציבור.

בעקבות הארגון מחדש, ל-IASB ניתנה האחריות הבלעדית לפיתוח תקני חשבונאות בינלאומיים (IFRS), ומעליה הוקם גוף מפקח, IASC. גוף זה כולל 22 נאמנים שבין היתר אחראים על מינוי חברי ה-IASB, ה-IFRIC וה-SAC.