כללי:

חוק מכר דירות מטיל על קבלנים שורה של חובות, שנועדו להגן על רוכשי הדירות. עם זאת, על מנת להנות מהזכויות המובטחות בחוק, על רוכשי הדירות לפעול על פי החוק ועל פי הלכות שנפסקו בבתי המשפט.

החוק קובע, למשל, בטוחות כספיות, שמוכרי דירות חייבים לספק לרוכשי דירות, וכן את חובת הקונים לאפשר למוכרים לבצע תיקונים בדירה.

בפסיקה שהתפתחה בהליכים משפטיים, שנערכו לאור החוק, נקבע, למשל, מהן הנסיבות בהן רוכש דירה זכאי לקבל פיצוי בגין איחור במסירה. נקבע גם למשל, באילו נסיבות קבלנים צריכים לספק לרוכשים דירות בהתאם לנתונים שהוצגו בפרוספקטים או במצגים שיווקיים אחרים.

חשוב לדעת: חוק המכר הוא חוק שלא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונים בלבד. כלומר, לא ניתן לעגן בחוזי המכר הוראות המרעות את מצב הקונים.

חוק מכר דירות וליקויי בנייה

ביסודו של חוק מכר דירות עומדת ההנחה, כי מבנים/דירות הם בבחינת "מוצרים" מורכבים, ולפיכך, בהעדר הוכחות אחרות, ליקויי בנייה אינם מעידים על כוונת הקבלנים לספק מוצרים פגומים. החוק מחלק את האחריות בגין ליקויי בנייה, לשתי תקופות:

1. שנות בדק.

2. שנות אחריות.

שנות הבדק הן שנים בהן האחריות לתיקון הליקויים מוטלת על הקבלנים, אלא אם כן הוכיחו כי הליקויים נובעים משימוש לקוי שעשו הרוכשים בדירה, או מתחזוקה לקויה.

בשנות האחריות המצב הפוך: רוכשי הדירות צריכים להוכיח, כי הליקוי נוצר כתוצאה מעבודה לקויה, או שימוש בחומרים לקויים, ולא כתוצאה משימוש לא תקין בדירה.

משך השנים בהן חלה תקופת הבדק (שנות בדק) משתנה בהתאם לסוג הליקוי. שלוש שנות האחריות מתחילות לאחר סיום שנות הבדק, במקרים של אי התאמה יסודית (למשל, ליקוי בשלד), לא קיימת מגבלת זמן על אחריות הקבלן.

מהו שימוש לא תקין בדירה ומהי תחזוקה לקויה?

שימוש לא תקין: למשל, גרירת חפצים כבדים, הגורמת לסדיקה בריצוף. למשל, שימוש בחומרי ניקוי לא מתאימים בפרופילים של אלומיניום, הגורמים לקילוף הצבע. למשל, טריקות חוזרות ונשנות של דלתות כניסה, הגורמות ליציאה של מלבן הדלת מקיבוע, שהיה תקין, ויצירת סדקים נימיים באזור מלבני הדלתות.

תחזוקה לקויה: על פי החוק, קבלנים צריכים לספק לרוכשים הוראות תחזוקה של הדירה והמבנה. בחוברת זו הוראות מיוחדות, הנוגעות לדירה ולמבנה. אי עמידה בהוראות תחזוקה, עלולה לגרום לרוכשים לאבד הזכות לתיקון הליקויים.

בין הוראות תחזוקה שיש להקפיד בהן, יש למשל הוראות מיוחדות הנוגעות לגגות מבנים. רוכשים צריכים לפעול על פי הוראות אלו, על מנת שלא לפגוע בטעות במערכות איטום ובידוד גגות.

דוגמא נוספת: על פי הוראות התקן הישראלי, יש לבצע בדיקה דו שנתית (לפני גשם ואחריו) של מכלולי עץ בדירה, ובכלל זה פרופילים של חלונות עץ.

מהם ליקויי בנייה?

חוק מכר דירות קובע, כי בניית דירות צריכה להתבצע על פי שורה של חוקים ותקנות ובהתאם לתקינה ישראלית. בכלל זה גם חובת הקבלנים לספק לרוכשים הדירות בהתאם למפרט חוק המכר ולתוכנית המכר המצורפים לחוזה. (ראה: תוכנית הדירה).

בחוק נקבע, כי רוכשים צריכים להודיע לקבלנים על אי התאמות ליקויי בנייה, ולתת להם הזדמנות נאותה לתקנם, ואילו על הקבלנים מוטלת החובה לתקן הליקויים (ראה: מהי הזדמנות נאותה לתיקון, ראה גם הודעות רוכשים על ליקויים ומעמדו של פרוטוקול המסירה).

הזכות לפיצוי בגין ליקויי בנייה/ אי התאמות איננה אוטומטית, והיא פועל יוצא של נסיבות: למשל, האם קבלן קיבל הזכות לבצע התיקונים, כנדרש בחוק.

נהוג להגדיר ולמיין ליקויי בנייה/אי התאמות, בדרך הבאה:

1. ליקוי בנייה, או בלשון חוק מכר דירות- אי התאמה, הם כל עבודת בנייה שאיננה מבוצעת על פי החוקים, התקנות והתקינה הקבועים בחוק.

דוגמאות

* בנייה של חדרי מדרגות בניגוד לתקנות התכנון והבנייה. בכלל זה בניית מדרגות בגובה ורוחב שאינם מתאימים לתקנות התכנון והבנייה.

* טיוח קירות ממ"ד בטיח, שעוביו גדול מהעובי המוגדר בתקן.

* ריצוף חללים פנימיים על מצעים שאחוז הלחות בהם גבוה מהמוגדר בתקינה הישראלית.

2. ליקוי בנייה הוא גם כל עבודת בנייה, המבוצעת בחומרים שאיכותם ירודה.

דוגמא:

שימוש במצע ריצוף המכיל סיד, דבר העלול לייצר קורוזיה בצנרת ברזל שמותקנת מתחת לריצוף.

3. ליקוי בנייה יכול להיווצר גם במקרים של אי התאמה בין התוכנית או המפרט, שמצורפים על פי חוק, לחוזה המכירה, ובין הדירה בפועל.

דוגמאות:

* התקנת חלונות, שאינם מסוג החלונות שהוגדרו במפרט שצורף לחוק המכר.

* אי התקנת מסתור כביסה, למרות שמופיע במפרט, שצורף לחוק המכר.

אנשי מקצוע נוהגים לסווג ליקויים גם לפי המשפחות הבאות:

ליקויים גלויים - ליקויים שניתן להבחין בהם בתוך זמן קצר ממועד קבלת הדירה, למשל סטייה ממישוריות בריצוף (רצפה עקומה).

ליקויים נסתרים - ליקויים שלא ניתן לאבחן בתוך תקופת זמן קצרה, למשל חדירת רטיבות, המתבררת רק לאחר חורף גשום.

אבחנה זו, בין ליקויים גלויים ובין ליקויים נסתרים, נובעת מהאבחנה בחוק מכר דירות, בין שנת הבדק לבין שנות האחריות.

שנות הבדק הן, כאמור, שנים בהן האחריות לתיקון הליקויים מוטלת על הקבלנים (אלא אם כן הוכיחו, כי הליקויים נובעים משימוש לקוי, שעשו הרוכשים בדירה). בשנות האחריות, כאמור, המצב הפוך: רוכשי הדירות צריכים להוכיח, כי הליקוי נוצר כתוצאה מעבודה לקויה, או שימוש בחומרים לקויים, ולא כתוצאה משימוש לא תקין בדירה.

ישנם מקרים בהם אבחנת סיווג הליקוי (גלוי או נסתר) איננה מובהקת ומותנית גם בנסיבות. למשל, ליקויים בבניית חדרי מדרגות. רוכשים לא דיווחו בתקופת הבדק, אף על פי שהיה להם קושי להשתמש במדרגות.

בתי משפט יבחנו על פי הנסיבות, האם הרוכשים יכלו להניח כי מדובר בליקוי הנובע מאי עמידה כלשהי בתקנים או תקנות, או הבינו, שמתמודדים עם ליקוי רק במועד בו הזמינו חוות דעת הנדסית או אדריכלית.

ליקויים אסטטיים - למשל, סדקים נימיים בקירות או בתקרות, שאינם פוגעים בתפקוד המבנה.

ליקויים פונקציונליים או בטיחותיים - ליקוי בנייה יכול גם להיווצר כתוצאה מבנייה העומדת בכל הוראות התקנים והתקינה, ובכל זאת פוגעת בתפקוד המבנה או בבטיחות במבנה. למשל, בניית סף יציאה גבוה מדי למרפסת לא מקורה, הפוגע בתפקוד ובבטיחות של המשתמשים בדירה.

ליקויים שלא ניתן לתקנם, והם מייצרים ירידת ערך - למשל, קירות עקומים.

חשוב לדעת: ההוראות הקבועות בחוקים ובתקינה המאושרת הם הוראות קוגנטיביות, כלומר, מעמדם גבוה ממעמד החוזה או המפרט המצורף לחוזה הרכישה. מסיבה זו לא ניתן "להכשיר" באמצעות חוזי המכר בנייה שאינה על פי החוקים והתקנות.