קונים וקונים, ומחכים לשיפור חוק הריטים

חברת דירוג האשראי מעלות הוציאה לאחרונה דו"ח המספק הצצה מעניינת על שוק הנכסים המניבים המקומי, שנמצא כידוע על סף נקודת זמן משמעותית מאוד, על רקע חקיקת חוק קרנות ההשקעה בנדל"ן, הידוע כחוק הריטים. אם וכאשר יבשילו תיקונים בחקיקה, כפי שלוחצים בענף, סביר ששוק הנדל"ן המניב בישראל יהפוך לזירת התרחשויות רותחת עוד יותר מאשר כיום, אשר אף ימשוך עוד מתעניינים מעבר לים, ובמקביל ירכז שוק זה עניין ציבורי רב. נכון להיום, עדיין עומדות על הפרק בעיות מיסוייות ומשפטיות אשר מעכבות את הקמת והפעלת הקרנות, כך שנקודת הזמן הנוכחית נראית אידיאלית על מנת לסקור את השטח ולהבין מהן אמות המידה לפיהן כדאי לשפוט את הנכסים בשוק.

הכלכלנים מסבירים תחילה, ששוק הנדל"ן המניב מצוי למעשה במיתון מאז סוף שנות ה-90, לאחר שרשם צמיחה, שהביאה לגאות בתחילתו של אותו עשור. המיתון בענף בא לידי ביטוי בירידה בהיקף ההשקעות הכספיות, וכן בהיקפי השטחים בתהליכי בנייה ובהיקף שטח התחלות הבנייה. גורמים אלו הביאו לשחיקה בשיעורי התפוסה בנכסים, לירידה בדמי השכירות, לעלייה בשיעור השטחים המושכרים בשכירויות משנה, ולבסוף גם לירידה בשוויי הנכסים.

על רקע האמור לעיל, בשנים 2004-2005 חל כידוע שיפור כלכלי במצב המשק, אשר נתן אותותיו גם בשוק הנדל"ן המסחרי. לדברי הכלכלנים, מגמת השיפור בשוק הנדל"ן המסחרי התאפשרה עקב מספר פרמטרים, ביניהם: שיפור במצב העסקים בישראל, במיוחד בקרב חברות ענף ההיי-טק, ירידת שיעורי הריבית, התאוששות בפדיונות המרכזים המסחריים, וכן גידול בשיעורי התפוסה בבנייני המשרדים באזור ת"א.

לגבי שוק הריטים המתהווה, מעלות מעריכה, שהקמת השוק עשויה לתרום להעלאת הסלקטיביות בשווי הנכסים, בעיקר של מרכזי קניות ומבני משרדים באזורי ביקוש, וכן נכסים המושכרים לממשלה או לשוכרים אחרים באיכות גבוהה. הערכה נוספת היא, ששוק ריט משוכלל עשוי לשפר בטווח הבינוני את מקורות המימון לרשות הענף בארץ.

לסיכום הגורמים הנ"ל, מצרפים הכלכלנים את העובדה, שבשנים האחרונות חל קיטון בשיעור התחלות וגמר הבנייה בענף, ומגיעים למסקנה, שהמגמה החיובית בשוק הנדל"ן המניב עשויה להימשך בטווח הקצר, ובעיקר באזורי ביקוש במרכז הארץ. סיבות מסייעות נוספות למגמה הן היצע השטחים הפנויים שפחת בשנים האחרונות, וכן הרגיעה השוררת בזירה המדינית.

דמי השכירות ימשיכו לעלות

מהם הגורמים המשפיעים על הביקושים בשוק המשרדים? מסתבר שישנם הרבה מאוד פרמטרים שמומלץ לשים אליהם לב, ולא רק לנושאים קונבנציונליים כמו מיקום הנכס, התשואות ואיכות השוכרים.

כלכלני מעלות מציינים, כי מומלץ לעקוב, בין היתר, גם אחר דרכי הגישה והתחבורה, איכות הבנייה, המצאות חנייה בבניין או חניונים בסביבה, התחזוקה והתכנון ויכולתם לתמוך בדרישות טכנולוגיות וחשמליות נוכחיות ועתידיות, יחסי ברוטו-נטו במבנה, גיל הבניין, צורתו הפנימית והחיצונית של הנכס, רמת שירותי האחזקה בנכס, גובה המיסוי באזור וטיב השירותים האזוריים, מידת התחרות באזור לסוג הנכס, מגמות תפוסה היסטוריות בנכס, קירבה לקהלי יעד, קירבה לשירותים ציבוריים ולשירותים נלווים.

נתון חשוב נוסף הוא, שלדברי הכלכלנים קיימים הבדלי מחירים משמעותיים בין בנייני משרדים בודדים לבין פארקים, כשמחירי השכירויות בפארקים גבוהים לרוב בשיעורים של 10% עד 20% ממחירי השכירויות של מבני משרדים בודדים.

לגבי מצב הענף, במעלות מציינים, כי בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2005 נרשמה ירידה של כ-35% בשטח התחלות הבנייה בתחום המשרדים לעומת התקופה המקבילה ב-2004. לדבריהם, 2004 עצמה גילמה ירידה של כ-15% בקצב התחלות הבנייה בענף לעומת נתוני שנת 2003. במעלות מעריכים, כי נתונים אלו הנם תולדה של המיתון הארוך ששרר בענף, אשר נבע בעיקר מהיצע גבוה של שטחי משרדים לעסקים בשנים האחרונות, במקביל לביקושים שהלכו ופחתו במהלך שנות המיתון הכלכלי שחווה המשק.

למרות זאת, הכלכלנים מציינים, כי בשנת 2005 ניכרה התאוששות בשוק המשרדים, שהגיעה לאחר 4 שנים של שפל מתמשך. הביטוי לאותה התאוששות נרשם גם בדמי השכירות וגם בשיעורי התפוסה, ובא לידי ביטוי בעיקר במרכז הארץ.

עפ"י הנתונים עצמם עולה, שבמרבית אזורי הביקוש במרכז הארץ נרשמה ב-2005 עלייה ממוצעת של כ-10% ברמת המחירים למ"ר, זאת לאחר שחיקה בשיעורים של כ-20%-30% מאז תחילת שנת 2000. במקביל, גם שיעורי התפוסה הממוצעים ירדו מאז לרמות של כ-70%-80% בסוף 2004, לאחר שעמדו בתחילת התקופה על רמה של כ-90%-95%.

בפילוח אזורי עולה, כי שוק המשרדים של ת"א ממשיך להיות השוק המוביל בארץ. הכלכלנים מציינים, כי בשנת 2005 חלה עלייה ממוצעת בשיעור של כ-10% בדמי השכירות החודשיים הממוצעים למ"ר בת"א, לרמה של 12.3 דולר. במקביל, שיעור התפוסה הממוצע בבנייני המשרדים בת"א רשם עלייה לרמה של כ-82% בשנת 2005, זאת לאחר שעמד על רמה של כ-73% בשנת 2004.

שוק בולט נוסף הוא זה של פ"ת (בו פועל פארק אזורים), אשר נמצא במגמת שיפור ניכרת בשנת 2005. דמי השכירות הממוצעים למ"ר עלו בפ"ת בכ-12% ל-11.3 דולר, ובמקביל שיעורי התפוסה עלו מרמה ממוצעת של 72% בשנת 2004 לרמה של כ-82% בשנת 2005.

שוק הנדל"ן המשרדי בהרצליה פיתוח צפוי, לדברי מעלות, להמשיך בשנה הקרובה את השיפור הניכר שרשם בשנת 2005. זאת, לאחר שסבל בשנים האחרונות ממלאי גדול של משרדים פנויים, אשר הולך ומתדלדל לאחרונה. דמי השכירות הממוצעים למ"ר עלו בו בשנת 2005 בכ-13.5% לרמה של 12.6 דולר, ושיעור התפוסה הממוצע עלה מרמה של כ-77% בשנת 2004 לרמה של כ-88% בשנה החולפת.

לדברי הכלכלנים, שוק המשרדים של רחובות התרחב בשנים האחרונות, על רקע בניית קריות המדע וההיי-טק בצפון העיר. דמי השכירות החודשיים הממוצעים למ"ר בו רשמו בשנה החולפת עלייה של כ-8% לרמה של 9.7 דולר.

השוק החיפאי רשם גם הוא התאוששות בשנת 2005, אך לדברי הכלכלנים מחירי המשרדים בו נותרו נמוכים בהשוואה לאזורי ביקוש קלאסיים. דמי השכירות עצמם רשמו בשנה החולפת עלייה של כ-13% לרמה של 10.3 דולר למ"ר.

לסיכום, הכלכלנים מעריכים, כי עקב השיפור במצב המשק צפויות להימשך גם בשנים הקרובות המגמות שנרשמו ב-2005, קרי עלייה בדמי השכירות ובשיעורי התפוסה. מגמה זו תנבע כאמור מהשיפור במצב המשק המקומי, אשר מביא עמו עלייה ניכרת בביקוש לשטחי משרדים.

עלייה בפדיון הקניונים

גם את שוק הנדל"ן המסחרי, הכולל פרט לקניונים גם חנויות, אולמות תצוגה, תחנות דלק, מסעדות ומרכזי בילוי, מכמתים לפי מספר רחב של אינדיקטורים. במעלות מציינים, כי הגורמים הרלוונטיים הם: המיקום, קרבה לקהל היעד, דרכי הגישה, המצאות חניונים, חלוקת שטח יעילה בתוך המרכזים המסחריים, שעות פתיחה נוחות, מיצוב המרכז המסחרי, תמהיל החנויות וקיום מוקדים בידוריים כמוקד משיכה ללקוחות.

לגבי תחום הקניונים, מעריכים, כי הוא מושפע ממגוון רחב של גורמים, כשאחד הבולטים מביניהם, שצץ בשנים האחרונות, הוא מרכזי סחר חוץ עירוניים זולים (הפאואר סנטרים). לדבריהם, מרכזים אלו מאופיינים במספר רב של חנויות עוגן ומחסני עודפים, אשר מציעים סחורות במחירים נמוכים בהשוואה לקניונים, ומהווים תחרות ניכרת עבורם.

הכלכלנים מעריכים עוד, כי הגידול שנרשם בשנים האחרונות בכמות הקניונים ומרכזי המסחר, הביאה לעודף של שטחי מסחר, בעיקר באזור השרון, ראשל"צ וחיפה. עוד הם מוסיפים, שגם התחרות בענף זה התגברה בעקבות הגידול בשטחי המסחר, והם מסבירים, שעל מנת להתמודד עמה מחויבים המרכזים המסחריים לייצר בידול. לדבריהם, שיפור המיצוב, פנייה לקהלי יעד ספציפיים והשקעות במוקדי משיכה שונים, הם חלק מהדרכים לייצר את הבידול המבוקש.

בשטח עצמו ניכר בשנת 2005 שיפור גדול בביצועי המרכזים המסחריים, אשר בא לידי ביטוי בפדיון הקניונים המובילים, שרשמו עלייה שנתית של כ-8%-10%, ונהנו מעלייה דומה במחירי השטחים המושכרים. לשם המחשה, דמי השכירות החודשיים הממוצעים למ"ר באזור ת"א רשמו עלייה של כ-9% ל-30.8 דולר למ"ר. במעלות מעריכים לסיכום, כי השיפור בביצועי המרכזים המסחריים בשנה האחרונה הנו תוצאה של השיפור הכלכלי המתמשך במשק, אשר הביא עמו לעלייה בכוח הקנייה של הציבור ובביקוש לצרכיה פרטית.

שורה של שחקנים חדשים

מלבד הנתונים המספריים וההערכות המתבססות על גורמים אנדוגניים, ראוי להזכיר גם, שאחת התופעות הבולטות, ששינו בשנה החולפת את פני שוק הנדל"ן המניב, היתה 'החזרה ארצה' של יזמים ישראליים בולטים, ובמקביל גם כניסה של שחקנים חדשים לשוק.

יזמי הנדל"ן הישראליים, אשר עשו בשנים האחרונות הון עתק בהשקעות מוצלחות בתחום הנדל"ן המניב בחו"ל, ככל הנראה זיהו נקודת שפל בשוק המקומי, שתורגמה מבחינתם להזדמנות קנייה. מאחר ובחלק משווקי חו"ל החלו דווקא לצוץ סימני האטה, אשר העלו חששות לירידה בשווי הנכסים המניבים, לא היה מבחינת אותם יזמים ישראליים עיתוי טוב יותר לחזור בגדול לשוק המקומי.

מלבד אותם יזמי נדל"ן, גם חברות הביטוח המקומיות הופכות בהדרגתיות לפקטור מרכזי בשוק הנדל"ן המניב. אלו רואות בשוק הנדל"ן הזדמנויות השקעה מעניינות, המבטיחות תזרימי מזומנים יציבים ומובטחים לזמן ארוך, ומנגד הן גם נדרשות לגוון את אפיקי ההשקעה עקב עלייה משמעותית במצבת הנכסים שלהן בשנה החולפת, על רקע רפורמת בכר. שוק הנדל"ן המניב, בנקודת הזמן הנוכחית, הוא פתרון מושלם עבורן.

פקטור נוסף שבלט בשוק בשנה החולפת הוא גם יזמי נדל"ן יהודים, אשר מתגוררים בחו"ל, שהיו אחראיים ללא מעט עסקאות, אם מטעמי ציונות ואם מטעמי ביזנס טהור. האחרונים מביאים עמם ערימות מזומנים וגם ניסיון עסקי רב-שנים, והופכים אט-אט לגורם דומיננטי בשוק הנדל"ן, בתחום המניב וגם בתחום הבנייה למגורים.

כל הגורמים האחרונים סייעו לגידול ניכר בביקושים לנכסים מניבים בשנה החולפת, מה שתרם לא מעט לאותם נתונים המעידים על שיפור במצב הענף. בשטח עצמו עודפי הביקוש באו לידי ביטוי במרדף בלתי פוסק אחרי קניונים ומרכזים מסחריים, אשר כבר מתומחרים ברמות מחירים בהחלט לא נמוכים, וכן התמחרויות רוויות אמוציות בין חברות נדל"ן בולטות על נכסים שהוצעו למכירה בשנה האחרונה.

ברקע של כל המהלכים האחרונים נמצאת כמובן הציפייה של היזמים לתיקון חוק הריט, מה שעשוי להציף להם ערך רב בנכסים, עם כניסת הציבור להשקעה בהם. מלבד זאת, צפויה תעשיית הריט להפוך את שוק המניבים בישראל להרבה יותר נזיל מתוקשר ותוסס, זאת כמובן במידה והגורמים המעורבים בדבר יידעו להתגבר על המכשולים אשר לעת עתה עומדים בדרך.