קניתם דירה? אז קניתם

ביהמ"ש המחוזי בת"א הורה לזוג, שרכש דירה, ממי שהתחזה להיות הבעלים שלה, לפנותה ולהשיבה לידי הבעלים האמיתי. השופט הדסה אחיטוב-הרטמן מתחה ביקורת על הלכת ביהמ"ש העליון, אך נאלצה לפסוק על-פיה

דוגמא לתחושת האי-נוחות, שהיא לעיתים מנת חלקם של שופטי הערכאות הנמוכות יותר, הכפופים להלכות בית המשפט העליון, ניתן למצוא בפסק דינה של שופטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, הדסה אחיטוב-הרטמן.

פסק הדין ניתן בתביעתם של בני הזוג לואיזה וראובן פז, בה הם ביקשו מבית המשפט לקבוע, שהם הבעלים החוקיים והבלעדיים של דירה בפרויקט "פואבלו אספניול" שבראשל"צ, ולהורות למי שהתיימר להיות הבעלים החוקיים לסלק את ידיו מן הדירה ולהשיבה לידיהם. זו השתלשלות הדברים.

כבר בשנת 1981 נרכשה הדירה על-ידי בני הזוג פז. עם זאת, בספרי המקרקעין לא נרשמו הזכויות על-שמם, אלא הייתה רשומה לטובתם הערת אזהרה. לאחר רכישת הדירה, בני הזוג פז לא התגוררו בה, שכן משך שנים רבות, עד לשנת 2002, הם שהו בשליחות בחו"ל.

סיפור קפקאי

בשנת 1999 נרשמו זכויותיהם של בני הזוג פז בדירה בספרי המקרקעין. אלא שלמרבה הפלא, לא הם פעלו לשם כך, ולא היה ידוע מי גרם לכך. בדיעבד התברר, כי אנשים, שהתחזו להיות בני הזוג פז, פעלו לשם רישום הדירה בטאבו, וזאת על-מנת שיוכלו "למכור" אותה וליטול לכיסיהם את תמורתה. ואמנם, "ראובן פז" המתחזה היה אדם, שנטל הלוואות ממי שעסק בניכיון שיקים ובמתן הלוואות בריבית, שלמה קדוש שמו. אותו קדוש הודה בבית המשפט, כי "ראובן פז" הלווה לא היה אותו ראובן פז, אותו הוא ראה בבית המשפט במהלך בירור תביעת בני הזוג פז. ברור היה שמדובר במתחזה. משלא היה בידו של קדוש להביא את "ראובן פז" המתחזה לסלק לו את חובו, הוא הסכים להצעתו של המתחזה, כי האחרון יעביר לבעלותו של קדוש את הזכויות בדירה ובכך יהיה משום סילוק של חובו כלפיו.

משכך הוסכם, הופיעו הצדדים בפני עורך דין, הציגו בפניו תעודות זיהוי, וחתמו על כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות על-שם שלמה קדוש. מחיר העסקה, שנקבע ביניהם, עמד על 230 אלף דולר.

אותו שלמה קדוש חב כספים לאדם אחר - משה קדוש שמו. השניים טענו, כי אין ביניהם קשרי משפחה. זמן קצר לאחר שהזכויות בדירה הועברו לשלמה קדוש, הוא הציע למשה קדוש לפרוע את חובו לו באמצעות העברתה על-שמו של הבעלות בדירה. השניים חתמו על העסקה, והפעם עמד מחיר הדירה על 235 אלף דולר, והוא שולם על דרך של קיזוז חובו של שלמה למשה.

ושוב הועברו הזכויות בדירה, הפעם על-שמו של משה קדוש, והן נרשמו על-שמו בספרי המקרקעין בחודש יולי 1999. זמן לא רב לאחר מכן, בסוף חודש אוגוסט 1999, הוא מכר את הדירה לבני הזוג שרה ואלי חן, תמורת 167 אלף דולר בלבד. אף כי הדירה נרכשה על-ידי בני הזוג חן עוד בשנת 1999, ואף שהם עברו להתגורר בה, הם לא טרחו לעשות לרישומן על-שמם של הזכויות בה, בספרי המקרקעין, אלא הסתפקו בהערת אזהרה, שנרשמה לטובתם על הזכויות.

כשנתיים לאחר שבני הזוג חן עברו להתגורר בדירה התקיימה פגישה אקראית בינם לבין בני הזוג פז - כזכור, הבעלים האמיתיים של הדירה. רק במהלך פגישה אקראית זו נודע לבני הזוג פז, כי דירתם "נמכרה", וכי זכויותיהם בה הועברו לאחרים. אלי חן העיד בבית המשפט, ותיאר את הפגישה האקראית והמביכה: "יצאתי מביתי בדרך לעבודה, ראיתי אדם, גבר ואשה, מחפשים משהו במדרגות בפרוזדור. ואז הוא שואל אותי ישירות, מי גר פה?... אמרתי לו, פה? אני גר פה... הוא שואל אותי אתה גר פה בשכירות? אמרתי לו מה פתאום, אני בעל הדירה. ואז הוא השתתק לרגע ואמר לי, אני בעל הדירה. אמרתי לו מה? איך זה יכול להיות שאתה בעל הדירה? אני בעל הדירה.... והיה איזה שקט כזה מתוח משני הצדדים. אני לא הבנתי מה שאני שומע, אני לא יודע מה הוא אמר ואז ירדנו... פז ואני ירדנו באותה מעלית".

מייד לאחר שבני הזוג פז הגישו את תובענתם לבית המשפט, מיהרו בני הזוג חן וניסו לעשות להשלמת רישומן על-שמם של הזכויות בספרי המקרקעין. אלא שצו מניעה מנע זאת מהם.

בהתייחסה אל הסיפור הקפקאי ויוצא הדופן, ובהכריעה ב"התנגשות", שבין זכויות בני הזוג פז לאלה של בני הזוג חן, אזכרה אחיטוב את הוראתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין, הקובע שמי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון. לכאורה, על-פי לשון ההוראה, הייתה זכותם של בני הזוג חן אמורה לגבור על זו של בני הזוג פז. שהרי הם רכשו את הדירה בתמורה ובהסתמך על כך, שהזכויות בה היו רשומות על-שמו של מי שמכר להם אותה.

"אלא שהפסיקה הוסיפה תנאי נוסף לפיו 'הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין מותנית ברישום הזכות במרשם המקרקעין, ובהעדר רישום אין זכותם של הרוכשים נהנית מהגנת הסעיף'", אזכרה אחיטוב את שבית המשפט העליון קבע בפרשת הרטפלד. היא הוסיפה ואזכרה את דבריו של השופט מישאל חשין, שלפיהם "הרישום במירשם המקרקעין הוא-הוא מעשה-הקנין, ורק עם מעשה-הקנין נרכשת הזכות... רק קנין יכה קנין, ואילו זכות חיובים אין בכוחה להכות זכות קנין".

מילים אחרות: לסעיף 10 יש תחולה אך ורק אם הנכס נרשם על-שם המבקש את הגנת תקנת השוק. הערת אזהרה אינה מקימה הגנה זו, סיכמה אחיטוב.

בנתחה את הוראת סעיף 10 הנ"ל שאלה אחיטוב גם מהו אותו "תום-לב" הנדרש מכוחו. תשובתה (בהסתמך על דברי השופט אנגלרד בפרשת סונדרס): "המבחן לתום הלב הוא סובייקטיבי... כעוצמת צלצולי פעמון האזהרה כן עוצמת הבדיקה הנדרשת... מאחר שהרישום הוא תנאי הכרחי להגנה על הרוכש, מן הראוי כי יסוד תום הלב יימשך וילך עד למועד הרישום".

"כדי שהרוכש ינצח בתחרות הזכויות על פני הבעלים המקוריים, עליו להוכיח את קיומם של ארבעת היסודות לגביו (רכישת זכות במקרקעין וסיום הרכישה ברישום; מתן תמורה ממשית בפועל; הסתמכות על המרשם; תום-לב מההתחלה ועד לסיום הליך הרישום בטאבו). לחילופין, יכול הרוכש להוכיח את קיומם של היסודות לגבי רוכש קודם לו, שהרי אם מרגע הגזילה ועד הגעת המקרקעין לרוכש האחרון, היכן שהוא, היה רוכש העומד ביסודות אלו, אזי אותו רוכש 'מרפא' עבור עצמו את פגם הגזילה ומעביר הלאה את מה שיש לו-זוהי זכות טובה. במאמר מוסגר ייאמר, כי אם נדרוש גם מהרוכש הבא לעמוד בתנאי סעיף 10, משמעות הדבר תהא, כי רוכש הזוכה להגנת סעיף 10 בבית משפט, לא יוכל למכור את המקרקעין הלאה לאף אדם, שכן כל אדם אחר יידע על הפגם ולא יהיה תם לב", קבעה אחיטוב.

או אז החילה אחיטוב את הדין על המקרה הנדון. תחילה היא קבעה, כי מאחר שבני הזוג חן לא נרשמו כבעלים של הזכויות, אלא רק נרשמה לטובתם הערת אזהרה בספרי המקרקעין, הם אינם נכנסים תחת הגנתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין. "ההלכות שנקבעו בפרשת סונדרס, בפרשת הרטפלד ובפרשת קורצפלד, לא השאירו לבית המשפט פתחי מילוט. הם קבעו כלל פורמאלי וקשיח: באין רישום - אין קניין ולא הסתיימה הרכישה. לפיכך אין תחולה להגנת סעיף 10", קבעה. היא הוסיפה וקבעה, כי "על אף העובדה שהיה כפסע בינם לבין רישום הדירה על שמם של הזוג חן אין היא מהווה חלופה למעמד המכונן של מרשם המקרקעין, שבלעדיו עסקינן בזכות אובליגטורית ולא קניינית. רוצה לומר, נימוקיהם של הנתבעים אינם מאפשרים אבחון כל ההלכות הללו - ואין בה כדי לבטל את רוע גזירת החוק וההלכה הפסוקה".

נורות אזהרה

אחיטוב סיכמה סיכום ביניים וקבעה: "הזוג חן אינם זכאים להגנת סעיף 10, שהרי לא נרשמו כבעלים. זאת בכפוף לשאלה האם הרוכשים, אשר קדמו לזוג חן עמדו בתנאי הסעיף וריפאו את פגם הגזילה על ידי העברת זכות טובה. אי לכך שומה עלינו לבחון את תחולת סעיף 10 - 'תקנת השוק' על כל אחד מן הרוכשים". אף כי היא קבעה, שעל-סמך הראיות שבפניה "לא ניתן לקבוע חד משמעית, כי שלמה (קדוש) היה שותף למעשי התרמית, שביצעו המתחזים", הרי "ברור מן הראיות, כי עסקינן באדם לא נורמטיבי". היא הוסיפה: "עם זאת ללא קושי אני קובעת, כי התנהלותו של שלמה הייתה שלא בתום לב, הנ"ל לא סיפק הסברים סבירים באשר לפרטיי המתחזים וגם מעדותו עלה, כי הוא בפירוש לא סמך עליהם, אולם לא נקט אמצעי זהירות ראויים כדי לוודא שהמתחזים אכן הינם מי שהם טוענים שהם".

אשר לתום-לבו של משה קדוש, קבעה אחיטוב, כי לא שוכנעה בתום-לבו. לטענתה היו בפניו די "נורות אזהרה", כדי שזה יואיל לחקור יותר לעומק את השאלה כיצד הגיעו הזכויות בדירה לבעלותו של שלמה קדוש. "אשר על כן, משה לא קנה את הדירה בתום לב והוא אינו נהנה מהגנת סעיף 10", קבעה אחיטוב.

או אז ביטאה אחיטוב מרחשי לבה בנוגע לתוצאת ההליך: "האמת ניתנת להאמר, כי אני כשלעצמי, איני שלמה עם קביעתו של בית המשפט העליון... לפיה רוכש בתום לב ובתמורה, שאינו מסיים את הרכישה ברישום הזכות, אינו נהנה מהגנת סעיף 10. המבחן שבית המשפט העליון קבע הינו פורמאלי באופן מוחלט... לטעמי, ראוי לקבוע מודל מהותי גמיש יותר, שיעדיף כמובן את הרישום כפעולה מכוננת קניין, אך יאפשר, בנסיבות מיוחדות... להכיר בכינונה של זכות קניין על המקרקעין, על אף היעדר הרישום הפורמאלי... ברם, חוששתני שעלי לבטל דעתי מפני הכרעתה החד משמעית של פסיקת ביהמ"ש העליון, כאמור, ולא נותר לי אלא לפסוע בדרך שהתוותה - כל עוד לא תשונה".

כך, היא סיכמה וקבעה, "לאור ההלכה שנקבעה בפרשת הרטפלד ובפרשת סונדרס, יש לקבוע כי הזוג חן אינו זכאי להגנת סעיף 10, מן הטעם שאינו עומד בתנאי הרישום. רוצה לומר, הוא אינו בעל זכות קניינית בדירה אלא בעל זכות אובליגטורית ומשום כך, גוברת זכותם הקניינית של בני הזוג פז על הדירה. לפיכך, מתייתר הדיון בשאלת תום ליבם של הזוג חן".

בשולי הדברים קבעה אחיטוב, כי בעובדה שבני הזוג חן מיהרו וניסו לרשום את הדירה על-שמם לאחר שבני הזוג פז כבר פנו לבית המשפט פוגמת בתום-לבם. היא קבעה שבני הזוג פז הם הבעלים החוקיים של הדירה והורתה על פינויים ממנה של בני הזוג חן (את הזוג פז ייצג עו"ד אהרון מילשטיין; את הזוג חן ייצג עו"ד אילן קרייטר. (ת"א 2485/02). *