לווה רמאי, מתווך הלוואות רמאי

בניגוד לצדדים רגילים לחוזה רגיל, בו הצד הנפגע יכול אולי למנוע ולעצור את קידום וקיום החוזה, בנוגע לתחומי משכנתאות הנפגע מפעולת זיוף והפרה, קרי הבנק, נמצא בסיטואציה בה הוא שיחרר את כל הכסף של המשכנתא. כלומר, בדרך כלל הבנק יודע על דבר הזיוף רק לאחר שמצידו קיים את הסכם ההלוואה ו/או המשכנתא, ולא נותר לו אלא לחפש אחר הלווה והנכס. במצב זה, אם הלווה נעלם אך יש נכס מקרקעין ריאלי שניתן להיפרע ממימושו - ניחא. אך אם גם הלווה אינו בנמצא או אינו בעל אמצעים, וגם הנכס ברח מידי הבנק - אז הבנק במצב עגום.

לצערנו, לאחרונה התרבו המקרים של חוזים פיקטיביים כדי לקבל הלוואות ממשיות מבנקים ולאחר מכן להתחמק מהתשלום. כך היה במקרה שנדון בפני השופטת ענת ברון, בעניין ת.א 2530/00 בנק ירושלים נגד שולמית חבר. בעניין בנק ירושלים, הנתבעת היתה בעלת זכויות במחצית מדירה כלשהי כשמחצית שנייה היתה בבעלות בעלה לשעבר. לימים הנתבעת, תוך זיוף מסמכים באמצעות מתווך הלוואות, זייפה את חתימת בעלה והעבירה את זכויות הבעל על שמה.

לאחר מכן הנתבעת קיבלה הלוואה המובטחת במשכנתא מחברת מגדל, וקיבלה כספים מחברת הביטוח. לאחר מכן הנתבעת עשתה עם צד ג' הסכם מכר פיקטיבי. צד ג' פנה לבנק ירושלים לקבל הלוואה לצורך מימון הרכישה. בנק ירושלים, כמקובל וכנהוג, החתים את הנתבעת כמוכר על כתב התחייבות, ורשם הערת אזהרה על הזכויות בדירה.

עסקת הרכישה דווחה לשלטונות מס, אך לאחר זמן מה העיסקה עם צד ג' בוטלה, וכמובן שצד ג' הפסיק לשלם לבנק. בין לבין, בעלה של הנתבעת שנודע לו על דבר המרמה פנה לבית המשפט המחוזי לפסק דין הצהרתי, לפיו יוצהר כי מחצית הזכויות שייכות לו. עתירת הבעל התקבלה, וחקירת המשטרה הביאה לכתב אישום נגד הנתבעת והוטל עליה מאסר על תנאי.

הבעל נפטר, וילדיו היורשים נרשמו כבעלי מחצית הזכויות. הבנק הגיש תביעה נגד הנתבעת, הילדים וצד ג', וביקש להצהיר כי הבנק זכאי לרשום משכנתא. איש מהנתבעים לא הגיש כתב הגנה, וניתן פסק דין בהעדר הגנה. רק הנתבעת הגישה בקשה לביטול פסק הדין, בטענה כי היא לא חתומה על כתב התחייבות של הבנק בפני עורך דין, וכי איש מטעם הבנק לא הסביר לה מהות משפטית של כתב התחייבות ועל כן אין היא מחויבת בתנאי משכנתא, ולחילופין ואם ייפסק כי הבנק זכאי לרשום משכנתא, עדיין יש לקבוע כי תנאי פטור של דיור חלוף לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר לא חל, ועל כן אם והבנק יממש את הדירה אזי הנתבעת אמורה להיות דיירת מוגנת.

במהלך המשפט העידו הנתבעת ועוד עדים, ובמיוחד עורך הדין שאימת את החתימה של הנתבעת על כתב ההתחייבות. השופטת ענת ברון קבעה, כי גרסת עורך הדין בדבר נוהל מתן הסברים למי שחותם בפניו הינה אמינה, וגם אם עורך הדין לא זוכר במיוחד את הלווה הספציפי, ניתן להסיק מנוהל עבדוה זה כי אכן גם במקרה זה עורך הדין פעל כך.

בעניין זה, השופטת ברון מזכירה את הלכת ע.א 2548/96 בנק אגוד לישראל בע"מ נגד לופו פ"ד נד (2) 559, שקבעה שהעובדה שעורך דין לא זוכר את נסיבות החתימה היא הגיונית, ויכולה אף להצביע על אמינות. לעומת זאת, השופטת ברון קובעת כי גרסת הנתבעת הינה לא אמינה לאורך כל הדרך, ואף ספק אם מי שעוסק בקבלת כספים והלוואות במרמה יכול להעלות טענות מסוג זה.

יחד עם זאת, השופטת ברון מותחת את הסוגיה לעומקה וקובעת עניין עקרוני, ולפיו אין כל פסול לנוהג שבנק מפקיד את מלאכת ההסברים על מהות כתב התחייבות לעורך דין, ולא לעובד בנק. השופטת ברון קובעת, כי נוהג זה אף מגביר את האמינות של הבנק, באשר הלווה אמור לקבל הסברים מעורך דין שאין לו אינטרסים, עת הוא נדרש להסביר מהם החובות והזכויות של החותם על כתב ההתחייבות.

ולעניין ההגנה מכוח סעיף 38 לחוק הוצל"פ, השופטת ברון מאמצת את גישת השופט טירקל בהלכת פי.אף, איי, שקבע: "הוראות סעיף 38ג', סיפא לחוק, אינה הוראה פורמלית גרידא אלא בעלת משמעות, היגיון ותוכן הבאה להגן על החייב מפני גניבת דעת, טעות והיסח הדעת.."

וכאן השופטת ברון קובעת: "בנסיבות תיק זה כבר הובהר, כי גניבת הדעת לא נעשתה כלפי הנתבעת כי אם מצידה כלפי הבנק, וניתן להעלות את השאלה אם אין בכך כדי למנוע ממנה את הגנת סעיף 38".

ובעניין ההגנה מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, השופטת ברון קובעת כי כמו בהלכת שפייזמן (ע.א 1679/01): "אף בענייננו היתה הנתבעת הלווה בפועל, וגם כאן חתמה הנתבעת בעבר על המשכנתא הראשונה, שאף היא כללה ויתור על דיור חלוף (סעיף 8 א' למשכנתא ראשונה). על כן ההלכה שנקבעה בעניין שפייזמן כוחה יפה גם במסכת העובדתית והראייתית שהוצגה לפניי, ואשר על כן אני קובעת כי בנסיבות המקרה יש לראות את הנתבעת כמי שוויתרה על הזכות לדיור חלוף".

לבסוף, השופטת ברון נדרשה לטענה של הבנק בדבר הטלת הוצאות משפט על "הסיוע המשפטי" שסיפק הגנה לנתבעת בטענה כי מימון הייצוג המשפטי לנתבעת כמוהו כסיוע לעבריין ליהנות מפירות העבירה.

השופטת ברון מביעה תמיהה מסוימת על עצם העלאת הטענה, בקובעה כי "דומה כי הבנק ובא כוחו לא עמדו על משמעות עתירתם בהקשר זה עד תומה. משמעותה של העתירה למעשה היא חיוב עורך דין בתשלום הוצאות המשפט, אם יתברר שאין לקוחו יכול או מוכן לשאת בהוצאות שנפסקו נגדו. בעניין זה אין נפקא מינה אם עורך הדין הוא עורך דין פרטי, שבעל דין שכר את שרותיו בכסף מלא, או שמא הוא עורך דין שמונה בידי המדינה, לבעל דין שאין ידו מושגת. הטלת חובה מעין זו על עורכי הדין עלולה לפגוע פגיעה קשה וחמורה בזכותם של בעלי דין ליומם בבית המשפט".

אין ספק כי פסק הדין פורש מסכת עגומה של התנהלות לא נאותה בלקיחת משכנתאות. מי יתן ולפחות אנו עורכי הדין נעמוד בפרץ.

הכותב מתחמה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.