דמרי מתפשטת מהפריפריה למרכז

שנת 2005 הייתה כידוע שנה טובה למניות הנדל"ן, ולא קיפחה גם את החברות הקטנות בענף. אחת מהן היא חברת הבנייה למגורים י.ח.דמרי, בשליטת הקבלן יגאל דמרי. זו רשמה תשואה של 87% ב-2005 והציגה גם גידול נאה, בשיעור דו-ספרתי, בשורה העליונה והתחתונה. בפן העסקי, 2005 הייתה שנה בה הרחיבה דמרי את פעילותה מהפריפריה בדרום הארץ גם לאזור המרכז, מה שהפך אותה למותג מוכר בשוק.

הכנסות החברה בשנת 2005 הסתכמו ב-364 מיליון שקל, גידול של כ-20% בהשוואה להכנסות בסך 303 מיליון שקל בשנת 2004. לדברי החברה, הגידול בהכנסות בשנת 2005 נבע מגידול בהיקף מכירות הדירות, עליית מחיר ממוצע לדירה וכניסה של פרויקטים חדשים.

החברה מדווחות עוד, כי לאורך 2005 היא מכרה 456 יחידות דיור, בתמורה כספית כוללת של 383 מיליון שקל. זאת לעומת 430 יחידות דיור, בתמורה כספית כוללת של 322 מיליון שקל, בתקופה המקבילה אשתקד - מה שמלמד על גידול של 19% בתמורה הכספית.

ברבעון הרביעי לבדו הסתכמו ההכנסות בכ-103 מיליון שקל, גידול של כ-37% לעומת הכנסות הרבעון המקביל אשתקד. החברה מכרה במהלך הרבעון 124 יחידות דיור, בתמורה כספית כוללת של 109 מיליון שקל, לעומת 115 יחידות דיור, בתמורה כספית של 92 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2005 ו-109 יחידות דיור, בתמורה כספית של 82 מיליון שקל, ברבעון המקביל אשתקד.

כיצד מנתחת דמרי את מצב השוק? בדו"חות החברה נאמר, כי בשנת 2005 הורגשה עלייה ריאלית במחירי הדירות והחברה מעריכה כי המגמה תימשך גם בשנה הקרובה, בתנאים מסוימים: "להערכת החברה, לאור הקיטון במלאי הדירות יגדלו הביקושים לדירות מגורים. זאת, בהנחה שיחול שיפור במצב הביטחוני ומצב רוכשי הדירות ימשיך להשתפר. כמו כן, החברה צופה כי עלייה במחירי תשומות הבנייה תביא אף היא לעלייה במחירי הדירות. יחד עם זאת, החברה מעריכה, כי באזורי הפריפריה ימשיכו לסבול מרמת מחירים נמוכה בטווח המיידי" היא מציינת לגבי מצב השוק.

דמרי עצמה דאגה, כאמור, במהלך 2005 לא להמשיך ולהטיל את מלוא כובד משקלה על אזורי הפריפריה, וכיום היא פועלת במרחב שבין נתניה לאילת. התפלגות המכירות של החברה לפי ערים מעלה כי 91% ממחזור המכירות של החברה בשנת 2005 נבע ממכירות בפרויקטים בערים אשדוד, גן יבנה, ראשל"צ, ת"א, מודיעין ירושלים ואילת.

מבט על שיעורי הרווחיות של דמרי מלמד, כי הרווח הגולמי הסתכם בשנת 2005 בסך של כ-93 מיליון שקל, גידול של כ-20% לעומת 2004. שיעור הרווח הגולמי מהמכירות טיפס קלות, לרמה של 25.6%. לדברי החברה, הגידול ברווח הגולמי לעומת שנה קודמת נובע מהגידול בהכנסות.

הרווח התפעולי הסתכם בשנת 2005 בכ-73 מיליון שקל, המהווים כ-20% מהמכירות, בהשוואה לרווח תפעולי בסך כ-60 מיליון שקל. לפיכך, הגידול ברווח התפעולי השנתי עומד על כ-21% ואילו שולי הרווחיות נותרו יציבים ברמה של כ-20% מהמכירות. הרווח התפעולי ברבעון הרביעי 2005 הסתכם בכ-22 מיליון שקל, גידול של כ-45% בהשוואה לרבעון המקביל. בשורה התחתונה רשמה דמרי גידול של כ-15% ברווח הנקי ב-2005, ברמה של כ-28 מיליון שקל.

כמו חברותיה לענף, גם דמרי ניצלה את שיעורי הריבית הנמוכים ששררו במשק בשנה החולפת על מנת לגייס כספים, שישמשו אותה לפרויקטים קיימים ועתידיים. הנתונים מראים, כי הוצאות המימון במהלך שנת 2005 הסתכמו בכ-31 מיליון שקל ומשקפים גידול של כ-43% לעומת שנת 2004. לדברי החברה, הגידול בהוצאות המימון נובע מגידול בהיקף האשראי וההלוואות שנטלה החברה מהבנקים, בעיקר עקב רכישת הקרקע באשדוד לפרוייקט המע"ר.

מלבד הרחבת האשראי הבנקאי, החברה ביצעה בשנתיים האחרונות שלושה גיוסי אג"ח, אשר גם הגדילו את תשלומי הריבית אותם היא חבה למשקיעים. סך הגיוסים ב-2005 עמד על כ-84 מיליון שקל ובוצע בחודש ינואר 2005 ובחודש מאי 2005, בריביות של 5.9% ו-7.7% בהתאמה, צמוד מדד. האג"ח של דמרי זכו לדירוג A3 מחברת מדרוג.

יגאל דמרי, בעל השליטה, הביע אמון בחברה והגדיל את אחזקתו ב-2005 לרמה של 86.25% מההון, אשר שווה כיום בשוק כ-316 מיליון שקל. מהלך זה של בעל השליטה אמנם מצטייר כצעד בונה אמון כלפי המשקיעים, אך הוא גם מגביל מאוד את נזילותן של מניות החברה ופוגע בהיקפי המסחר, שכן הונה מסתכם כיום בכ-65 מיליון שקל בלבד.

"שנת 2005 התאפיינה ביציבות ברמת הביקושים, בעקבות השיפור שחל במצב הכלכלי במשק. ברבעון הרביעי אף ראינו עלייה מתונה בביקושים בענף. את הגידול בביקושים ניתן לראות בעליית מחירים בערים ירושלים, מודיעין, נתניה, תל אביב, ראשון לציון ואשדוד. הגידול בביקושים מקיף בעיקר את הדירות היקרות יותר ומבטא את השיפור ברווחת האוכלוסייה באזור.

"במהלך שנת 2005 השלמנו ביצוע ואכלוס פרויקטים בבאר שבע, בראשון לציון, בגן יבנה, באשדוד ובמודיעין. במהלך הרבעון הרביעי התחלנו בביצוע פרויקטים נוספים על קרקעות בבעלותנו בגן יבנה, בבאר שבע, בשכונת הר חומה בירושלים ובנתיבות." סיכם דמרי את 2005.

מה מתכננת החברה לשנה הקרובה? מלבד המשך הפרוייקטים הנמצאים בשלבי ביצוע, צפויה החברה להתחיל ב-2006 בשלושה פרויקטים חדשים: בניית חלק נוסף ב'עיר הימים' בנתניה, התחלת בניית פרוייקט 'נווה-זאב' בבאר-שבע ותחילת פרויקט נוסף במתחם קייזר במודיעין. בנוסף, החברה תחל לתכנן את פרויקט המע"ר באשדוד במסגרתו ניתן לבנות כ-175 אלף מ"ר למגורים וכן כ-10 אלף מ"ר שטחי מסחר. את הקרקע עצמה רכשה החברה תמורת כ-57 מיליון דולר. החברה מציינת עוד כי גם במהלך 2006 היא תשקול גיוסים נוספים בשוק ההון, בהתאם לתנאי הגיוס.

מלבד תחום הבנייה למגורים, דמרי מחזיקה גם במספר נכסים מניבים הפרושים בעיקר בערי הדרום. עם זרת, הכנסותיה מהשכרת הנכסים המניבים הסתכמו ב-2005 בכ-2 מיליון שקל, כך שמדובר בחלק זניח של פעילותה. החברה מציינת, כי בכוונתה להמשיך ולפתח קרקעות אשר בבעלותה ואשר מיועדות לבניית נכסים מניבים, כשבנוסף היא בוחנת גם השקעה בנדל"ן מניב בחו"ל. לגבי 2006, החברה מציינת כי בכוונתה לשפר את שיעורי התפוסה בנכסים הקיימים, אשר עמדה עם סיום 2005 על כ-50%, והכריזה שאין בכוונתה להתחיל בבניית מבנים חדשים על קרקעות שבבעלותה.

דמרי עצמה הוקמה בשנת 1989 על ידי הקבלן יגאל דמרי. החברה בונה כיום 1,783 יחידות דיור בכ-18 פרויקטים ברחבי הארץ, מתוכם נמכרו 593 יחידות דיור בהיקף כספי של כ-535 מיליון שקל. דמרי נסחרת כיום לפי שווי של כ-380 מיליון שקל לאחר שרשמה עליית ערך של 11% מתחילת 2006.