פישמן מרכז פעילות הנדל"ן ברוסיה לחברה אחת לקראת הנפקתה בלונדון

אליעזר פישמן רוצה לנצל את המומנטום שנוצר סביב הנפקות חברות הנדל"ן בשוק ההון הבריטי. לאחר שבחודש פברואר הודיעו חברות הנדל"ן שבשליטתו כי ברצונן להעמיק את אחזקותיהן בשוק הרוסי, כעת מודיעות כלכלית ירושלים, מבני תעשיה ודרבן כי חתמו על הסכם לאחד את פעילותן בשוק זה, לצורך הנפקתה הצפויה של הפעילות בבורסת ה-AIM הלונדונית.

הרציונל העומד מאחורי איחוד שלוש החברות הוא ברור. פישמן מנסה להציף ערך תוך כדי יצירת מאסה קריטית של נכסים, כך שבהנפקתה הצפויה של החברה היא תהווה גורם משמעותי בעל שווי נכסי רב בשוק ההון האנגלי. ריכוז הנכסים והזרמת כספים מכל אחת משלוש החברות יגדילו את היכולות הפיננסיות והמקצועיות של החברה המאוחדת ויגדילו את סיכויי הצלחת ההנפקה.

הקשר הקפריסאי

על-פי ההסכם בין השלוש תרוכז הפעילות תחת חברה קפריסאית, אשר נכון להיום נמצאת בשליטתה הבלעדית של כלכלית ירושלים. אל תוך חברה זו ינוקזו נכסיהן של החברות ברוסיה ובמקביל יועברו כספים נוספים אם באמצעות השקעה ישירה ואם באמצעות הלוואות בעלים, כך שבסופו של דבר, יזכו כלכלית ירושלים ומבני תעשיה ל-40% מהון מניות החברה המאוחדת כל אחת, ואילו הנציגה השלישית, דרבן, תזכה ב-20% הנותרים.

החברה הקפריסאית שאליה תנוקז הפעילות המשותפת, מחזיקה כיום ברשותה בשני נכסים הממוקמים בבירה מוסקבה: האחד בן 13 אלף מ"ר, עליו בנויים שני מבנים בני 5,000 מ"ר ו-7,500 מ"ר כל אחד והשני בן 20 אלף מ"ר. עבור שתי הקרקעות שילמה כלכלית ירושלים כ-14.5 מיליון דולר. בנוסף תעמיד כלכלית ירושלים לחברה המשותפת הלוואת בעלים בסכום של 17.9 מיליון דולר.

לעומתה תעביר מבני תעשיה את חלקה (49%) בחברה קפריסאית אחרת, אשר בבעלותה זכויות בקרקע בעלת 300 אלף מ"ר במחוז ירוסלבל. הקרקע, שמיועד להיבנות עליה מרכז מסחרי בשטח כולל של 45 אלף מ"ר, נרכשה לפי שווי של כ-3 מיליון דולר וכ-13.8 מיליון דולר הושקעו בהשבחתה. כמו כן תעביר מבני תעשיה את זכויותיה (90%) בנכס הממוקם במוסקבה שנרכש בתמורה לכ-23 מיליון דולר, ואשר ייבנו עליו 97 בתי נופש.

נכס אחר בשטח כולל של 410 דונם ובשווי של 36.7 מיליון דולר יועבר אף הוא לטובת החברה המשותפת.

בנוסף לנכסים תשקיע מבני תעשיה סכום של כ-2.9 מיליון דולר בחברה המאוחדת, ובתמורה לכל אלה תקבל כאמור 40% מהון המניות. דרבן תזכה ל-20% ממניות החברה החדשה בתמורה להשקעה של כ-3.9 מיליון דולר בחברה המשותפת ולהעמדת הלוואת בעלים בסך 17.1 מיליון דולר, אשר תשמש להחזר הלוואות על הנכסים השונים.

פישמן מצידו יזכה למענק שנתי שישולם בכל רבעון, החל מן הרבעון הנוכחי ועד לתום שנת 2012. על-פי ההסכם הוא יקבל פרמיה של 4% מחלקה של החברה המשותפת ברווח התפעולי בנטרול הוצאות הפחת והפחתות (NOI), מהשקעותיה העכשוויות והעתידיות ומרווחי ההון ממימוש נכסיה. בנוסף תשלם החברה המאוחדת הוצאות של עד 12 טיסות שיבצע פישמן במטוסו הפרטי לרוסיה.

כלכלית-ירושלים נסחרת במדד תל-אביב 100 לפי שווי של 2.08 מיליארד שקל. את מרבית פעילותה מרכזת החברה במערב אירופה ובצפון אמריקה. החברה הבת, מבני תעשיה (58.5% בדילול מלא), נסחרת אף היא במדד תל-אביב 100 לפי שווי של 2.59 מיליארד שקל. בשנת 2005 חל גידול של 39% בהכנסותיה לרמה של 609 מיליון שקל, והרווח הנקי הסתכם ב-47.5 מיליון שקל. דרבן השקעות הנסחרת במדד מניות היתר, סיימה את 2005 עם מחזור של 145 מיליון שקל ורווח נקי של 2.4 מיליון שקל, כ-700 אלף שקל פחות מאשר בשנת 2004. "

אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס".