ביתו של האדם הוא מבצרו של המתחזה

על-פי החוק, מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון. מילים אחרות: יכול עבריין לזייף את המסמכים, הדרושים לשם העברתן על-שמו, בספרי המקרקעין, של זכויותיו של פלוני בדירה מסוימת, לרשום את הדירה על-שמו, ולאחר מכן למכרה לצד שלישי כלשהו. הוא יכול אפילו להתחזות כבעל הדירה ולמכור אותה. עד כמה שהדבר נשמע מרחיק לכת, הרי על-פי החוק הנ"ל, במקרה שהצד השלישי רכש את הדירה בתום-לב, בכסף מלא, ובהסתמך על כך, שהזכויות בה רשומות על-שמו של המוכר, זכותו תגבר על זכותו של הבעלים הקודם של הדירה, אשר נגזלה ממנו.

אף כי הדבר לא נקבע, במפורש, בחוק, הרי בית המשפט העליון קבע תנאי נוסף, שצריך להתקיים על-מנת שזכותו של הצד השלישי תגבר על זכותו של הבעלים המקורי: על-מנת שכך יקרה, צריכה הזכות, שרכש הצד השלישי בדירה, להירשם בספרי המקרקעין. במקרה שהיא עדיין לא נרשמה, לא תגבר זכותו על זו של הבעלים המקורי.

"ביתו של אדם הוא מבצרו". כך נהוג לסבור. מתברר שהדברים לא תמיד נכונים. ביתו של אדם הוא מבצרו, שעה שהוא מתגורר בו. הקירות מגינים עליו, המיטה חמה, והסיכוי שצד שלישי כלשהו ירכוש מעבריין-מתחזה את דירתו, בלי לראות אותה קודם לכן, קלוש.

המצב שונה לחלוטין בנוגע לדירות, השייכות לאנשים, שאינם מתגוררים בהן. כאלה קיימות לרוב. בחלק מאלה מתגוררים שוכרים או ברי-רשות אחרים, ובחלק אחר לא מתגוררת נפש חיה. חזיון נפוץ הוא במחוזותינו, זה שלפיו דירה נרכשת, ובעליה החדש אינו מעוניין להיכנס ל"בלבול המוח" של השכרה וכו'. הוא מעדיף להותירה ריקה עד שילדו יינשא ויזדקק לה, או עד שמחירי הדירות יאמירו והוא יוכל למכרה ברווח נאה. רבים מבעלי הדירות האלה מתגוררים בכלל בחו"ל, ולבד מ"קשר הבעלות" שלהם עם הדירה, אין להם אליה כל קשר.

מכאן קלה עד מאוד דרכו של העבריין, המבקש להתעשר בקלות ובמהירות, על-חשבונו של בעל הדירה, שתואר לעיל. הכישור היחיד, לו זקוק עבריין במקרה שכזה, הוא "כישרון הזיוף" (ואם אינו מוכשר לכך, בשביל מה יש חברים עבריינים?). יזייף לעצמו ייפוי-כוח בלתי חוזר נוטריוני, שבו "הסמיכו" בעליה של הדירה למכרה עבורו, או יזייף "סתם תעודת זיהוי", ובה תמונתו לצד פרטיו של בעליה של הדירה, כפי שאלה רשומים בטאבו, ועם אלה ייצא לדרך. והדרך, למרבה הפלא, אינה מפותלת, והסכנות האורבות לאורכה אינן בולטות.

לא די לו, לעבריין, שיהא מוכשר בזיוף. מוטב לו שיגלה גם כישורי פריצה סבירים. שהרי לשם מכירתה של הדירה יהא עליו להציגה בפני מתעניינים. ואם כן, עליו לפרוץ את דלת הדירה ולהחליף את מנעולה (או לחלופין, להשיג את מפתחות הדירה).

מתק שפתיים

לאחר צעדים "פשוטים" אלה, די לו, לעבריין-המתחזה, שיהיה מצויד במתק שפתיים ובארשת פנים רצינית ואמינה. באלה הוא יעשה שימוש במפגשיו עם מתווכים, עם רוכשים פוטנציאליים ועם עורכי דינם של אלה. בסופו של דבר יימצא מי שיהיה מעוניין לרכוש את הדירה. לאחר שעורך הדין של הרוכש יבחן את נסח הרישום של הדירה ויוודא, כי אין מניעה למכור אותה, הוא ינסח את חוזה המכר. העבריין-המתחזה יעיר מספר הערות, על-מנת "לשמור על האינטרסים שלו", ובשעה טובה ייחתם חוזה למכירת הדירה. הצדדים ילחצו ידיים, העבריין-המתחזה יספר לרוכש עד כמה קשה לו להיפרד מן הדירה, "אבל צריך להתקדם בחיים", או "אבל אני נוסע לשליחות בחו"ל", ועורך הדין יחל להחתים את הצדדים על המסמכים הרלבנטיים - ייפוי-כוח בלתי חוזר, הצהרה למס שבח, בקשה לרישום הערת אזהרה, שטרי מכר וכו'.

בטרם הוא יחתים את ה"מוכר" על המסמכים האלה יוודא עורך הדין, כמצוות הדין, כי הוא אכן האדם, שהוא מתיימר להיות, וכי הוא מבין את מהות המסמך, שעליו הוא חותם ואת תוצאות חתימתו. הזיהוי יתבצע בדרך כלל באמצעות תעודת זיהוי. לעורך הדין אין את הכלים לגלות שתעודת הזיהוי מזויפת.

אף כי "המוכר" לא ייראה לחוץ לקבל כבר את התשלום הראשון, שעל-פי חוזה המכר, בשיעור כמה עשרות אלפי דולרים, גם תשלום זה יימסר לידיו, והוא יתחיל לחוש, במו ידיו, בפירות מעשה התרמית הפשוט שלו. לפעמים, כבר לאחר קבלת תשלום ראשון נכבד יפרוש המתחזה כנפיים וייעלם, מותיר את הרוכש ללא הדירה ועם הרבה פחות כסף. ואולי הוא יגלה קור-רוח וימשיך בביצוע העסקה עד תום. עד שמלוא סכום התמורה ישולם לידיו. רק אז הוא ייעלם, והרוכש יוכל לרשום על-שמו את הזכויות בדירה.

יהא התסריט המדויק אשר יהא: תמיד יימצא מי שתרגיל עוקץ שכזה יפגע בו פגיעה קשה. לעיתים יהא זה הרוכש, שיישאר ללא חסכונותיו וללא הדירה. במקרים אחרים יהא זה הבעלים המקורי של הדירה, אשר יגלה את דבר ה"עוקץ" רק לאחר שזכויותיו של הרוכש התמים כבר נרשמו בטאבו, והוא ייוותר ללא הדירה היקרה.

והנוכל? הוא ייעלם לו, בשקיעה, לעבר האופק, שמח וטוב לב. הוא "דפק קופה" ואפילו לא היה צריך להתאמץ מדי, לשם כך.