הערכת שווי לחניון: הפעלה עצמית או מפעיל חיצוני

כללי השמאות קובעים שני מסלולים להערכת שווי חניון. השיטה הראשונה היא שיטת ההפעלה העצמית ע"י הבעלים: על-פי מודל של הכנסות, הוצאות, חילוץ הרווח התפעולי הנקי והיוונו. הרווח התפעולי בנכסים אלו נאמד בשיעור גבוה של 10%-12% בהשוואה לנכסי מסחר אחרים, וזאת בשל הסיכון העסקי. הרווח התפעולי הנקי הסביר נאמד בממוצע בכ-65% מהפדיון לאחר ניכוי תפוסה.

השיטה השנייה היא במקרה שהחניון מושכר למפעיל חיצוני, המשלם דמי שכירות שנקבעו מראש. דמי השכירות יכולים להיות במקרה זה סכום קבוע, או במתכונת של סכום קבוע בתוספת אחוז ידוע מהרווח או מהמחזור. במקרה זה עלינו לקבוע שיעור היוון של כ-9%, כמקובל עבור שטחי מסחר. הסיבה לכך שבשיטה זו שיעור ההיוון נמוך יותר טמונה בכך, שהסיכון בא לביטוי בהפחתת דמי השכירות. בנוסף, יש לבחון את מרכיב הארנונה החודשי. הארנונה הממוצעת במרכז ת"א נאמדת בממוצע בכ-35 שקל למ"ר ובר"ג בכ-18 שקל למ"ר.

בבואנו להעריך חניון, נשתמש במונח מקדם מנוי, המבטא את ההכנסות הנובעות מהכנסה יומית, לקוחות מזדמנים ומנויים. מנוי עם הבטחת חניה לא קבועה מאפשר ל"דחוס" יותר מכוניות מהקיבולת, בשל חניה כפולה או תחלופה יומית גבוהה. מקדם מנוי יכול לנוע בגבולות 1.1-2.1 בהתאם למיקום וצפיפות לאזור.

בבואנו לחשב את שוויו של מקום חניה, הרי שנכפיל את דמי המנוי השנתיים במקדם המנוי ונפחית הוצאות של כ-40%. התוצאה שתתקבל תיתן לנו את הרווח התפעולי אותו נחלק בשיעור ההיוון הראוי.