ההתעוררות בשוק הנכסים המניבים בישראל שחלה בשנה האחרונה, בעקבות מספר גורמים, בהם סיומן של שבע שנות המיתון והצפי לעלייה בשווים של הנכסים, וכן הציפיות להקמתן של קרנות הנדל"ן, לא פסחה גם על שוק החניונים.
שוק זה המאופיין בייחודיות ובמקצועיות הינו בעל פוטנציאל רב לעשיית רווחים בהווה ובעתיד, ולאחרונה ניתן לראות גידול ברכישות חניונים מצד משקיעים זרים ומקומיים, חברות ביטוח וחברות נדל"ן.
מצוקת החנייה, בעיקר בת"א וסביבותיה, ידועה לכולנו. נראה, שהבעיה צפויה להחמיר בשנים הקרובות, בשל גידול בכמות האוכלוסייה ובמקביל במספר כלי הרכב. מגמה זו צפויה להעלות בעתיד את שווי החניונים. על פניו, נראה שוק החניונים כשוק רגוע ויציב, אך מתחת לפני השטח מתנהלים מאבקי כוחות בין המשקיעים השונים הנאבקים על רכישת כל מגרש וחניון תת-קרקעי.
במדינות מעבר לים שוק החניונים מפותח ומהווה את אחד השווקים הבולטים, כך למשל בארה"ב, אחת מקרנות הנדל"ן הגדולות מתמחה ברכישה וניהול חניונים ברחבי היבשת.
הטרנד של השקעה בחניונים גבר ביום שדלק נדל"ן הודיעה, כי רכשה 100 חניונים באנגליה בכ-970 מיליון דולר.
זו הייתה עיסקה מעניינת שהתבצעה בשלהי שנת 2003. חלקה של דלק נדל"ן בעיסקה היה 40%, שהם 243 מיליון ליש"ט, או 1.72 מיליארד שקל. זוהי אחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר שנעשו ע"י חברה ישראלית בחו"ל.
החברה המוכרת היא נשיונל קאר פארקס, שהיא חברה בת של רויאל בנק אוף סקוטלנד. כל החניונים מושכרים ל-34 שנים, עד 2037. השכרת החניונים מניבה דמי שכירות של 41.5 מיליון ליש"ט בשנה, שהם תשואה של 6.8%. התשואה צפויה לגדל בהדרגה, משום שעל פי חוזה השכירות, עולים דמי השכירות ב-2.7% לשנה.
בדומה לאנגליה, גם התשואות בישראל מחניונים, נטו לפני מס והוצאות מימון, נאמדות בכ-7% בממוצע בערים הגדולות. אולם בניגוד לאנגליה, בישראל לא קיים היצע רב של חניונים המצוי בידי גוף אחד ומשוכרים לטווח כה ארוך.
בראיון ל"גלובס" מסביר מנכ"ל סנטרל פארק, עמית קדם, על הכדאיות ברכישת חניונים ועל הדרכים לשפר משמעותית את רמת ההכנסות שהחניון מניב בתקופה קצרה יחסית ובהשקעה לא גדולה.
סנטרל פארק מנהלת כ-7 חניונים, ביניהם את החניון של מגדל משה אביב הכולל 1,200 מקומות חנייה; חניון התחנה המרכזית החדשה הכולל 800 מקומות חנייה; לז-רום שבר"ג, גרוזנברג שבת"א, חניון ביהמ"ש לתעבורה, חניון מונטיפיורי; חניון מאז"ה; ו"הפנסיון לרכב המהווה שירות אחסנה לרכב ליוצאים לחו"ל.
גלובס: איך היית מאפיין את שוק החניונים?
קדם: "מדובר בשוק שעשה קפיצת מדרגה בשנים האחרונות. חברות ניהול רבות המתמחות בניהול חניונים וזהו עיקר עיסוקם, למדו כיצד הדברים נעשים בעולם והן מיישמות את אשר למדו הלכה למעשה. כך למשל, אנחנו הכנסנו בכל החניונים שאנו מנהלים מערכת בקרה ממוחשבת, המאפשרת לנו לשלוט ולפקח על הנעשה בחניונים ממשרדי ההנהלה.
"המערכת מספקת לנו בין היתר דו"חות יומיים ותקופתיים מסודרים; ניתוח דו"חות לעדכון התעריפים, במטרה למקסם את הרווחים; ביקורת על איסוף התקבולים והפקדתם בחשבון הבנק; גילוי גניבות של עובדים; מניעת רמאויות של לקוחות ובשורה התחתונה - הגדלת המחזור והרווחיות".
- האם יש אפיקי הכשרה לניהול חניונים?
"בעולם קיימים קורסים ואף ניתנת הסמכה בנושא זה. בישראל זה פחות מפותח ומקובל. סנטרל פארק חברה בארגון החניונים העולמי Institute International Parking. במסגרת החברות בארגון אנו משתתפים בכנסים ובתערוכות בנושא חניונים ברחבי העולם".
- איך משפרים את רמת ההכנסות מחניון?
"קיימות מספר שיטות לשפר את רמת ההכנסות. בחניונים הפועלים ללא בקרה ממוחשבת רצוי להתקין בקרה שכזו. יש למפות את הרגלי צריכת החנייה של לקוחות החניון ולעודד חנייה בשעות מתות ע"י הנחה מסוימת. כמו כן, ניתן לעודד חנייה בשטחים על גג החניון, ע"י הפחתה במחיר החנייה ובכך לגרום לניצול טוב יותר של החניון.
"לאחרונה, הכנסנו לחניונים שלנו מערכת כרטיס חכם, אשר פותחה עבורנו ע"י ליפמן ישראל. היתרון הבולט בכרטיס זה נעוץ בעובדה, שהוא מקנה הטבות מיידיות במחירי החניה. הכרטיס מעניק הנחות משמעותיות בחניה ככל שיגבר השימוש בו. כך לדוגמא, טעינה של 300 שקלים תעניק תוספת של 54 שקלים, וטעינה של 200 שקלים תאפשר לרוכש הכרטיס הטבה בסך 20 שקלים נוספים.
"מדובר בפיתוח אפליקציה ייחודית לחברה שלנו, במסגרת מערכת תשלום לחונים מזדמנים. המערכת מופעלת ממסוף 'NURIT' של ליפמן, והיא מבוססת על כרטיס חכם נושא צ'יפ, בו נאגר המידע. המערכת מאפשרת לנו ניהול צמוד ובקרה קפדנית על הכספים העוברים בחניון. בכל חניה מקבל הלקוח דו"ח על יתרת הכסף שנשאר בכרטיס וכן חשבונית מס בזמן התשלום עבור הטעינה של הכרטיס".
בין הגופים הגדולים הפועלים בארץ בתחום החניונים, ניתן להזכיר את קבוצת נכסי אריאל, לה חטיבת החניונים החולשת על כ-18 אלף מקומות חנייה, מרביתם תת-קרקעיים, בשטח של כ-600 אלף מ"ר. החניונים פזורים ברחבי הארץ אולם מרביתם מרוכזים בגוש דן. החברה מנהלת בין היתר את חניון מגדל המוזיאון הנמצא בבעלות מגדל וכולל 800 מקומות חנייה; חניון מגדלי ב.ס.ר בר"ג הכולל מעל 1,500 מקומות חנייה.
קדם: "ניהול חניונים מצריך מהגוף המנהל יכולות ניהול ספציפיות. בין השאר, היכולת לשלוט בהיקפי תנועה גדולים, בשילוב פרמטרים שונים ואילוצים, בקרה פיננסית, בקרה ניהולית, תפעול וניהול שוטף, שמירה על זהירות ובטיחות מקסימליים, פעילות במרכזי ערים צפופים, פעילות במפלסים מרובים, ניצול מרבי של שטח יקר במרכזים אורבניים, דרישות ואילוצים מהרשויות, פעילות אל מול צרכי היזם - כל אלו הם מקצת מהקשיים אשר עמם יש להתמודד בהקמה ותפעול של חניון בתוך פרויקט.
"כיום בישראל קיימת מגמה חיובית בנוגע לרכישת חניונים כנכס מניב, שכן משקיעים פוטנציאליים ישקיעו בחניון לטווח זמן בינוני וארוך, תחת ההנחה שהיצע מקומות החנייה בת"א יגדל בקצב איטי יותר מאשר הגידול בכמות כלי הרכב. יש להניח שהקמת והפעלת הרכבת הקלה במטרופולין של ת"א צפויה לשנות את מאזן התנועה בעיר, אך הדבר יבוא לידי ביטוי רק בטווח הארוך".
- מהי השיטה הטובה ביותר לתמחר חניון ומהם הדרכים לשדרגו?
קדם: "חניון נמדד על-פי רמת ההכנסה החודשית ממנו. במרכזי הערים הגדולות ההכנסה החודשית של חניה בחניון טוב נאמדת בכ-150 דולר בממוצע.
"קיימות גם דרכים רבות לשדרג חניון ולהפכו לרווחי יותר. ראשית נבדוק האם לחניון בו אנו מעוניינים יש מחולל חנייה, קרי, האם החניון ממוקם בסמוך למקומות כמו בית משפט, מקומות בידור וכו'. מחולל חניה חשוב שכן הוא מעניק לחניון שעות הפעלה גם לאחר יום העבודה.
"כמו כן, ניתן, כאמור, להגדיל את ההכנסות ע"י הכנסת בקרת הכנסות ממוחשבת, שכן אחת התופעות הנפוצות ביותר בחניונים היא תופעת הגניבות. ע"י בקרה ממוחשבת ניתן להגדיל בכ-50% את רמת ההכנסות מחניון בעייתי. בחניונים רבים המצויים מתחת למרכז מסחרי גדול, דוגמת מגדל שער העיר ברמת גן, בנייני עזריאלי, מגדל סונול ועוד, בעלי החניון הציבו מכונה אוטומטית הנקראת PAY ON FOOY. בשיטה זו, ניתן לחסוך בקופאים מיותרים וכן ליהנות משקט ומהגנה מפני גניבות.
"בנוסף, ניתן להאיר את החניון באמצעות אביזרי תאורה שונים. סקר שנערך בלונדון חשף, כי 73% מהנשים חוששות להיכנס לבדן לחניון תת קרקעי בשעות הלילה. לאחרונה אנו נתקלים בטרנד חדש, של הצגת פרסומות במתחם החניון. כמו כן, ניתן להקצות שטח לפעילות מסחרית בחניון, דוגמת עסק לרחיצת מכוניות ועוד. אלו הן דרכים נוספות שנועדו להגדיל את קופת המזומנים.
"מחקר שנערך לאחרונה, העלה, כי לקוחות רבים מעדיפים לשלם את עלות החנייה באמצעות כרטיסי האשראי שלהם. שיעור המשתמשים בכרטיסי אשראי עובר את ה-45%, ונראה שחניונים בהם קיימת האפשרות לתשלום באמצעות אשראי נהנים מקהל לקוחות רב יותר.
"לחסוך בהוצאות העסק הוא אחד מכללי היסוד של כל עסק. כשאנו מדברים על חניונים, הרי שניתן לחסוך למשל בכ-25% מהוצאות חשמל רבות ע"י התקנת בקרים מיוחדים המצמצמים את עוצמת התאורה ומנתקים אותה כליל במקומות בהם בחרנו, בהתאם לשעות הפעילות".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
