"מחירי הנדל"ן בבריטניה גבוהים, אך זה לא אומר שלא ניתן להשיג תשואות גבוהות"

הפתגם "לא משנה הגיל אלא התרגיל" יושב טוב על ג'ייסון בלאנק (34) ודיוויד מארקס (36), מנהלי קרן הנדל"ן ברוקטון קפיטל, העוסקת בהשקעות בנדל"ן מניב בבריטניה. השניים, החולשים על תיק השקעות של 150 מיליון ליש"ט ש-30 מיליון ליש"ט מתוכו הושקעו על-ידי חברת אלוני חץ, אינם מייחסים חשיבות לגילם הצעיר יחסית אלא לדרך בה יניבו למשקיעים תשואה גבוהה.

"הגיל לא משחק תפקיד, לשנינו יש ניסיון של שנים בשווקים השונים בעולם ובעיקר בשוק הבריטי", אומר בלאנק. "הייחוד של הקרן שהקמנו הוא דרך הניהול שלנו". לבלאנק עבר פיננסי עשיר, שכולל עבודה בחברת ההשקעות MFS, ולאחר מכן ניהול נכסים באסיה עבור מריל לינץ'. עברו הכלכלי מסביר את התפישה האנליטית לפיה פועלת קרן ברוקטון: "אנחנו לוקחים מספר פרמטרים ומכניסים אותם לתוך משוואה, ובכך מנסים לחשב את פוטנציאל הרווח בנכס ספציפי. כך אנחנו מעריכים אם המוכר תימחר את הנכס נכון", הוא אומר.

"ישנם מספר משתנים עליהם אין שליטה, למשל הריבית", מוסיף מארקס. "אנחנו מנסים להשפיע על-ידי ניהול נכון על אותם נתונים שניתנים לשליטה. גורמים אלה יגדילו את התשואה בימים שהשוק איתן, וישאירו את התשואה כמות שהיא בימים בהם המשק חווה מיתון".

- אתה יכול להדגים?

מארקס: "ניתן להשביח את הנכס בדרכים שונות; לדוגמה להוסיף שטחים, לשפץ אותם, לשנות את דרך ניהולם ובכך לגרום להעלאת שכר הדירה".

למארקס יש טיפים נוספים להשבחת נכסים: "לעיתים יש לבחון אפשרות של שינוי ייעוד הנכס, אם ייעודו המקורי אינו מספק את התשואה המקסימאלית למבנה ולרווח ההון שניתן יהיה להפיק בעת המכירה שלו. כמו כן, אין לפסול סוגים שונים של השקעה נדל"נית במבנה בודד, למשל בכמה מהקומות במבנה יהיה נכס מסחרי (מרכז קניות) ובקומות אחרות ימוקמו משרדים".

קרן ברוקטון,שגייסה כאמור 150 מיליון ליש"ט ממשקיעים מוסדיים ופרטיים ברחבי העולם, תוכל בתוספת מינוף בנקאי של כ-80% בממוצע בעסקה נתונה, להשקיע במהלך השנים הבאות סכום של 750 מיליון ליש"ט בנדל"ן ברחבי אנגליה. "נושא המימון הוא מהותי - במיוחד בימים שהשוק קשה, מימון נכון מוריד סיכון", אומר בלאנק. "המשקיעים השקיעו לתקופה ממוצעת של 5-7 שנים, והם מבינים שלא בכל שנה ניתן יהיה לייצר תשואה עודפת על השוק", מציין מארקס, "אבל בתור קרן השאיפה שלנו היא לייצר להם תשואה ממוצעת של 20% בשנה על השקעתם הממונפת".

- האם אינכם חוששים מהדיבורים על בועת הנדל"ן בבריטניה?

בלאנק: "אין ספק שהמחירים גבוהים, אך אין זה אומר שלא ניתן להשיג תשואות גבוהות. אסור לקפוא על השמרים וכדי להצליח צריך לפעול להשבחת הנכסים. כל עוד ניתן לקנות במחיר נמוך מהממוצע, להשיג עליו תשואה גבוהה ולמכור אותו במחיר גבוה יותר - הרי שזה לא משנה אם השוק יקר או זול".

מארקס: "יש לעשות הפרדה ברורה בין הנכס לבין השוק בו הוא נמצא. אנו מתמחים בשוק הבריטי ולכן מבחינתנו השאלה היא באיזה נכס מדובר ופחות בשוק בו הוא ממוקם. השוק הבריטי הוא הרביעי בגודלו בעולם, לכן בעבודה נכונה תמיד ניתן לאתר נכסים שלדעתנו לא תומחרו נכון ואשר יש להם פוטנציאל השבחה שיניב תשואות גבוהות".

- האם לא מסוכן להשקיע במדינה אחת?

מארקס: "כקרן אנחנו משקיעים במדינה בודדת, אך המשקיעים יכולים לנתב את כספם כך שיהיו מושקעים גם במדינות אחרות, ובכך יורידו את סיכון ההשקעה". אלוני חץ, לדוגמה, מימשה נכסים בבריטניה והפיקה רווח הון משמעותי. באחרונה חזרה להשקיע באי הבריטי דרך ברוקטון, מה שלא מונע ממנה להשקיע בנכסי נדל"ן גם במדינות אחרות.

- באחרונה משקיעים ישראלים רבים קונים נכסים בגרמניה, בטוענה כי מחירי הנדל"ן במדינה נמוכים. מה דעתכם על השוק הגרמני?

מארקס: "השוק הגרמני נמצא במיתון כבר שנים, והמשקיעים כולם תקווה כי ייצא ממנו. אבל יש סיבות למיתון - היצע הנכסים גדול מאוד, הצד המזרחי מפגר בהרבה לעומת צידו המערבי, ולכן לא תמיד צריך לקנות במחיר זול. למרות שהמחירים מתחילים לעלות, עדיין ניתן להפסיד".