דלק בלרון: התחזקות לקראת ההנפקה בלונדון

השיפור ברווחיות החברה מחזק את מעמדה לקראת ההנפקה הצפויה, אשר עשויה לשקף לנכסיה מעבר לים שווי של כ-900 מיליון דולר. לשם המחשה, שווייה של דלק נדל"ן, הכולל גם את אחזקתה בזרוע הבנייה למגורים דנקנר השקעות, מסתכם כיום ב-750 מיליון דולר בבורסה של ת"א, ולכן הנפקה מוצלחת בבריטניה צפויה לייצר הצפת ערך משמעותית גם למשקיעים בת"א.

גם לעת עתה המשקיעים של דלק נדל"ן יכולים לחייך, לאחר שמניית החברה רשמה תשואה של 25% מתחילת 2006, בהמשך למומנטום החיובי המאפיין אותה עוד מסוף 2005, לאחר חבלי הקליטה בהם נתקלה בסמוך להנפקה.

מנכ"ל דלק נדל"ן, איליק רוז'נסקי: "אנחנו נמצאים כיום בהליך של הידברות עם שמאים וחתמים בלונדון, ועובדים במלוא המרץ על מנת להשלים את ההנפקה במועד. לגבי השווי, אני חושב שצריך לבחון את הדברים על סמך אמות המידה בשוק הבריטי. המשקיעים רואים שם אלטרנטיבה חסרת סיכון של 2%-3% בשנה, וחברות כמונו, שמנפיקות נכסים איכותיים עם שוכרים ארוכי טווח, מדיניות דיבידנד עקבית ויכולת ניהול שנסמכת על 'דיל פלואו' של עסקאות, יכולות לקבל מכפילי רווח בטווח של 30-40. אם הריביות יעלו ברור שמחירי הנדל"ן ירדו, אבל לפי שעה אני חושב שהשווי שאנחנו מקווים להנפיק לפיו הוא בהחלט שווי ריאלי".

מנפיקים ב-LSE

על פי הערכות החברה, היא צפויה להשלים את המהלך עד ספטמבר-אוקטובר 2006, כשבימים אלה נפגשים ראשי החברה בלונדון עם גורמים פיננסים, שצפויים ללוות את המהלך. הנפקת דלק בלרון צפויה להתבצע בבורסה הראשית של לונדון, ה-LSE, ולא בבורסת ה-AIM אליה נוהרים לאחרונה יזמי הנדל"ן הישראליים, מה שמשקף ככל הנראה את האיכויות של החברה, בהשוואה לחברות אחרות, אשר יתכן וניצלו את המומנטום החיובי ב-AIM לצורך הנפקה בשוויים בלתי ריאליים.

דו"חות הרבעון הראשון של החברה מלמדים, כי היא רשמה זינוק של 188% ברווח הנקי בהשוואה לרבעון המקביל, לרמה של 78 מיליון שקל. במקביל, רשם ה-FFO, המשקף בצורה טובה יותר את הרווח מהפעילות השוטפת, גידול בשיעור של 20% לרמה של 42 מיליון שקל.

הכנסותיה של דלק בלרון, הכוללות את ההכנסות מהשכרת נכסים ומרווחי חברות כלולות, עלו בשיעור של 41% לרמה של 157.3 מיליון שקל, בהשוואה ל-111.5 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

נכון למועד פרסום הדו"חות, החברה מחזיקה ב-211 נכסים בחו"ל, 158 נכסים בבריטניה, 34 נכסים בקנדה ו-19 נכסים באירופה. בין הנכסים הבולטים באי הבריטי - 132 חניונים, בהם שותפה החברה בשיעור של 43%, ו-16 בתי המלון של רשת הילטון, בהם שותפה החברה בשיעור של 17%. בקנדה מחזיקה החברה בעיקר מרכזים מסחריים בערים הגדולות, ובאירופה מתמקדת החברה בעיקר בשוק הגרמני, בו היא מחזיקה 12 נכסים.

הנתונים מלמדים, כי מתחילת שנת 2006 השתתפה החברה בעסקאות לרכישת נכסים בהיקף כולל של 1.9 מיליארד שקל, כשחלקה של החברה בעסקאות אלה, באמצעות חברות בנות זרות, הסתכם ב-770 מיליון שקל. נציין כי ההון העצמי שהעמידה החברה לטובת עסקאות אלה עומד על 110 מיליון שקל, כשיתרת הסכום מומנה באמצעות הלוואות נון-ריקורס בנקאיות.

בין העסקאות שביצעה החברה מתחילת שנת 2006 ניתן למנות את רכישת 45% משני בניינים בפינלנד, המושכרים לענקית הטלקום הפינית טליה-סונרה, בעיסקה שהיקפה הכולל הסתכם ב-246 מיליון שקל; רכישת 40% משני בניינים בגרמניה, המושכרים לחברת התקשורת דויטשה טלקום ולרשת הקמעונאות מטרו, בעיסקה שהיקפה הכולל הסתכם ב-505 מיליון שקל; רכישת 40% מבניין בגרמניה, המושכר לענקית הספורט אדידס, בעיסקה שהיקפה הכולל הסתכם ב-113 מיליון שקל, וכן רכישת 40% מנכס המושכר לענקית הביטוח אליאנס, שנרכש בתמורה כוללת של 730 מיליון שקל.

כמו כן חתמה החברה על עיסקה מותנית לרכישת 45% מקרקע ופרויקט לבניית מרכז מסחרי במערב שוויץ, בתמורה ל-188 מיליון שקל. בנוסף, החברה גם ביצעה שערוך ל-3 נכסים בלונדון, שתרמו לעודף עלות של 46 מיליון שקל ברבעון הראשון, וסייעו לגידול ברווח הנקי.

נכון לתום הרבעון הראשון, ההון העצמי של דלק בלרון מסתכם ב-781 מיליון שקל, ומייצג עליה של 15% מאז סוף שנת 2005. ההון העצמי הנ"ל מניף מאזן בהיקף של 3 מיליארד שקל, שתפח בכ-100 מיליון שקל מאז סיום השנה הקלנדרית.

ההון העצמי של דלק בלרון מממן כיום 26% מפעילותה, כשהחלק הארי של הפעילות ממומן בהלוואות ארוכות טווח, אותן נוטלת החברה לצורך רכישת הנכסים. עם תום הרבעון הראשון עמדה מצבת ההלוואות הארוכות של החברה על רמה של כ-2 מיליארד שקל, מתוכן מוגדרות הלוואות בהיקף של כ-1.4 מיליארד שקל כהלוואות נון-ריקורס, אשר אינן ברות זכות השבה למלווים פרט להשבת הנכס המשועבד בגינן. שווי המזומנים שבקופת החברה הסכתם עם סיום הרבעון ב-171 מיליון שקל, לאחר שהחברה ייצרה 13 מיליון שקל מפעילותה השוטפת ברבעון הראשון.

המנכ"ל מתוגמל

דלק בלרון בינלאומי, שבבעלות קבוצת דלק של יצחק תשובה, מנוהלת כיום ע"י איליק רוז'נסקי, ומחזיקה בנכסים מניבים בקנדה, בריטניה, גרמניה, שוודיה, פינלנד ושווייץ, כחלק מאסטרטגיה של רכישת נכסים במדינות בעלות יציבות כלכלית, במיקומים מרכזיים, המושכרים לשוכרים איכותיים לטווחים ארוכים.

רוז'נסקי עצמו הוא אחד מבעלי המניות בדלק נדל"ן, החברה האם של דלק בלרון, אותן קיבל על רקע הצפת הערך המרשימה שייצר בחברה בשנים האחרונות. נכון להיום, מחזיק רוז'נסקי במניות בשווי מוערך של 55 מיליון שקל. בעל מניות בולט נוסף בחברה האם הוא בנק הפועלים, שמחזיק 11% מהמניות, אותן רכש אותן בתחילת 2006.

רוז'נסקי: "אחרי שביצענו בשנה שעברה אקזיט מהותי ורווחי של חלק מהאחזקות שלנו בבריטניה, החברה ביצעה השנה השקעות כבדות בגרמניה, שוויץ וסקנדינביה, שעדיין טרם באו לידי ביטוי בדו"חות. בהקשר זה צריך להבין, שרוב ההשקעות שלנו בוצעו באמצעות חברות כלולות, ולכן הן לא יתרמו לנו לשורת ההכנסות, אך את התרומה שלהם אנחנו מרגישים כמעט בכל פרמטר של רווחיות ונמשיך להרגיש גם בהמשך.

"כיום אנחנו בוחנים השקעות בהיקף מאות מיליוני שקלים בשווקים אותם אנחנו כבר מכירים - אנגליה, קנדה, שוויץ, סקנדינביה. אנחנו מתכוונים להמשיך ולפעול לעת עתה במדינות אותן אנחנו מכירים בהיבטים של מיסוי, מימון, וכו', ולחפש רק נכסים שעונים על הקריטריונים שלנו. האסטרטגיה הברורה והעקבית של החברה היא הערך המוסף שלה על פני חברות אחרות בענף".

עסקת ההילטונים

אחת העסקאות המרשימות אותן השלימה דלק בלרון בחודשים האחרונים היא עסקת ההילטונים, במסגרתה הובילה קבוצה של חברות נדל"ן ישראליות בולטות, לרכישת 16 מלונות הילטון בבריטניה.

הרכישה עצמה נעשתה באמצעות קרן נאמנות שהוקמה על-ידי יזם הנדל"ן הישראלי יגאל אהובי, הנחשב כיום לאחד היזמים הישראלים המובילים באירופה. בתי המלון שנרכשו בעיסקה כוללים 3,100 חדרים, כשרשת הילטון אמורה לשכור מהרוכשים את בתי המלון ולנהל אותם למשך תקופה של 30 שנה, עם אופציה להארכה פעמיים, כל פעם בעשר שנים נוספות.

היקף העיסקה הכולל הסתכם ב-418 מיליון ליש"ט, וחלקה של דלק בלרון בה מסתכם ב-75 מיליון ליש"ט. חלקה של החברה בהון העצמי שהועמד לצורך העיסקה מסתכם ב-16 מיליון ליש"ט. עוד צוין, כי רשת הילטון צפויה לקבל מהרוכשים עמלת ניהול שנתית של 5.4 מיליון ליש"ט, ועפ"י התחזית בתי-המלון שנמכרו צפויים לייצר השנה רווח נקי שוטף לפני מס של 28 מיליון ליש"ט.

עיסקה בולטת נוספת אותה ביצעה החברה לאחרונה היתה רכישת בניין משרדים בעיר פרנקפורט שבגרמניה, המשמש את חברת הביטוח אליאנס. הנכס עצמו מתפרש על פני 24 אלף מ"ר ומכיל 200 מקומות חניה. היקף העיסקה עמד על 130 מיליון אירו וחלקה של דלק בלרון בה הסתכם ב-40%. השוכרים בנכס מחזיקים בחוזה עד למחצית שנת 2013, ודמי השכירות השנתיים הינם בסך של 9 מיליון אירו. החברה העמידה לצורך העיסקה 8 מיליון אירו, כשמרבית המימון הושג באמצעות הלוואת נון-ריקורס, בריבית קבועה של 5.3%.