צרות בגן עדן

בית הנופש בנייפלס, פלורידה, נראה מצויד בכל מה שצריך: ארבעה חדרי שינה מלבד חדר האורחים, בית צמוד לאורחים, בריכה פרטית ומפל מים מקיר סלע, אך הוא לא ריכז הרבה עניין מצד קונים פוטנציאליים. לכן, הבעלים החליט לצייד את הבית באביזר המודרני ביותר: הנחה של מיליון דולר. ההנחה הזו הפחיתה את המחיר המבוקש על הבית ב-25%, לא פחות. "אם אתה רוצה למכור כעת, אתה חייב לחזור למחירים של 2004", אומר סוכן הנדל"ן מחברת קולדוול בנקר פריביוז אינטרנשיונל, שמטפלת במכירה.

שוק בתי הנופש בארה"ב עובר שינוי קיצוני למדי. אחרי שנים רבות של עליות מחירים דו-ספרתיות באחוזים, כמה מרכזים פופולריים של בתי נופש סובלים לפתע מצניחה במכירות ומצבירת מלאי של בתים לא מכורים. התוצאה: הנחות כמו בנייפלס מתחילות לתפוס תאוצה. עיר אחרת שנפגעה היא פוקאסט שבקייפ קוד, מסצ'וסטס. זה קרה בדיוק כאשר המנהל הבכיר בגמלאות, ג'ק רין, ניסה למכור את ביתו שעל רצועת החוף, נכס בן שישה חדרי שינה בשטח כולל של ארבעה אקרים (כ-16 דונם). רין נאלץ להפחית את המחיר שביקש כמה פעמים, עד להנחה כוללת של 42% מהמחיר הראשוני שדרש, עד שמצא קונה ב-3.95 מיליון דולר. רין מתייחס לחוויה הזו בנימה פילוסופית, ומזכיר שהמחיר שביקש בהתחלה היה בשיא השוק. "אי אפשר לקבוע מתי השיא והשפל מסתיימים", הוא אומר.

למרות שהנתונים הרשמיים שמפרסם הממשל אינם משקפים בינתיים את ההוזלות במחירים, משיחות עם סוכני נדל"ן ואחרים אפשר בהחלט ללמוד שהמחירים הממוצעים נשחקים בכמה שוקי-מפתח. ניקח לדוגמה את ליצ'פילד שבקונטיקט, אזור של גבעות ירוקות במרחק שעתיים נסיעה מניו יורק סיטי. ליצ'פילד הייתה אבן שואבת לדיירי וול סטריט בחמש השנים האחרונות, והמחירים טיפסו בהתאם, אבל בעשרת החודשים האחרונים המחירים בקצה התחתון של השוק המקומי - בתים ב-300-600 אלף דולר - ירדו ב-12%-14%. מחזורי העסקאות בבתים שהם בדרגה אחת יקרים יותר כבר צונחים, אומר סוכן בחברת הנדל"ן לוקאל פורטפוליו פרופרטיז המקומית.

מדובר בשינוי משמעותי מהתקופה שבה המחירים עלו, לכאורה, ללא הפוגה. במשך יותר מעשור, הבייבי בומרס (כינוי לילידי שנות ה-50) נוהרים לשוק בתי הנופש או 'הבתים המשניים' (second homes) ומעלים את המחירים, ממש כפי שהעלו קודם לכן את מחירי הבתים הראשוניים שלהם. השוק שעט קדימה בשנתיים-שלוש האחרונות, והדמוגרפיה שלו - 75 מיליון ילידי שנות ה-50 - עדיין מבשרת טובות בטווח הארוך, אבל לפני כן חייב השוק הזה, כנראה, לעבור תיקון.

בעוד המומחים מתווכחים ביניהם אם הבועה עלולה לפקוע בשוק הדיור הראשוני, האוויר כבר נפלט בשריקה מחלקים בשוק הדיור המשני (בתים משניים). נייפלס שלחוף מפרץ מקסיקו שטוף השמש שבפלורידה, היא אולי הדוגמה הבולטת ביותר לכך.

נופשים נמשכו משכבר לקרבתה של נייפלס למים, לאברגליידס (הביצות הציוריות של פלורידה) ולמרכזי הקניות שמזכירים את אחיהם במנהטן. בשנה שעברה לבדה, הקונים דחפו את המחיר החציוני של הנכסים ב-30%, ל-482,400 דולר. צ'רלס אשבי, נשיא סוכנות הנדל"ן המקומית VIP ריאלטורס, נזכר שאחד מסוכני המכירות שלו מכר בבר מקומי 26 יחידות דיור במגדל בפורט מאיירס הסמוכה, בלילה הראשון ליציאת הפרויקט לשוק.

כיום, הפעילות המורגשת ביותר באזור זה היא תוספת יומית של כ-400 יחידות דיור לשירות הרישום למכירה, המשותף לסוכנויות הנדל"ן באזור, עם עשרות מקרים של הוזלות. ב-35 השנים שהוא בעסקי הנדל"ן, זו הירידה הראשונה בשוק הזה שאשבי זוכר. גם בתקופות של מיתון לא הייתה ירידה כזו.

עם העלייה בריבית על המשכנתאות, וההאטה או ההיעלמות של העליות במחירי הנכסים, הקונים שנהרו לנייפלס נסוגו בגדול. בארבעת חודשי השנה הראשונים, מכירות הבתים במחיר של עד מיליון דולר באזור צנחו ב-45% במונחי יחידות. מצבם של בתים יקרים יותר היה מעט יותר טוב, עם צניחה של 34% במכירות, אבל הלחצים בקצה העליון של השוק בהחלט מצטברים: לאורך החוף של מפרץ מקסיקו, הקבלנים עדיין הורסים בתי חווה ישנים ובונים על המגרשים אחוזות של שתי קומות, כלומר דוחפים את השוק למצב קלאסי של היצף.

הספקולנטים מסתערים על השוק

מה שעובר על נייפלס, עובר בדרגה זו או אחרת גם על שורה של אתרי קיט ונופש לוהטים - מפאלם דזרט שבקליפורניה, דרך פיניקס שבאריזונה ועד אושן סיטי שבניו ג'רזי. אל פיניקס נהרו בשנים האחרונות המוני מחפשי מציאות נדל"ן מקליפורניה, אומר מייק מסנג'ר, נשיא סוכנות רוס ליון ריאלטי מסקוטסדייל (הסמוכה לפיניקס). אבל המכירות השנה כבר צנחו ב-40%-42%, ומלאי הבתים והדירות הלא-מכורים זינק ביותר מפי חמישה ל-39 אלף יחידות.

גם מלאי הבתים והדירות למכירה במאגר הרישום הכללי של פולמאות שבקייפ קוד, עלה ב-65% ביחס לשנה שעברה, אומרת לינט הלמס מסוכנות ריל אסטייט אסוסיאייטס המקומית. עם נתון כזה, ההוזלות לא יכולות לפגר הרבה מאחור. העיר בארנסטייבל היא בין אתרי בתי הנופש הלוהטים הראשונים שבהם נרשמה ירידה במחיר החציוני של הבתים, על-פי הסקרים של התאחדות סוכני הנדל"ן הארצית בארה"ב. מחיר נכס חציוני (אמצעי בסדרה) ירד ברבעון הראשון ב-1% ל-385 אלף דולר.

שוק הבתים המשניים בארה"ב הצליח לרשום התקדמות ברמה הארצית בשנתיים האחרונות. כ-3.34 מיליון בתים משניים נמכרו ב-2005, גידול של 16% בהשוואה ל-2004, לפי התאחדות הנדל"ן. המחיר החציוני של בית נופש עלה ב-7.4% ל-204,100 דולר, והמחירים המשיכו לעלות בשווקים רבים.

אבל הכלכלן הראשי של התאחדות הנדל"ן, דיוויד לרך, צופה ירידה מתונה לכל הפחות במכירות הבתים המשניים השנה, ויש הרבה סיבות להניח שכמה שווקים עלולים לספוג פגיעה קשה במיוחד.

בתים משניים רבים נמכרו לא לנופשים רציניים, אלא לספקולנטים שקיוו לעשות מכה מהירה על הגאות המטורפת במחירי הנדל"ן. אין אפשרות אחרת להסביר את הנתון של התאחדות הנדל"ן, לפיו 60% מבעלי הבתים המשניים מחזיקים בשתי דירות (או שני בתים) לפחות, בנוסף לנכס העיקרי שלהם.

הסכנה היא שאם מספר גדול של המשקיעים הללו יחליט שהשוק כבר עבר את השיא שלו, עלולה להתעורר בהלת מימושים או מכירות לכל אורך שוק הבתים המשניים. התפתחות כזו עלולה ליצור לחצים גם על שוק הדיור הראשוני. אחרי הכל, בתים משניים מהווים כבר 40% כיום מכל הבתים (והדירות) שנמכרים בארה"ב.

סטטיסטיקה שהזמין בארונ'ס מחברת ייעוץ ממסצ'וסטס, לוקאל מרקט מוניטור, מדגימה עד כמה ספקולנטים יכולים למלא תפקיד גדול בשוק. במירטל ביץ' שבדרום קרוליינה, אתר נופש פופולארי ולהיט בקרב פנסיונרים, משקיעים החזיקו 58% מן הנכסים ב-2004, השנה האחרונה שלגביה קיימים נתונים. אתרים בפלורידה תפסו שמונה מתוך עשרת המקומות הראשונים ברשימת ההעדפות של הספקולנטים, אך גם בווילמינגטון, צפון קרוליינה, הם החזיקו ב-38% מנכסי הדיור המשניים, בלאס וגאס הם החזיקו ב-26% מנכסי הנופש ובהונולולו ב-23% (ראו טבלה).

איגו ווינצר, נשיא לוקאל מרקט מוניטור, אומר כי "זה גורם לי דאגה רבה, מאחר שהמסקנה היא שעליות המחירים נבעו יותר מפעילות ספקולטיבית מאשר מפעילות של אנשים שמתכוונים להחזיק בנכסים הללו. זה אומר לי שיש 'בום' ספקולטיבי בשוק".

מרוץ המחירים של השנים האחרונות הוא סיבה מספקת לחששות. דו"ח של בנק המשכנתאות הגדול נשיונל סיטי מקליבלנד, מצביע על תמחורי-יתר רציניים בכמה אתרי בתי נופש בפלורידה, קליפורניה ועוד.

על-פי הערכה, טוסון, פרסקוט ופיניקס שבאריזונה סובלות כיום מתמחור-יתר של כ-52% בנכסי דיור, בהתבסס על רמת הכנסה, צפיפות אוכלוסייה ומחירים היסטוריים. במקומות גבוהים ברשימה הזו נמצאים גם בנד שבמדינת אורגון וכן אושן סיטי ואטלנטיק סיטי שבניו ג'רזי, שבהם מחירי הבתים מופרזים בשיעורים של 50% ו-60% בהתאמה (ראו טבלה).

מאחורי כל זה מתקיימת קדחת ספקולטיבית שמזכירה בצורה מצמררת את וול סטריט של סוף שנות ה-90. כ-65% מבעלי הבתים המשניים שנסקרו על ידי התאחדות סוכני הנדל"ן הארצית, אומרים שהם רואים בבתים הללו השקעה טובה יותר מאשר מניות, ו-29% אומרים שהם מתכננים לרכוש עוד נכס דיור בשנתיים הקרובות. 64% מתוך בעלי ארבעה ויותר נכסי דיור, מתכוונים להוסיף לעצמם עוד נכס דיור בשנתיים הקרובות.

סימני היצף לאורך החוף

אבל הספקולנטים הללו עלולים לאבד במהירות את הלהיטות שלהם, אם המחירים ימשיכו לרדת. "אנשים כבר לא מאמינים בחוקי ההיצע והביקוש", אומר אסטרטג השוק של חברת אדוארד ג'ונס, אלן סקריינקה. "אנחנו לא אומרים שזו בועה, אבל אנחנו אומרים שהמחירים מנופחים וצפויים לעבור תיקון כלפי מטה של 20%-25%, בתוך ארבע או חמש שנים".

הוא דוחה את טענתם של שורי נכסי הדיור, שהערים לאורך חופי פלורידה וקליפורניה יהיו מוגנות בגלל ההיצע המוגבל של נכסים לאורך החופים. "מחירי הנדל"ן והקרקעות ביפן ירדו במשך 15 שנים, ויפן היא אי עם היצע מוגבל של קרקעות", אומר סקריינקה.

דרום פלורידה מצטיירת כמוקד ההיצף הקרוב של השוק. במחוז פאלם ביץ' מלאי הבתים הלא-מכורים שולש ויותר בשלוש השנים האחרונות, ליותר מ-25 אלף. כמה סוכנים בדרום פלורידה דיווחו על עלייה של פי ארבע במלאים הללו בשנה האחרונה, ורשת הנדל"ן קולדוול בנקר רזידנשל סגרה באחרונה ארבעה מתוך 31 סניפיה באזור פאלם ביץ'; החברה מגדירה זאת כ"קונסולידציה צפויה מראש".

דבר אחד ברור למדי: בשוק הזה כבר לא מסתובבים הרבה קונים. "בעלי הבתים שחייבים את הכסף עכשיו, בהחלט ספגו מכות", אומר סגן נשיא חברת פורטפוליו פיין פרופרטי משיקאגו. "הבעיות רק מצטברות", הוא מציין, "בגלל ההאצה המתמשכת של הפיתוח באזורים האופנתיים מדי".

לאס וגאס היא כיום "דוגמה קלאסית לשוק מחומם יתר על המידה, שסובל מעודפי היצע שלא ייגמרו בטווח הקרוב", אומר קבלן מקומי, ואמנם, מספר פרויקטים של בנייני קונדו בעיר כבר בוטלו, לאחר שלא גייסו די קונים כדי למשוך מימון לבנייה.

בחוף המזרחי, סימני ההיצף ניכרים לכל אורך החוף של ניו ג'רזי. סוכנים בעיירת הקיט סטון הרבור שיגרו השנה גלויות לתיירים קבועים, והציעו להם דירת קונדו של שלושה חדרי שינה ב"הזדמנות השקעה מושלמת" של 739 אלף דולר. "השוק בהחלט בשלב התיקון שלו", אומר סוכן באושן סיטי. זו גם התחושה בהאמפטונ'ס, אזור הנופש היוקרתי של לונג איילנד הסמוך לניו יורק. שם נרשמה ירידת מחירים של 3%-5% בהשוואה לאשתקד, והמחירים שנעים בדרך כלל בין 1.5 מיליון ל-4 מיליון דולר, מחזיקים מעמד לפי שעה.

להערכת הסוכן ג'ון הולסטד מחברת הנדל"ן אלן שניידר בהאמפטונ'ס, עדיין צפוי ביקוש לא רע לקצה העליון של שוק הנכסים המקומי. הנחה זאת שלו תעמוד למבחן כאשר החברה תתחיל לשווק את הפרויקט החדש שקיבלה לידיה - שכונה חדשה לאורך חופי ברידג'האמפטון, עם מסלול גולף משלה, שנבנתה בהשקעה של 75 מיליון דולר.

כמה קונים פוטנציאליים יושבים על הגדר בימים אלו, ומעדיפים לשכור בתים במקום לקנותם. זאת אחת הסיבות לכך ששוק השכירות בהאמפטונ'ס נחשב כעת לחזק מאוד. הסוכנות של הולסטד רשמה באחרונה את השיא שלה לדמי שכירות בחודשי הקיץ, כשבית בסאג הרבור הושכר ב-350 אלף דולר.

רוכשים אחרים מחפשים יציבות מסוימת באמצעות התרחקות מהשווקים הלוהטים המסורתיים, אבל עיירות שלוות רבות לשעבר כבר נתגלו על ידי קבלנים וקונים פוטנציאליים. "אתה מוצא שעיירות קטנות יותר, שעד לפני 10 שנים נחשבו למקומות נידחים, הופכות כיום לאתרי עלייה לרגל של העשירים והמפורסמים", אומר חוקר בכיר במכון הקרקעות האורבני. הוא מצביע על העיירה רוקלנד שבמדינת מיין, בציינו כי "לפני 20 שנה אף אחד לא חיפש שם בית משום שהיא נחשבה לנידחת. כיום, היא מופיעה במדריכי נסיעות בינלאומיים", הוא אומר.

התנאים הקשים בשוק הבתים המשניים אינם עניין של מה בכך עבור בעלי הבתים הללו. מה שמכונה 'השוק העמיד הגדול' - אנשים עם נכסים שבין 100 אלף למיליון דולר שניתנים להשקעה - יספוג כנראה את המכה הקשה ביותר של ירידות המחירים. ספקטרם גרופ, חברת ייעוץ משיקאגו, טוענת כי יותר משליש מנכסיו של הציבור הזה מושקע בנדל"ן. באופן כללי, בעלי הבתים הללו פגיעים יותר מאשר העשירים באמת, גם משום שיתקשו להחזיק מעמד בשוק שיהיה חלש במשך כמה שנים, וגם משום שיהיו להם הפסדים גבוהים יחסית אם יצטרכו לממש את הנכס במצב של היצף בשוק.

בו זמנית, מומחים רבים מקדמים בברכה את המפנה בשווקים. הם מכנים אותו "תיקון נחוץ" שהיה חייב להתרחש, לפני ששוק הבתים המשניים יוכל לחדש את עלייתו. "בסך הכל זו תופעה מבורכת, משום שהשוק הלך יותר מדי לכיוון הספקולטיבי", אומר הסוכן אשבי מ-מייפלס, פלורידה. "היה צורך בתיקון הזה, כי בלעדיו הייתה מתרחשת פקיעת בועה גדולה".

מוסיף מייק מקמרי, סוכן בחברת VIP באיים סניבל וקפטיבה בפלורידה: "זה לא שהשוק במצב גרוע, אבל הוא מזכיר את גוגל. יש כאן ערך, אבל יכול להיות שהוא תומחר בצורה מופרזת".

בטווח הארוך אין ספק שיש מקום לאופטימיות. דור הבייבי בומרס ממשיך לצבור הון ונכסים, הן בירושה והן מהכנסותיו. בני הדור הזה אוהבים לרכוש בתים משניים, במטרה לעבור להתגורר בהם בגיל הפרישה, ואם יאיר להם המזל פנים הם ייהנו גם מתשואות פיננסיות נאות. "בתי נופש הפכו להיות אחת מהשקעות הנדל"ן הטובות ביותר, בייחוד לאורך החופים", אומר אחד מסוכני הנדל"ן. הצרה היא, שכמה בעלי בתים יצטרכו להמתין לא מעט לפני שכל זה יחזור להתרחש. "