בולגריה - מסע שורשים

בנייני המגורים המפוארים, הנבנים בימים אלה באיזורים העוטפים את מרכז סופיה, ממחישים את פריחת שוק הנדל"ן בבירה הבולגרית. עליות המחירים המתמשכות של השנים האחרונות, שהקפיצו את מחירי הדירות במרכז סופיה לשיאים שרק לפני עשור נראו כדמיוניים, והציפיות של חלק מהמשקיעים לעליית מחירים נוספת לקראת הצטרפותה הרשמית של בולגריה לאיחוד האירופי - כנראה בתחילת שנת 2007, הביאו לתנופת בנייה גם באיזורים המרוחקים ממרכז העיר.

סופיה הפכה בשנים האחרונות לאבן שואבת, הן למשקיעים זרים, המזהים פוטנציאל כלכלי בבולגריה, והן למאות אלפי בולגרים, בעיקר צעירים, הנוהרים לעיר הגדולה, גם ממקומות מרוחקים, לנוכח אפשרויות התעסוקה המגוונות יותר ומוסדות הלימוד האקדמיים, המושכים סטודנטים גם מחוץ לבולגריה.

רבים מהצעירים המגיעים לסופיה, בהם סטודנטים, אינם מסוגלים לרכוש דירה, לנוכח המחירים הגבוהים. ואכן, שוק הדירות להשכרה בסופיה פורח. מתווכת, המבצעת עסקאות נדל"ן בסופיה ובאיזורים נוספים בבולגריה, העריכה, כי בשנה האחרונה זינקו מחירי השכירות בסופיה בשיעור של כ-15%-20%, תלוי כמובן באיזור. ככל שמתקרבים למרכז התוסס - המחירים מזנקים עוד יותר. על-פי ההערכות, בסופיה ופרבריה מתגוררים כיום כשלושה מיליון בני אדם, כאשר בכל בולגריה מתגוררים, על-פי ההערכות, כשמונה-תשעה מיליון (בולגרים רבים מתגוררים ועובדים במדינות אחרות וחלקם חוזרים לאחר שהצליחו לחסוך כסף לרכישת בית, או עסק) כך שבפועל, כשליש מתושבי בולגריה מתגוררים בסופיה.

בשנים האחרונות נרשם גם זינוק במחירי השכירות של חנויות ועסקים במרכז העיר. ברחוב ויטושקה, הנחשב ל"חלון הראווה" של סופיה, מחירי השכירות בחנויות היוקרתיות עומדים, לדבריה, אף על 1,000 אירו למ"ר.

אולם, ברחובות המסחריים הסמוכים, המחירים נמוכים יותר, לעיתים בשיעור של 50% ויותר. אבל כאשר מדובר בבולגריה, שרמת החיים של מרבית תושביה עדיין נמוכה משמעותית, לעומת עמיתיהם במדינות האיחוד האירופי - המחירים נראים יותר קרובים לאירופה, מאשר לפריפריה הבולגרית. גם מחירי דירות המגורים במרכז סופיה ובשכונות היוקרתיות שלמרגלות שרשרת הרי ויטושה, החולשים על העיר - זינקו בשנים האחרונות. המחיר של דירת סטודיו חדשה עם מטבח ושירותים, הממוקמת במקום טוב במרכז ההיסטורי, עשוי להגיע ל-40,000-50,000 אירו, תלוי במיקום ובטיב הבנייה.

מחירי דירות יד שנייה נמוכים יותר, אך עדיין יקרים יחסית לרמת החיים בבולגריה - כ-30,000 אירו לדירת חדר עם מטבח, סלון קטן ושירותים. הנהירה לסופיה הקפיצה, כאמור, את מחירי השכירות, ודמי השכירות של דירת חדר במרכז סופיה נע בין 120 ל-300 אירו ולעיתים אף יותר, תלוי כמובן במיקום ובמצב הדירה.

מרכז סופיה עבר בשנים האחרונות "מתיחת פנים". מראות הצבעים המתקלפים מהבניינים הבלויים בני מאות השנים והתשתיות הקורסות - התחלפו בנופים של מבנים משופצים ותשתיות משוקמות. גם מערכת התחבורה עברה מהפך, בעקבות השלמת הרכבת התחתית בחלקים נרחבים. המטרו פועל במקביל לרכבת החשמלית המיתולוגית (טראם), שממשיכה להוות את כלי התחבורה הפופולרי ביותר ברחובות הסואנים.

אולם, פקקי התנועה, בעיקר בשעות הלחץ של הבוקר ואחה"צ, בולטים למרחקים והם נובעים מעליית רמת החיים, המאפשרת ליותר בולגרים לרכוש רכבים (ולא רק למתעשרים החדשים שלאחר נפילת השלטון הקומוניסטי, הבולטים ברכביהם המפוארים) וגם מהאילוץ של רבים להגיע בכל בוקר מאיזורים מרוחקים, למקומות עבודתם "בסיטי" של סופיה. למרות "מתיחות הפנים" והשיפוצים הבולטים לעין - בחלקים נרחבים של סופיה עדיין ניכרים סימני ההזנחה מתקופת המשטר הקומוניסטי. לא אחת נראים בסמוך לבניינים משופצים, מבנים ישנים ומוזנחים ואף שכונות סלאמס, בעיקר בפרברים המרוחקים יותר.

ההזנחה עדיין נראית לעיתים גם במרכז סופיה. כך למשל, ברחוב צר סמואל, בבניין בו התגוררה משפחתו של אבי, שבזמנו נחשב לאחד מהבניינים היותר אריסטוקרטים - ההזנחה זועקת, אך התקוות פורחות, לנוכח האפשרויות לביצוע פינוי-בינוי, שיכלול את הריסת הבניין הישן ובניית בית דירות חדש ומודרני. רבים מהישראלים (בהם משפחת הורי) שמיהרו בעבר למכור נכסים, שהיו בבעלותם, יכולים כיום רק להצטער על כך. רק לפני 5-10 שנים הם מכרו נכסים במחירים, שכיום נראים מגוחכים, לנוכח הזינוק במחירי נדל"ן, במהלך השנים האחרונות.

לעומתם, היו ישראלים שהימרו באותה העת על שוק הנדל"ן הבולגרי, או שחיפשו לעצמם דירה שנייה אצל "אמא בולגריה", וכיום הם יכולים רק ליהנות מפירות השקעתם. נראה שאם לא יתחולל מפנה בלתי צפוי - ערך נכסיהם ימשיך לעלות בשנים הבאות, לנוכח תחזיות הצמיחה של המשק הבולגרי והכניסה לאיחוד האירופי. בפרברי סופיה מחירי הדיור זולים משמעותית, לעומת המרכז התוסס. דירת סטודיו בבניין חדש, בדרך המובילה מנמל התעופה ללב העיר, הוצעה לא מכבר למכירה בכ-20,000 אירו - מחיר הנמוך בכמחצית לעומת דירה דומה במרכז העיר. אך למחיר המוצע יש להוסיף את עלויות הגימורים הפנימיים בתוך דירת החדר, שעשויים להסתכם באלפי אירו נוספים.

חלק גדול מהדירות נמכרות כבר בשלבי הבנייה הראשונים, לנוכח הערכות משקיעים להמשך עליית מחירים והציפיות לקבל תשואה על השקעתם לנוכח שוק השכירות התוסס. בבניינים ישנים באיזורים המרוחקים מהמרכז ההיסטורי, המחירים זולים עוד יותר. באיזור "קרנסו-סלו", למשל, מחיר דירת שני חדרים בבניין ישן מוערך בכ-35,000 אירו. הדירה מושכרת כיום תמורת 160 אירו לחודש. לא כל האיזורים המרוחקים ממרכז סופיה זולים יותר. בשכונות היוקרתיות שלמרגלות הרי ויטושה, כמו למשל, באיזור לובנץ, דירת חדר בבניין חדש, עולה כ-40 אלף אירו. על-פי ההערכות, המחיר של מ"ר בנוי בבניין חדש בסופיה נע כיום בין 550 ל-700 אירו, בהתאם למיקום ולאיכות הבנייה, וכאשר לכך יש להוסיף את עלויות ה"פינישים". לעיתים קיים יתרון ברכישת דירה חדשה, המצויידת בשירותי אבטחה מתקדמים. כאשר המשקיע מצוי מעבר לים - השיקול של דירה בבניין חדש, עם שירותי אבטחה - עשוי להכריע את הכף.

רבים מהרוכשים דירות חדשות בסופיה מצפים לתשואה נאה מדמי השכירות ויש חברות וסוכני נדל"ן, המתמחים בשוק הבולגרי ומציעים תוכנית, הכוללת ניהול ואחזקה שוטפים של הנכס. אולם, גם הקירבה היחסית של סופיה לנתב"ג - כשעתיים טיסה בלבד, מהווה שיקול חיובי בקרב משקיעים פוטנציאליים.

שוק הנדל"ן בסופיה אינו משקף את הנעשה באיזורים נרחבים בבולגריה. בכפרים ציוריים באיזורים הרריים עדיין ניתן לרכוש בית במחיר ממוצע של כ-10,000 אירו ולעיתים אף צצות הזדמנויות לרכישת בית ישן, הזקוק לשיפוץ, במחיר של כ-5,000 אירו. בחלק מהמקומות הנופים קסומים והפוטנציאל התיירותי עדיין לא הגיע לכלל מימוש, כך שיש המעריכים שמדובר בהשקעה כדאית לטווח היותר ארוך.

במהלך ביקורי הנוכחי בבולגריה, השינויים הדרמטיים לעומת ביקורים קודמים שלי, נראו גם למרחקים ולא רק בסופיה. תנופת הבנייה והפיתוח בלטו לעיתים גם בערים ובכפרים מרוחקים. לא אחת ראיתי בית מפואר הנבנה בסמוך למבנה ישן, שבעליו ממשיך להשתמש בעגלה וסוס.

ענף התיירות כובש בהדרגה את כל בולגריה. כך למשל, בעיר דבין שבהרי הרודופים, צצו בתי מלון מפוארים ובמהלך נסיעתי בכבישים הצרים של הרודופים נראו למרחקים בתי עץ המוצעים לתיירים. באחד האיזורים אף נבנה בית מלון בלב אגם גדול, היוצר תחושה של לינה בוונציה. ההערכות הן שמגוון האפשרויות לתיירים, החל מסקי, עבור דרך מעיינות מים מינרליים, נופש בהרים ובחופי הים השחור וכלה במחירים הזולים יותר לעומת כלל אירופה - רק יגבירו את הפיתוח התיירותי.

רבים מהבולגרים חשים שחבל ההצלה שלהם יגיע מכיוון התיירים. כמעט בכל כפר ועיירה, ואף בדרכים, ניתן להבחין בבתי עץ, שכבר הפכו למסעדות בסגנון בולגרי ולעיתים גם לצימרים. בעיירה הציורית סמולן שבהרי הרודופים הייתי עד לסכסוך נדל"ן טעון: אישה נרגשת, שהגיעה מסופיה הרחוקה, כבר חלמה על הקמת בית מלון במתחם של כחצי דונם, המשקיף על הנוף הקסום - שהוחזר למשפחתה, לאחר שהולאם על ידי הקומוניסטים. אולם, אישה המתגוררת בסמוך, טענה בלהט שהקרקע שלה. אף אחד לא מוותר על החלום להפוך לבעל בית מלון, ואכן, מקומות נופש צצים בבולגריה כפטריות אחר הגשם, כאשר רבים מהמשקיעים הם זרים, או מהמתעשרים החדשים של בולגריה.

כך למשל, בעיר השנייה בבולגריה, פלובדיב, שהיתי בבית מלון מפואר, שנבנה לא מכבר ע"י משקיעים מקומיים. בולגריה, שרבים מכנים אותם "שווייץ של הבלקן", ידועה בנופיה המגוונים והקסומים ובמחיריה הזולים. ואכן, באיזורים נרחבים התיירות כבר פורחת, כמו למשל, ברצועת החוף, בעיקר באיזור ורנה, שם מחירי הנדל"ן זינקו בשנים האחרונות. אולם, בכפרים המרוחקים כ-20-30 ק"מ מרצועת החוף עדיין ניתן לאתר הזדמנויות עסקיות בתחום הנדל"ן.

אתרי אינטרנט וסוכני נדל"ן מציעים שפע הזדמנויות לרכישת נכסים, ושווה לבדוק כל הצעה לגופה, אבל מעבר לבדיקה יסודית של הנכס המוצע והפיתוח האיזורי הצפוי, חשוב גם לבצע את העיסקה בהתאם לחוק הבולגרי, ורצוי אף באמצעות בעלי מקצוע אמינים בתחום הנדל"ן, לרבות עורכי דין המתמחים בתחום.